Будьте внимательными при сделках с недвижимостью

     Решившись на покупку или продажу квартиры или дома, очень страшно попасть в руки к аферистам и мошенникам и пополнить печальную статистику людей, у которых в результате сделки не осталось ни дома, ни денег. Существую ли способы обезопасить себя и избежать столкновения с такими ситуациями? Одного единственного способа, который был бы панацей от всех бед, конечно, не существует. Кроме рекомендации обращаться только к проверенным и надежным агентствам недвижимости, можно предварительно  ознакомиться с описанием основных видов мошенничества со стороны продавцов, покупателей и самих риэлторов. Мошенники также часто специализируются на конкретном типе недвижимости. Например, при покупке квартиры в новостройке есть свои способы обмана, отличные от ситуации с приобретением квартиры на вторичном рынке. Рассмотрим наиболее распространенные ситуации и способы мошенничества в сфере недвижимости.

     Основные типы афер и мошенничества на рынке новостроек.

     Продажа квартир в новостройках, которые не получили официального государственного разрешения на строительство. Застройщики рассчитывают на то, что проблемы с государственными органами разрешаться достаточно быстро, когда им будет представлен проект строящегося дома с уже готовым фундаментом и первыми этажами. Начинается активная реклама продажи квартир, люди вкладывают деньги, изучая красочные проспекты и наблюдая за развивающейся быстрыми темпами стройкой. В итоге, так и не получив разрешения на строительство, компания-застройщик объявляет себя банкротом, а люди остаются без вложенных денег. Таких строительных компаний «однодневок» в последнее время стало катастрофически много. Чтобы максимально обезопасить себя, сотрудничайте только с проверенными строительными компаниями и агентствами недвижимости, которые существуют уже не один год, и имеют хорошую репутацию. Еще на этапе ведения переговоров вы имеете полное право потребовать показать вам официальное разрешение на проведение строительных работ на данном участке земли. Более надежной будет покупка квартиры в строящемся жилом комплексе, состоящем сразу из нескольких многоэтажных домов. Поищите в Интернете информацию о самом проекте и о строительной компании. А еще лучше посетить непосредственно стройку и убедиться собственными глазами в темпах и масштабах строительства.

     Махинации с договорами об участии в  долевом строительстве. Многие недобросовестные строительные компании заменяют официальный договор о долевом строительстве, который обязательно необходимо регистрировать в ФСР, и не требует первоначальных вложений, обычным договором купли-продажи. При этом часто оформление этого договора идет не с компанией-застройщиком, а вообще с какой-то третьей компаний, которая бесследно исчезает через некоторое время, получив деньги обманутых клиентов.

     На этапе раннего строительства жилых домов могут возникать ситуации, когда одна и та же квартира продается несколько раз. Это связано с тем, что строительные компании часто передают права на продажу квартир третьим лицам, например, в счет компенсации расходов на необходимые для строительства материалы. При этом, если произойдет какое-либо нарушение обязательств, то договор будет считаться недействительным, и сделки по продаже квартир, которые проводились этим самым третьим лицом, будут также считаться недействительными. Только покупателю вряд ли об этом кто-то своевременно сообщит. Таким образом, у одной квартиры может быть сразу несколько владельцев.

     Еще один тип финансового мошенничества при покупке квартиры в новостройке это указание в договоре возможности изменения стоимости, связанное с увеличением изначально планируемых затрат на строительство и закупку материалов. При заключении предварительного договора обязательно обращайте внимание, насколько стоимость квартиры является конечной и подлежит ли корректировке и перерасчету.

     Нередки случаи, когда застройщик не успевает сдать объект в указанные в договоре сроки, и вы честно продолжаете ждать окончания строительства без дополнительного оформления документов, подтверждающих изменение этих сроков. Лишь немногие знают о том, что имеют полное право на материальную компенсацию в случае не соблюдения первоначальных сроков строительства и обязательное переоформление первичного договора с указанием реальных сроков.

     Кроме того, вы можете столкнуть с тем, что, когда, наконец-то, получите ключи от долгожданной квартиры, качество отделки и работы систем водоснабжения, отопления, вентиляции, а также других инженерных систем, будет сильно отличаться от заявленного на момент подписания договора. В этом случае вы можете требовать от застройщика бесплатного устранения всех обнаруженных недостатков или компенсации стоимости работ, направленных на их устранение.

     Итак, решившись на покупку квартиры в строящемся доме, нужно быть очень внимательным ко всем документам, которые вы подписываете, а еще лучше заручиться поддержкой опытного юриста и риэлтора.

     Вам, возможно, показалось, что основные силы мошенники сконцентрировали именно на рынке новостроек. Но это ошибочное предположение, потому что на рынке вторичной недвижимости разработано, к сожалению, не меньшее количество обманных схем.

     Продажа квартиры по поддельной доверенности далеко не редкий случай. Общаясь с продавцом квартиры, убедитесь в том, что именно он является ее собственников. Не бойтесь запросить подлинники документов на собственность и паспорта. Если на переговоры и непосредственно сделку купли-продажи приходит человек, который не является владельцем квартиры, а действует на основании доверенности, это серьезный повод задуматься. Конечно, владельцем квартиры может быть человек не совсем здоровый или пожилой, который доверяет представление собственных интересов своему хорошему знакомому или родственнику, но в таком случае все равно стоит предварительно пообщаться с владельцем квартиры и убедиться в его добровольном намерении эту квартиру продать. Одна из разновидностей махинации с доверенностью, это сговор между самим владельцем квартиры и его, так называемым, представителем. Сама доверенность оформляется вполне официально, а уже после завершения сделки купли-продажи квартиры, владелец подает в суд, заявляя, что его заставили оформить доверенность обманным путем. Полученные за квартиру деньги, естественно, делятся между ее бывшим владельцем и его доверенным лицом.

     Еще более изощренный тип мошенничества это покупка вместо одобренной вами квартиры, совершенно другой. Например, квартиры, находящейся по схожему адресу, но на другом этаже и в значительно худшем состоянии. Поэтому на момент подписания договора купли-продажи вы должны хорошо знать точный адрес квартиры. Проверяйте правильность внесения в договор не только адреса, но и общей площади приобретаемого жилья. Возможен и более хитрый способ обмана, когда на дом, в котором находится заинтересовавшая вас квартира, вешается табличка с неправильным адресом. Но это возможно только в том случае, если вы очень плохо знаете сам район и город в целом. Такой вариант, как правило, используют для приезжих из других городов.

      Завышение реальной стоимости аванса, вносимого за квартиру, при указании в договоре меньшей суммы. Так, например, общая стоимость квартиры составляет 6 500 000 рублей. Аванс при решении приобрести квартиру составляет 100 000 рублей. Риэлтор просит вас внести сумму в размере 150 000 рублей, якобы для того, чтобы подтвердить ваше намерение о покупке и опередить еще одного покупателя-конкурента. В итоге в договоре купли-продажи, вносимая вами сумма должна быть меньше на 150 000, а фактически указывается только на 100 000. Поэтому внимательно проверяйте все суммы, которые фигурируют в договоре, и требуйте официального оформления соглашения о внесении аванса. Другой вариант мошенничества с внесенными авансами это неожиданное закрытие фирмы, после того, как вы уже вышли на сделку. В итоге у вас не будет ни денег, ни действительного договора, а квартиру окажется, что вообще не собирались продавать.

     В последнее время значительно участились случаи, когда квартиры скупаются за бесценок у беспомощных стариков, людей, страдающих алкоголизмом, и ограниченно или полностью недееспособных. В дальнейшем эти квартиры перепродаются уже по рыночной стоимости. Но зачастую мошенники стремятся, как можно быстрее избавиться от квартиры, полученной обманным путем, и продают ее, напротив, по заниженной стоимости. Поэтому не стоит поддаваться на низкую стоимость жилья и сразу же стремится его приобрести. Такие квартиры требует еще более тщательный юридической экспертизы, чем обычно.

     Несмотря на то, что сейчас всех покупателей предупреждают о необходимости юридической проверки приобретаемой квартиры, некоторые все равно пренебрегают этой процедурой, и очень зря. Так через какое-то время после приобретения может неожиданно появится один из ее владельцев, находящийся на момент продажи в местах лишения свободы и не дававший согласия на продажу своей жилплощади.

     Очень часто владельцы квартир, которые являются собственниками менее трех лет, просят не указывать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры, а значит, в случае возникновения каких-либо спорных вопросов, вам вернут только ту сумму, которая официально указана в договоре. На этом фоне возник очень изощренный вид мошенничества под названием «лжеалкоголик». Суть этого вида обмана заключается в следующем. Продавец  квартиры в пьяном виде намеренно нарушает правила дорожного движения и получает от сотрудников дорожно-постовой службы заключение о том, что находился за рулем в нетрезвом состоянии. После этого он или принимает специальные препараты, заглушающие запах алкоголя, или промывает кровь с помощью капельниц, и приходит на сделку, которую в дальнейшем оспаривает в суде, имея на руках официальное подтверждение своей неадекватности на момент ее совершения. Обычно среднестатистический человек до такого вида обмана даже и не додумается.

     К сожалению, перечислить все возможные виды обмана и мошенничества, которые существую на рынке недвижимости в настоящий момент просто невозможно, потому, что они постоянно совершенствуются. Здесь удалось перечислить только те из них, которые встречаются чаще всего. Как это ни банально звучит, лучший способ избежать встречи с мошенниками —  работать с профессионалами, которым вы доверяете, и очень внимательно изучать все документы, которые вы подписываете. Хочется вам пожелать, чтобы вам удалось избежать встречи с мошенниками и все запланированные операции с недвижимостью завершились удачно!