Что означает понятие «ликвидная недвижимость»?

11.03.13

     Читая специализированную литературу о недвижимости или общаясь с профессиональным риэлтором, вы очень часто можете встретить понятие «ликвидная недвижимость». Причем в самых разных сочетаниях:

  • «вложение денег в недвижимость Парижа, Лондона и Нью-Йорка очень выгодно за счет их высокой ликвидности»;
  • «однокомнатная квартира улучшенной планировки в новостройке намного ликвиднее, чем типовая однушка старого жилого фонда»;
  • «при подаче документов на оформление ипотечного кредита, банк должен убедиться в ликвидность приобретаемого вами объекта недвижимости»;
  • «сделки купли-продажи элитной недвижимости очень выгодны, благодаря высокой ликвидности этой категории жилья»;
  • «ввиду того, что ваша квартира практически неликвидна, ее продажа будет существенно затруднена» и т.д. и т.п.

     Как видите, понятие ликвидности используется, действительно, довольно часто и в совершенно различных ситуациях. Что же это за такой загадочный термин? Как понятие ликвидности связано с рыночной стоимостью квартиры и ее ликвидационной стоимостью?

     На самом деле все очень просто и одновременно довольно сложно. Если говорить об определении ликвидности применительно к недвижимости вне зависимости от того жилая это недвижимость или коммерческая, то под этим понятием подразумевается возможность продажи данного объекта в минимально возможные временные сроки по максимально возможной рыночной стоимости. Другими словами, чем быстрее вы сможете продать вашу квартиру по максимально высокой цене, тем более ликвидной она является.

     Именно отсюда и возникают понятия высокой ликвидности (когда объект можно продать без особых проблем в течение двух недель), средней ликвидности (продажа может потребовать чуть больше времени, но не снижения цены) и низкой ликвидности (продать данные объекты тяжелее всего и часто приходится снижать первоначальную стоимость, чтобы привлечь покупателей выгодным финансовым предложением). При этом не стоит путать похожие только по первым шести буквам понятия ликвидности и ликвидационной стоимости. Они не имеют между собой ничего общего. Ликвидационная стоимость это минимальная стоимость объекта жилой или коммерческой недвижимости, по которой она может быть продана на аукционе в случае невыполнения владельцем своих обязательств по кредиту и ее изъятия собственности в судебном порядке.

     Теперь определившись с терминологией, познакомимся поближе с теми критериями недвижимости, которые напрямую влияют на ее ликвидность, то есть повышенный интерес в глазах потенциальных покупателей. Ведь по своей сути под ликвидностью понимается именно привлекательность вашего предложения в случае продажи принадлежащей вам собственности на рынке недвижимости, а, следовательно, непосредственное влияние на ее оценку будут оказывать основные базовые критерии выбора квартиры, загородного дома, помещения под офис или торговый центр и т.д. Для удобства и простоты понимания рассмотрим основные параметры, способные повысить или понизить ликвидность недвижимости, на примере обычной городской квартиры в Москве.

Вторичная недвижимость или новостройка

     Как и у всякого правила, здесь есть свои исключения, но в подавляющем большинстве случаев, квартиры вторичного рынка менее ликвидны, чем аналогичные квартиры в новостройках. Это обусловлено тем, что новое жилье строится с использованием современных технологий и последних разработок, применяются более качественные отделочные материалы, изменен подход к планировочным решениям и общим площадям квартиры. Кроме того, срок проживания в новом доме априори будет больше, чем в доме, имеющим уже определенный уровень износа. На вторичном рынке часто предлагают средне – и низко ликвидные малогабаритные квартиры в «хрущевках» и «брежневках», которые со временем пойдут под снос в рамках программы реконструкции ветхого жилья, но вот эти временные промежутки для большинства таких домов не определены. Так что первый вывод, который мы можем сделать – продать квартиру в новостройке намного проще и быстрее, чем квартиру на вторичном рынке (исключение составляют, пожалуй, квартиры в престижных «сталинках» и другие категории жилья повышенной комфортности, которых на вторичном рынке совсем немного).

Территориальное расположение

     Сюда можно включить и понятие удобной транспортной доступности (квартиры, расположенные в шаговой доступности от метро будут более ликвидны, чем в тех районах, куда нужно добираться несколькими видами транспорта), и развитость инфраструктуры в разных районах города (чем больше в непосредственной близости от жилого дома магазинов, поликлиник, детских садов, школ, тем выше ликвидность), и экологическую обстановку в районе (квартиры в промзонах и в непосредственной близости от каких-либо производств или складов являются низко ликвидными), и престижность района (наиболее востребованными являются квартиры в Центральном, Западном, Северо- и Юго-Западном административных округах, а наименьшей популярностью пользуется Юго-Восточный и Восточный округа столицы).

     Территориальная ликвидность квартиры может меняться с появлением информации об открытии новых станций метро или началом строительства какого-то крупного торгового комплекса в непосредственной близости от жилого дома. Если более детально углубиться в изучение наиболее популярных и ликвидных районов Москвы на данный момент, то к ним относятся Крылатское, Воробьевы горы, Кунцево, Кутузовский Проспект, Красная Пресня, Фили-Давыдково, Строгино, Хамовники, Ленинский проспект. Чуть менее ликвидные и более «простые» районы Ясенево, Теплый стан, Отрадное, Бабушкинская, Чертаново, Новые Черемушки, Сокольники, Алтуфьево, Измайлово, Медведково, Аэропорт, Беговая. А вот к самым невостребованным и неликвидным относятся район Капотни, Бирюлево, Дмитровское и Коровинское шоссе, где очень неудобная транспортная доступность и неблагоприятная экологическая обстановка.

Тип дома

     Самыми ликвидными считаются дома, построенные из кирпича и монолит-кирпича. Все виды панелей, даже самых современных, не говоря уже о блочных домах, считаются менее ликвидными. Стоимость аналогичной квартиры в панельном и монолитно-кирпичном доме, расположенными в шаговой доступности друг от друга, может заметно отличаться. Хотя среди панелей существует и своя градация ликвидности, связанная с количеством этажей. Чем больше этажей и новее серия и год постройки, тем выше ликвидность. От типа дома зависит и планировка квартир, и наличие подземной парковки, и назначение первого этажа, и комфортность внутридомовых территорий (холлы, коридоры, лестничные пролеты, лифты и т.п.).

     Состояние и статус придомовой территории тоже может оказывать влияние на ликвидность продаваемой квартиры. Дома с собственной огороженной территорией, зонами отдыха, детскими площадки и парковками ценятся значительно больше, чем те, у которых этого нет. Особая ситуация сложилась с пятиэтажками. С одной стороны, ликвидность таких домов и квартир в них очень низкая из-за их маленьких габаритов и неудобных планировочных решений, а также отсутствия лифтов и мусоропроводов. С другой стороны, среди пятиэтажек есть не только старые изношенные панели, но и вполне добротные кирпичные дома, а, значит, ценовой диапазон между ними уже будет отличаться. Кроме того, есть серии пятиэтажек, которые активно сносят, а это дает реальный шанс владельцу такой квартиры получить новое жилье в современном доме по цене старой квартиры с тем же количеством комнат, но значительно большей площадью. Данное обстоятельство работает в сторону повышения ликвидности таких вариантов квартир.

Технические характеристики самой квартиры

     Безусловно, район расположения и тип дома оказывают очень серьезно влияние на ликвидность продаваемой недвижимости, но самое основное все же заключается именно в том, какую квартиру вы продаете. К основным техническим характеристикам квартиры относят общую и жилую площадь, количество комнат, этажность, наличие лоджии или балкона, площадь кухни, раздельный или совмещенный санузел, изолированность комнат, наличие темной комнаты и встроенных шкафов, необходимость проведения ремонта, высота потолков, тип напольного покрытия, видовые характеристики из окон, тип этих самых окон. И это еще не полный перечень.

     Что касается общей площади, то здесь основным критерием будет ее соответствие принятому риэлторами диапазону комфортности размещения. Для ликвидных однокомнатных квартир примерный диапазон общей площади 36-42 квадратных метров, для двухкомнатных – 54-62 квадратных метра, для трехкомнатной – 68-82 квадратных метра. Именно такие площади квартир предлагают современные новостройки. При этом отклонения как в меньшую, так и в большую сторону могут привести к довольно существенному затруднению процесса продажи такой квартиры. Например, продать однокомнатную квартиру площадью 27 квадратных метров примерно, так же трудно, как и площадью в 60 квадратов, потому что требуется найти весьма специфического покупателя.

     Проблема изолированности комнат полностью решена в современных планировочных решениях, но все еще актуальная для домов старого фонда. С этажностью ситуация несколько неоднозначная. Первые этажи однозначно понижают ликвидность квартиры, и ее стоимость будет на 10-15% меньше точной такой же квартиры в этом же самом доме, но на другом этаже. Последние же этажи уже не так отпугивают покупателей. А некоторые даже предпочитают их другим, благодаря более низкому уровню шума и более чистому воздуху, а также отсутствию соседей сверху. Некоторые даже специально ищут такие квартиры, чтобы в последствие оформить перепланировку и сделать свою квартиру двухэтажной за счет чердака. Оптимальной высотой потолков в последние годы признана высота 2,7 метра. К площади кухни многие покупатели, намучившиеся в малогабаритных квартирах, предъявляют достаточно серьезные требования. Минимальная востребованная площадь должна составлять 8-8,5 квадратных метров, а лучше, как в новостройках, от 10 до 14 квадратов.

     На снижение ликвидности квартиры влияет ее угловое расположение, вид из окна на автотрассу, наличие газовой колонки и сидячей ванной, деревянные перекрытия, смежные комнаты. Все перечисленные характеристики квартиры имеют разную степень значимости при определении ликвидности квартиры в зависимости от ее статуса (эконом-класс, бизнес-класс или элитное жилье). Отсутствие проблем с документами и неучтенными претендентами на квартиру (то есть юридическая чистота объекта недвижимости) положительно сказываются на ее продаже.

     Самыми востребованными и ликвидными на современном рынке недвижимости являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры (87% от общего объема сделок купли-продажи), расположенные в новых домах, на этаже выше пятого (кроме последнего), с окнами, выходящими во двор, в непосредственной близости от станции метро, Ликвидные квартиры ежегодно растут в цене и являются отличным вложением денежных средств.

Как перевести квартиру в нежилой фонд?

Как перевести квартиру в нежилой фонд?

    Если вы вдруг решились открыть своё собственное дело и для этого бизнеса есть на примете наличествует своя квартира или другое жилое помещение, Вам надобно перевести вышеупомянутую жилплощадь в...

Нужно ли оформлять разрешение на строительство дома?

Нужно ли оформлять разрешение на строительство д...

     Когда мы слышим фразу «оформление разрешения на строительство дома», сразу же возникает образ затяжного процесса сбора многочисленных документов и посещения всевозможных государственных инстанций....

Краткий обзор недвижимости в США

Краткий обзор недвижимости в США

     Крупные американские города и их пригороды стали для нас уже вполне привычными и знакомыми по многочисленным фильмам. Даже тем, кто никогда не бывал в Северной Америке, кажется, что он там провел не один...

Сроки, на которые можно снять квартиру в Москве

Сроки, на которые можно снять квартиру в Москве

     Интересно, на какой срок можно снять квартиру в Москве? По идее, на любой. Все зависит от мнения собственника на этот счет. Речь пойдет о долгосрочной аренде и найме жилья на несколько месяцев.    ...

Выбираем свое подмосковное направление: Егорьевское шоссе

Выбираем свое подмосковное направление: Егорьевс...

     Выбор походящего именно вам дачного участка очень непростое занятие. Ведь так хочется подобрать для себя то место, где будет приятно проводить не только летние месяцы, наслаждаясь живописными...

Краткий обзор недвижимости в Канаде

Краткий обзор недвижимости в Канаде

     За последние годы Канада в глазах россиян стала очень привлекательной страной с точки зрения работы и проживания на ее территории, а, следовательно, и с точки зрения приобретения жилой и коммерческой...

Будьте внимательными при сделках с недвижимостью

Будьте внимательными при сделках с недвижимостью

     Решившись на покупку или продажу квартиры или дома, очень страшно попасть в руки к аферистам и мошенникам и пополнить печальную статистику людей, у которых в результате сделки не осталось ни дома, ни...

Агентство недвижимости — надежный партнер!

Агентство недвижимости — надежный партнер!

     Перед любой сделкой с недвижимостью каждый задумается, как грамотно поступить — обратиться в агентство недвижимости или взяться за дело самостоятельно и сэкономить на комиссионных агентству? Но...

Как выписать жильца из неприватизированной квартиры?

Как выписать жильца из неприватизированной кварт...

     Идею необходимости приватизации муниципальной квартиры поддерживают многие, потому что осознание того, что теперь это ваша частная собственность, с которой вы можете делать все, что угодно, включая...

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости

     Совершенно различные жизненные ситуацию могут привести вас к необходимости проведения процедуры оценки недвижимости. Это может быть, как необходимость  оценки вашей собственной квартиры или...

Покупаем дачу

     Собственная квартира уже есть, отдых за границей наскучил, и все чаще с ностальгией вспоминается бабушкин домик в деревне, где вы...

Решили сдать квартиру?

     На сегодняшний день собственники свободных квадратных метров, безусловно, находятся в явно выгодном положении. Ведь с каждым годом...

Быстро и безопасно обменять квартиру на новую

     Если вы уже являетесь счастливым владельцем собственной квартиры, но не хотите останавливаться на достигнутом и мечтаете об...

Выбор земельного участка

     Целью данной статьи является выявление и определение тех аспектов, на которые в первую очередь следует обратить внимание при...

Как правильно оформить договор дарения

     Получить квартиру в подарок это заветная мечта миллионов людей. Особенно если эта квартира находится в Москве. Если вам очень...

Элитная недвижимость: секреты правильного выбора

     Устали от жизни в типовых многоэтажных домах? Хочется чего-то нового, более просторного и комфортного? Пора уже подчеркнуть ваш...

Покупка недвижимости в Австралии

     Австралия является единственным государством, которое занимает целый материк, а также включает в себя ряд островов. Для территории...

10 способов сэкономить на квартплате

     Часто когда мы получаем квитанции об оплате за коммунальные услуги, у нас округляются глаза. Почему такие огромные цифры? Можно ли...

Как грамотно сдать квартиру?

     Аренда квартир на сегодняшний день довольно популярный бизнес среди владельцев свободной недвижимости. Многие не желают продать...

Выбираем недвижимость в Болгарии

     Как часто, вернувшись, домой, в душный мегаполис, после расслабляющего отдыха на море, мы мечтаем о том, чтобы у нас был свой...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru