Что стоит знать про обмен недвижимости в Москве

21.02.13

     Самыми популярными видами сделки как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью являются операции купли-продажи и аренды. Процедура обмена встречается значительно реже, хотя и фигурирует в описании перечня услуг большинства московских агентств недвижимости. На практике большинство современных риэлторов не любит связываться со сделками, связанными с непосредственным прямым обменом, которые являются единственным возможным вариантом в том случае, если потенциальный клиент проживает в квартире по договору социального найма.

     Как правило, клиента уговаривают в начале приватизировать квартиру и оформить все необходимые документы на собственность, а потом уже заниматься вопросами продажи и поисками нового жилья. Это не значит, что в Москве и Московской области вообще не осуществляется сделок, связанных с обменом одной квартиры на другую. Просто в большинстве случаев сделку обмена заменяют сделкой купли-продажи. В чем же принципиальная разница между двумя этими видами сделок, и почему агенты по недвижимости так не любят непосредственную процедуру обмена квартир, а также все возможные варианты обмена квартиры, мы и постараемся сегодня осветить.

     На современном рынке недвижимости можно выделить три базовых варианта обмена квартиры.

     Первый классический вариант обмена одной квартиры на другую, когда продавец с покупателем просто меняются квартирами, оформляя договор меня и передачу прав собственности с одной квартиры на другую. Такой вариант встречается достаточно редко, потому что ситуация, когда и продавца, и покупателя абсолютно устраивают обе квартиры, участвующие в сделке, встречаются не так часто.

     Второй вариант наиболее популярен на сегодняшний день. Это вариант обмена или размена квартиры через оформление договора купли-продажи. То есть, если вы хотите обменять вашу квартиру на квартиру большей площади и повышенной комфортности, то вам нужно практически одновременно найти покупателя на вашу квартиру и определиться с вариантом покупки будущего жилья и размера доплаты относительно стоимости продажи существующей квартиры. В случае же размена двух или трехкомнатной квартиры на несколько квартир или на квартиру меньшей площади с доплатой со стороны покупателя схема будет похожей.

     И там, и там оформляется договор купли-продажи, и подбираются варианты квартир, независимых друг от друга. Такой вид обмена позволяет максимально учесть интересы и требования каждой из сторон, а выбор значительно увеличивается по сравнению с необходимостью обмена на равнозначную квартиру. Иногда такой обмен приводит к очень непростым цепочкам, и процесс может значительно затянуться во времени. Что во многом объясняет причину, по которой большинство покупателей не стремится связываться с процедурой обмена, а предпочитает чистую продажу (то есть продажу, не предполагающую дальнейшее приобретение квартиры продавцом).

     Принципиальным является вопрос определения размера доплаты. На этот параметр влияет общая и жилая площадь квартир, наличие недавно сделанного ремонта, этажность, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, район, количество комнат, тип дома и некоторые другие характеристики квартир, участвующих в процессе обмена. Самостоятельно рассчитать такую стоимость практически невозможно, поэтому лучше в данном вопросе опираться на квалифицированную оценку, проведенную опытным риэлтором или независимой оценочной компанией.

     Третий вариант используется достаточно редко и заключается в замене договора мены договором дарения. Основная сложность и опасность такого варианта заключается в том, что с юридической точки зрения под дарением понимается безвозмездная передача имущества в постоянное пользование другому лицу, а, следовательно, факт передачи денег за такой дар нигде зафиксирован не будет и доказать, что квартиру вы на самом деле купили практически невозможно. Такую сделку взаимного дарения легко оспорить в суде, поэтому риэлторы настоятельно не рекомендуют использовать такой способ обмена.

     Кроме данных вариаций по форме договора, который сопутствует процедуре фактического обмена жилых помещений, рассмотрим также три ситуации, когда возникает необходимость в самой процедуре обмена.

     Самые типичные ситуации, когда требуется обмен квартиры это желание переехать из малогабаритной квартиры в квартиру большей площади и необходимость размена квартиры, когда в ней проживает несколько семей, желающих отделиться друг от друга (например, родители и их взрослые дети со своими супругами и детьми).

     Очень часто договор обмена используется при расселении коммунальных квартир, когда такую квартиру целиком приобретает один владелец, а жильцы переезжают из своих комнат в отдельные квартиры, как правило, с внесением доплаты в соответствии с увеличившейся площадью жилья. Но оформить такую сделку через классический обмен практически невозможно, так как даже в Москве вряд ли можно найти владельца сразу нескольких однокомнатных квартир, готового обменять их на одну коммунальную.

     Не редко встречается вариант, когда коммунальные квартиры выкупаются крупными московскими агентствами недвижимости, а жильцам предоставляется денежная компенсация, эквивалентная рыночной стоимости их жилья. При этом для жильцов такой квартиры очень важно, чтобы оценка стоимости квартиры была произведена адекватно ее реальной стоимости, потому что в противно случае далеко не все собственники смогут подобрать себе подходящее жилье на вырученные деньги, и вынуждены будут переехать в Подмосковье или оформлять ипотечный кредит. Главной особенностью такой сделки является то, что, во-первых, все собственники должны дать свое письменное согласие на размен коммунальной квартиры, а, во-вторых, для проведения итоговой сделки купли-продажи необходимо предоставить полный пакет документов со стороны каждого собственника. Такие сделки проще и выгоднее проводить с участием профессиональных риэлторов и юристов во избежание использования мошенническим схем и нарушения прав кого-то из собственников.

     Еще одной специфической разновидностью обмена является обмен вашей московской квартиры на подмосковную или на загородный дом. При таком обмене существует целый комплекс своих особенностей и подводных камней. К основному списку причин, по которым некоторые москвичи выбирают жилую недвижимость в Подмосковье, можно отнести следующие:

  1. Более дешевая стоимость квадратного метра жилья, за счет чего можно улучшить свои жилищные условия, купив квартиру большей площади за те же деньги;
  2. Лучшая экологическая обстановка и возможность совмещения квартиры и дачи;
  3. В среднем стоимость коммунальных услуг и продуктов питания в Подмосковных городах ниже московских;
  4. Есть возможность получения доплаты при совершении такого обмена.

     Кроме того, с каждым годом появляется все больше людей, которые понимают, что хотят жить за городом в собственном частном доме, а не ютиться в маленькой квартирке многоэтажного дома, расположенного в душном мегаполисе. При совершении такого обмена необходимо изначально определиться, какой именно загородный дом вы ищите, и какие требования к нему предъявляете. Если вас интересует комфортный коттедж в небольшом закрытом дачном поселке с собственной инфраструктурой и подведенными основными инженерными системами, то обязательно нужно учитывать, что площади таких домов будут составлять минимум 200 квадратных метров, что значительно больше среднестатистической московской квартиры, а следовательно, нужно быть готовым к тому, что доплата в таком варианте может быть порой равна стоимости еще одной московской квартиры.

     Если же вас устроит вариант типовой дачной постройки 1970-1980 годов на удалении от Москвы в пределах 80-100 км, тогда можно рассчитывать на более скромную доплату. При переезде в такой дом стоит обратить внимание, прежде всего, на подключение дома к основным инженерным системам (газ, водопровод, электричество, канализация), которые обеспечат ваше комфортное проживание в течение всего года. Кроме того, наличие гаража на участке, удобного подъезда к дому и развитой инфраструктуры в шаговой доступности являются минимальными требованиями при переезде на постоянное место жительства за город. Если присмотренный вами дом не отвечает хотя бы одному из этих требований, это повод серьезно задуматься о том, насколько реально там будет жить.

     К безусловным плюсам переезда за город относится возможность жить на свежем воздухе в течение всего года, а значит обеспечивать для своего организма самые лучшие условия. К тому же, вы сможете стать не только полноправным хозяином целого дома, который больше не нужно делить с шумными соседями, но и земельного участка, обустройством которого можно заняться в свободное время без каких-либо ограничений, кроме собственной фантазии и денежных средств. При выборе загородного коттеджа обязательным условием является территориальная принадлежность коттеджного или дачного поселка к какому-либо населенному пункту или району, так как вам необходимо будет оформить постоянную регистрацию по данному адресу. Чтобы это было возможно сделать с юридической точки зрения дом должен иметь статус именно жилого дома, а не жилого строения, так как прописываться можно только в жилых домах.

     По условиям составления договора мены одного объекта недвижимости на другой обмен городской квартиры на загородный дом не запрещен при условии их равнозначной стоимости, определяемой независимой оценочной компанией или БТИ, или при условии внесения разницы в виде доплаты одной из сторон сделки. Точно так же, как и при оформлении сделки купли-продажи происходит обязательная проверка и подготовка стандартного пакета документов на дом и земельный участок с одной стороны и на квартиру с другой, а также проверяется юридическая чистота сделки. В договоре мены четко фиксируются основные параметры объектов недвижимости, порядок внесения доплаты, сроки передачи прав собственности, а также данные оценки стоимости этих объектов. Иногда встречаются случаи обмена одного загородного дома на две московские квартиры, принадлежащие разным собственникам. Тогда такой процесс несколько затягивается. Но в целом, стоит заметить, что при привлечении опытного риэлтора, работающего в зарекомендовавшем себя московском агентстве недвижимости, такая сделка может быть осуществлена быстро, просто и качественно.

     Особое внимание стоит уделить является ли квартира, которую вы планируете обменять, приватизированной или вы проживаете там на основании договора социального найма. В зависимости от этого и будет определяться порядок дальнейших действий. Очень часто понятия договора обмена и договора мены отождествляют, но это не совсем верно с юридической точки зрения, хотя суть этих договоров в целом является идентичной. В том случае, если квартира не приватизирована, составляется договор простого обмена одного жилого помещения на другое. Для осуществления такого обмена необходимо письменное согласие всех совершеннолетних жильцов, проживающих вместе с вами в квартире, а также разрешение на проведение такого обмена со стороны Мосжилинспеции. Если же квартира является вашей собственностью, никакого разрешения на проведение сделки мены недвижимости получать не нужно. Договор мены  будет приравнен двум договорам купли-продажи, в которых указывается одинаковая цена, о которой участники сделки договариваются заранее.

     Полезной будет также информация о том, что не любую квартиру в Москве можно обменять. С 2010 года был введен запрет на обмен приватизированной квартиры на муниципальную, и, наоборот. Кроме того, нельзя обменять квартиру, находящуюся под арестом, в залоге у банка или по которой еще выплачивается ипотечный кредит, расположенную в доме под снос, в аварийном состоянии или в доме, который планируется перевести в нежилой фонд.

     Процедура обмена достаточно сложный процесс, требующий знания многих юридических нюансов и специфики данного типа сделки с жилыми объектами недвижимости, поэтому, если вы решили заняться вопросом обмена вашей квартиры, лучше обратиться к профессиональным риэлтора одного из многочисленных московских агентств недвижимости.

Краткий обзор недвижимости в Тайланде

Краткий обзор недвижимости в Тайланде

     Тайланд это страна похожая на дикий цветок. Она очень красива, загадочна, притягательна, не всем понятна и доступна и вместе с тем, не может не привлекать к себе внимания. Эта страна за последние пять-семь...

Квартиры, купленные на «материнский капитал»

Квартиры, купленные на «материнский капитал»

     Среди предложений о покупке значительную часть объектов недвижимости составляют на сегодня квартиры, которые были куплены при участии «материнского капитала». Риелторы не очень любят проводить...

Почему многие посещают кулинарные курсы

Почему многие посещают кулинарные курсы

Хобби – это неотъемлемая часть жизни каждого из нас. Много времени занимает работа, она же дает средства к существованию и удовлетворяет кое-какие социальные потребности.    Есть еще друзья, близкие люди и...

Краткий обзор недвижимости во Франции

Краткий обзор недвижимости во Франции

     Франция это страна-мечта, овеянная флером романтики. На территории этой удивительной страны вы можете встретить настоящие шедевры архитектуры и природы. Побывать в Париже мечта миллионов людей. А...

Как безопасно снять квартиру в Москве?

Как безопасно снять квартиру в Москве?

     Так сложились обстоятельства, что в данный момент вам понадобилось собственное отдельное жилье.  Возможно, вы приехали покорять столицу из другого города или хотите просто попробовать жить...

Почему полезно смотреть комедийные фильмы?

Почему полезно смотреть комедийные фильмы?

   Интернет становится важной частью повседневной жизни. Думаете, он не важен? Попробуйте несколько дней не заходить в социальные сети, не бродить по сайтам и не включать компьютер. Уж в 1-е сутки начнет...

Выбираем свое подмосковное направление: Егорьевское шоссе

Выбираем свое подмосковное направление: Егорьевс...

     Выбор походящего именно вам дачного участка очень непростое занятие. Ведь так хочется подобрать для себя то место, где будет приятно проводить не только летние месяцы, наслаждаясь живописными...

Пять шагов к выбору помещения под офис

Пять шагов к выбору помещения под офис

     С необходимостью приобретения или аренды помещения под офис сталкиваются как начинающие, так и опытные предприниматели. В первом случае это будет первый офис в истории компании, в котором вы и начнете...

Эксклюзивный договор при продаже квартиры

Эксклюзивный договор при продаже квартиры

     Решившись по тем или иным причинам на продажу вашей квартиры или загородного дома, и обратившись с этой целью в одно из московских агентств недвижимости, вам предложат заключить официальный договор...

Проектирование и архитектурные решения от команды профессионалов

Проектирование и архитектурные решения от команд...

   Строительные компании, осуществляющие проектирование зданий и сооружений, могут выполнять как отдельные элементы проектирования, так и оказывать комплексные услуги, включающее в себя все этапы...

Что означает понятие «ликвидная недвижимость»?

     Читая специализированную литературу о недвижимости или общаясь с профессиональным риэлтором, вы очень часто можете встретить...

Плюсы и минусы встроенной офисной мебели

    Одно из основных свойств современной офисной мебели — эргономика. Арендная плата нынче постоянно растет, а сотрудникам необходимо...

Индивидуальная предпринимательская деятельность или ИП в Польше

   Регистрация ИП в Польше – актуальный вопрос для иностранных граждан, прибывших в эту страну с перспективой постоянного проживания....

Бильярдная комната: правильное освещение

   Бильярд издавна считается игрой, которая позволяет подчеркнуть способность игроков просчитать наперед тактику противника и...

Доступные квартиры для молодых семей

     Наверное, каждая  молодая семья мечтает о приобретении собственного семейного гнездышка, которое можно свить по собственному...

Дизайн интерьера квартир

   Интуитивно каждый из нас желает обеспечить максимальное удобство и комфорт в том пространстве, где живет. Происходит это вне...

Изящество кованых ворот

    Ворота откатного типа с коваными элементами     Главной функцией наружных ворот является защита территории от...

Как правильно сдавать квартиру?

     Сдача квартиры в аренду — это весьма прибыльная деятельность. Доходы, которые получают собственники недвижимости от сдачи ее в...

Дома с привидениями становятся всё популярнее

     Чего только не придумывают нынешние рекламные агенты для привлечения покупателей. Но всё интересней становится наблюдать за тем,...

Недвижимость в Новой Москве

     Еще совсем недавнее привычное территориальное деление Москвы претерпело значительные изменения во второй половине 2011 года....

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru