Что стоит знать про обмен недвижимости в Москве

21.02.13

     Самыми популярными видами сделки как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью являются операции купли-продажи и аренды. Процедура обмена встречается значительно реже, хотя и фигурирует в описании перечня услуг большинства московских агентств недвижимости. На практике большинство современных риэлторов не любит связываться со сделками, связанными с непосредственным прямым обменом, которые являются единственным возможным вариантом в том случае, если потенциальный клиент проживает в квартире по договору социального найма.

     Как правило, клиента уговаривают в начале приватизировать квартиру и оформить все необходимые документы на собственность, а потом уже заниматься вопросами продажи и поисками нового жилья. Это не значит, что в Москве и Московской области вообще не осуществляется сделок, связанных с обменом одной квартиры на другую. Просто в большинстве случаев сделку обмена заменяют сделкой купли-продажи. В чем же принципиальная разница между двумя этими видами сделок, и почему агенты по недвижимости так не любят непосредственную процедуру обмена квартир, а также все возможные варианты обмена квартиры, мы и постараемся сегодня осветить.

     На современном рынке недвижимости можно выделить три базовых варианта обмена квартиры.

     Первый классический вариант обмена одной квартиры на другую, когда продавец с покупателем просто меняются квартирами, оформляя договор меня и передачу прав собственности с одной квартиры на другую. Такой вариант встречается достаточно редко, потому что ситуация, когда и продавца, и покупателя абсолютно устраивают обе квартиры, участвующие в сделке, встречаются не так часто.

     Второй вариант наиболее популярен на сегодняшний день. Это вариант обмена или размена квартиры через оформление договора купли-продажи. То есть, если вы хотите обменять вашу квартиру на квартиру большей площади и повышенной комфортности, то вам нужно практически одновременно найти покупателя на вашу квартиру и определиться с вариантом покупки будущего жилья и размера доплаты относительно стоимости продажи существующей квартиры. В случае же размена двух или трехкомнатной квартиры на несколько квартир или на квартиру меньшей площади с доплатой со стороны покупателя схема будет похожей.

     И там, и там оформляется договор купли-продажи, и подбираются варианты квартир, независимых друг от друга. Такой вид обмена позволяет максимально учесть интересы и требования каждой из сторон, а выбор значительно увеличивается по сравнению с необходимостью обмена на равнозначную квартиру. Иногда такой обмен приводит к очень непростым цепочкам, и процесс может значительно затянуться во времени. Что во многом объясняет причину, по которой большинство покупателей не стремится связываться с процедурой обмена, а предпочитает чистую продажу (то есть продажу, не предполагающую дальнейшее приобретение квартиры продавцом).

     Принципиальным является вопрос определения размера доплаты. На этот параметр влияет общая и жилая площадь квартир, наличие недавно сделанного ремонта, этажность, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, район, количество комнат, тип дома и некоторые другие характеристики квартир, участвующих в процессе обмена. Самостоятельно рассчитать такую стоимость практически невозможно, поэтому лучше в данном вопросе опираться на квалифицированную оценку, проведенную опытным риэлтором или независимой оценочной компанией.

     Третий вариант используется достаточно редко и заключается в замене договора мены договором дарения. Основная сложность и опасность такого варианта заключается в том, что с юридической точки зрения под дарением понимается безвозмездная передача имущества в постоянное пользование другому лицу, а, следовательно, факт передачи денег за такой дар нигде зафиксирован не будет и доказать, что квартиру вы на самом деле купили практически невозможно. Такую сделку взаимного дарения легко оспорить в суде, поэтому риэлторы настоятельно не рекомендуют использовать такой способ обмена.

     Кроме данных вариаций по форме договора, который сопутствует процедуре фактического обмена жилых помещений, рассмотрим также три ситуации, когда возникает необходимость в самой процедуре обмена.

     Самые типичные ситуации, когда требуется обмен квартиры это желание переехать из малогабаритной квартиры в квартиру большей площади и необходимость размена квартиры, когда в ней проживает несколько семей, желающих отделиться друг от друга (например, родители и их взрослые дети со своими супругами и детьми).

     Очень часто договор обмена используется при расселении коммунальных квартир, когда такую квартиру целиком приобретает один владелец, а жильцы переезжают из своих комнат в отдельные квартиры, как правило, с внесением доплаты в соответствии с увеличившейся площадью жилья. Но оформить такую сделку через классический обмен практически невозможно, так как даже в Москве вряд ли можно найти владельца сразу нескольких однокомнатных квартир, готового обменять их на одну коммунальную.

     Не редко встречается вариант, когда коммунальные квартиры выкупаются крупными московскими агентствами недвижимости, а жильцам предоставляется денежная компенсация, эквивалентная рыночной стоимости их жилья. При этом для жильцов такой квартиры очень важно, чтобы оценка стоимости квартиры была произведена адекватно ее реальной стоимости, потому что в противно случае далеко не все собственники смогут подобрать себе подходящее жилье на вырученные деньги, и вынуждены будут переехать в Подмосковье или оформлять ипотечный кредит. Главной особенностью такой сделки является то, что, во-первых, все собственники должны дать свое письменное согласие на размен коммунальной квартиры, а, во-вторых, для проведения итоговой сделки купли-продажи необходимо предоставить полный пакет документов со стороны каждого собственника. Такие сделки проще и выгоднее проводить с участием профессиональных риэлторов и юристов во избежание использования мошенническим схем и нарушения прав кого-то из собственников.

     Еще одной специфической разновидностью обмена является обмен вашей московской квартиры на подмосковную или на загородный дом. При таком обмене существует целый комплекс своих особенностей и подводных камней. К основному списку причин, по которым некоторые москвичи выбирают жилую недвижимость в Подмосковье, можно отнести следующие:

  1. Более дешевая стоимость квадратного метра жилья, за счет чего можно улучшить свои жилищные условия, купив квартиру большей площади за те же деньги;
  2. Лучшая экологическая обстановка и возможность совмещения квартиры и дачи;
  3. В среднем стоимость коммунальных услуг и продуктов питания в Подмосковных городах ниже московских;
  4. Есть возможность получения доплаты при совершении такого обмена.

     Кроме того, с каждым годом появляется все больше людей, которые понимают, что хотят жить за городом в собственном частном доме, а не ютиться в маленькой квартирке многоэтажного дома, расположенного в душном мегаполисе. При совершении такого обмена необходимо изначально определиться, какой именно загородный дом вы ищите, и какие требования к нему предъявляете. Если вас интересует комфортный коттедж в небольшом закрытом дачном поселке с собственной инфраструктурой и подведенными основными инженерными системами, то обязательно нужно учитывать, что площади таких домов будут составлять минимум 200 квадратных метров, что значительно больше среднестатистической московской квартиры, а следовательно, нужно быть готовым к тому, что доплата в таком варианте может быть порой равна стоимости еще одной московской квартиры.

     Если же вас устроит вариант типовой дачной постройки 1970-1980 годов на удалении от Москвы в пределах 80-100 км, тогда можно рассчитывать на более скромную доплату. При переезде в такой дом стоит обратить внимание, прежде всего, на подключение дома к основным инженерным системам (газ, водопровод, электричество, канализация), которые обеспечат ваше комфортное проживание в течение всего года. Кроме того, наличие гаража на участке, удобного подъезда к дому и развитой инфраструктуры в шаговой доступности являются минимальными требованиями при переезде на постоянное место жительства за город. Если присмотренный вами дом не отвечает хотя бы одному из этих требований, это повод серьезно задуматься о том, насколько реально там будет жить.

     К безусловным плюсам переезда за город относится возможность жить на свежем воздухе в течение всего года, а значит обеспечивать для своего организма самые лучшие условия. К тому же, вы сможете стать не только полноправным хозяином целого дома, который больше не нужно делить с шумными соседями, но и земельного участка, обустройством которого можно заняться в свободное время без каких-либо ограничений, кроме собственной фантазии и денежных средств. При выборе загородного коттеджа обязательным условием является территориальная принадлежность коттеджного или дачного поселка к какому-либо населенному пункту или району, так как вам необходимо будет оформить постоянную регистрацию по данному адресу. Чтобы это было возможно сделать с юридической точки зрения дом должен иметь статус именно жилого дома, а не жилого строения, так как прописываться можно только в жилых домах.

     По условиям составления договора мены одного объекта недвижимости на другой обмен городской квартиры на загородный дом не запрещен при условии их равнозначной стоимости, определяемой независимой оценочной компанией или БТИ, или при условии внесения разницы в виде доплаты одной из сторон сделки. Точно так же, как и при оформлении сделки купли-продажи происходит обязательная проверка и подготовка стандартного пакета документов на дом и земельный участок с одной стороны и на квартиру с другой, а также проверяется юридическая чистота сделки. В договоре мены четко фиксируются основные параметры объектов недвижимости, порядок внесения доплаты, сроки передачи прав собственности, а также данные оценки стоимости этих объектов. Иногда встречаются случаи обмена одного загородного дома на две московские квартиры, принадлежащие разным собственникам. Тогда такой процесс несколько затягивается. Но в целом, стоит заметить, что при привлечении опытного риэлтора, работающего в зарекомендовавшем себя московском агентстве недвижимости, такая сделка может быть осуществлена быстро, просто и качественно.

     Особое внимание стоит уделить является ли квартира, которую вы планируете обменять, приватизированной или вы проживаете там на основании договора социального найма. В зависимости от этого и будет определяться порядок дальнейших действий. Очень часто понятия договора обмена и договора мены отождествляют, но это не совсем верно с юридической точки зрения, хотя суть этих договоров в целом является идентичной. В том случае, если квартира не приватизирована, составляется договор простого обмена одного жилого помещения на другое. Для осуществления такого обмена необходимо письменное согласие всех совершеннолетних жильцов, проживающих вместе с вами в квартире, а также разрешение на проведение такого обмена со стороны Мосжилинспеции. Если же квартира является вашей собственностью, никакого разрешения на проведение сделки мены недвижимости получать не нужно. Договор мены  будет приравнен двум договорам купли-продажи, в которых указывается одинаковая цена, о которой участники сделки договариваются заранее.

     Полезной будет также информация о том, что не любую квартиру в Москве можно обменять. С 2010 года был введен запрет на обмен приватизированной квартиры на муниципальную, и, наоборот. Кроме того, нельзя обменять квартиру, находящуюся под арестом, в залоге у банка или по которой еще выплачивается ипотечный кредит, расположенную в доме под снос, в аварийном состоянии или в доме, который планируется перевести в нежилой фонд.

     Процедура обмена достаточно сложный процесс, требующий знания многих юридических нюансов и специфики данного типа сделки с жилыми объектами недвижимости, поэтому, если вы решили заняться вопросом обмена вашей квартиры, лучше обратиться к профессиональным риэлтора одного из многочисленных московских агентств недвижимости.

Регистрация собственности за один день. Миф?

Регистрация собственности за один день. Миф?

     Глава Министерства экономического развития Андрей Белоусов вместе со своими коллегами считает, что российская система регистрации прав собственности должна выйти на новый уровень развития, который...

Самые эффективные способы управления недвижимостью

Самые эффективные способы управления недвижимост...

     Наличие собственной жилой или коммерческой недвижимости это не только выгодная инвестиция и возможность получения дополнительной прибыли, но и большая ответственность. Для того чтобы объект...

Виза, как стимул к покупке недвижимости

Виза, как стимул к покупке недвижимости

     Недвижимость за рубежом по-прежнему пользуется большим спросом у российских граждан. География предпочтений зависит от суммы бюджета и целей, для которых приобретается жилье. Однако новой, четко...

А не купить ли домик в Сочи?

А не купить ли домик в Сочи?

     Наверное, каждый житель такого крупного мегаполиса, как Москва, хотя бы однажды задумывался о том, что может быть стоит бросить все и перебраться от шума и суеты куда-нибудь поближе к сказочному синему...

Достоинства и недостатки металлических сеток

Достоинства и недостатки металлических сеток

    Металлические сетки известны достаточно давно, они считаются наиболее популярным материалом для обустройства ограждения на приусадебных территориях, в садах. Считается, что металлическая сетка купить...

Плюсы и минусы встроенной офисной мебели

Плюсы и минусы встроенной офисной мебели

    Одно из основных свойств современной офисной мебели — эргономика. Арендная плата нынче постоянно растет, а сотрудникам необходимо свободное место для перемещения, размещения оргтехники, отдыха,...

Покупка недвижимости в Австралии

Покупка недвижимости в Австралии

     Австралия является единственным государством, которое занимает целый материк, а также включает в себя ряд островов. Для территории данного государства характерна близость вод Мирового океана, теплый и...

Арендуем загородный домик на лето

Арендуем загородный домик на лето

   В летнее время так хочется выбраться с душного горячего города куда-нибудь в прохладное место. К сожалению, далеко не у всех имеется возможность купить загородный коттедж, поэтому некоторые предпочитают...

Почему выгодно покупать жилье на западе Москвы и Московской области?

Почему выгодно покупать жилье на западе Москвы и...

   Почему многие москвичи и жители близлежащих регионов задумываются о покупке недвижимости на западе столицы, например, в районе метро «Молодежная? Скорее всего, дело в большом числе преимуществ именно...

Решили сдать квартиру?

Решили сдать квартиру?

     На сегодняшний день собственники свободных квадратных метров, безусловно, находятся в явно выгодном положении. Ведь с каждым годом спрос на аренду жилой недвижимости уверенно набирает обороты. Это...

Бильярдная комната: правильное освещение

   Бильярд издавна считается игрой, которая позволяет подчеркнуть способность игроков просчитать наперед тактику противника и...

Что такое жилье эконом-класса?

     Далеко не у всех москвичей и приезжих есть возможность купить квартиру в Москве и ближайшем Подмосковье, а, если такая возможность...

Самые эффективные способы управления недвижимостью

     Наличие собственной жилой или коммерческой недвижимости это не только выгодная инвестиция и возможность получения...

Клубные американские танцы

   Вы решили заняться серьезно танцами и выбрали клубную латину? Добро пожаловать в мир зажигательной, ритмичной и страстной...

Как самостоятельно оценить квартиру?

     Чтобы выгодно и быстро продать квартиру, важно ее грамотно оценить. Выполнить оценку квартиры можно самостоятельно или...

Пять шагов к выбору помещения под офис

     С необходимостью приобретения или аренды помещения под офис сталкиваются как начинающие, так и опытные предприниматели. В первом...

Как студенту снять жилье в Москве?

     В столичных учебных заведениях уже закончились вступительные экзамены, и это значит, что поступившим счастливчикам из регионов...

Как просто сдать квартиру и не совершить ошибок?

     Только по официальной статистике в Москве, в настоящее время, сдается в аренду более 300 тысяч квартир. При этом только около 7 500...

Сколько стоит коммуналка в Испании?

     Если вы планируете переехать на ПМЖ в Испанию, то вам, наверное, интересно, сколько придется платить за коммунальные услуги. Может...

Выбираем недвижимость в Болгарии

     Как часто, вернувшись, домой, в душный мегаполис, после расслабляющего отдыха на море, мы мечтаем о том, чтобы у нас был свой...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru