Что стоит знать про обмен недвижимости в Москве

21.02.13

     Самыми популярными видами сделки как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью являются операции купли-продажи и аренды. Процедура обмена встречается значительно реже, хотя и фигурирует в описании перечня услуг большинства московских агентств недвижимости. На практике большинство современных риэлторов не любит связываться со сделками, связанными с непосредственным прямым обменом, которые являются единственным возможным вариантом в том случае, если потенциальный клиент проживает в квартире по договору социального найма.

     Как правило, клиента уговаривают в начале приватизировать квартиру и оформить все необходимые документы на собственность, а потом уже заниматься вопросами продажи и поисками нового жилья. Это не значит, что в Москве и Московской области вообще не осуществляется сделок, связанных с обменом одной квартиры на другую. Просто в большинстве случаев сделку обмена заменяют сделкой купли-продажи. В чем же принципиальная разница между двумя этими видами сделок, и почему агенты по недвижимости так не любят непосредственную процедуру обмена квартир, а также все возможные варианты обмена квартиры, мы и постараемся сегодня осветить.

     На современном рынке недвижимости можно выделить три базовых варианта обмена квартиры.

     Первый классический вариант обмена одной квартиры на другую, когда продавец с покупателем просто меняются квартирами, оформляя договор меня и передачу прав собственности с одной квартиры на другую. Такой вариант встречается достаточно редко, потому что ситуация, когда и продавца, и покупателя абсолютно устраивают обе квартиры, участвующие в сделке, встречаются не так часто.

     Второй вариант наиболее популярен на сегодняшний день. Это вариант обмена или размена квартиры через оформление договора купли-продажи. То есть, если вы хотите обменять вашу квартиру на квартиру большей площади и повышенной комфортности, то вам нужно практически одновременно найти покупателя на вашу квартиру и определиться с вариантом покупки будущего жилья и размера доплаты относительно стоимости продажи существующей квартиры. В случае же размена двух или трехкомнатной квартиры на несколько квартир или на квартиру меньшей площади с доплатой со стороны покупателя схема будет похожей.

     И там, и там оформляется договор купли-продажи, и подбираются варианты квартир, независимых друг от друга. Такой вид обмена позволяет максимально учесть интересы и требования каждой из сторон, а выбор значительно увеличивается по сравнению с необходимостью обмена на равнозначную квартиру. Иногда такой обмен приводит к очень непростым цепочкам, и процесс может значительно затянуться во времени. Что во многом объясняет причину, по которой большинство покупателей не стремится связываться с процедурой обмена, а предпочитает чистую продажу (то есть продажу, не предполагающую дальнейшее приобретение квартиры продавцом).

     Принципиальным является вопрос определения размера доплаты. На этот параметр влияет общая и жилая площадь квартир, наличие недавно сделанного ремонта, этажность, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, район, количество комнат, тип дома и некоторые другие характеристики квартир, участвующих в процессе обмена. Самостоятельно рассчитать такую стоимость практически невозможно, поэтому лучше в данном вопросе опираться на квалифицированную оценку, проведенную опытным риэлтором или независимой оценочной компанией.

     Третий вариант используется достаточно редко и заключается в замене договора мены договором дарения. Основная сложность и опасность такого варианта заключается в том, что с юридической точки зрения под дарением понимается безвозмездная передача имущества в постоянное пользование другому лицу, а, следовательно, факт передачи денег за такой дар нигде зафиксирован не будет и доказать, что квартиру вы на самом деле купили практически невозможно. Такую сделку взаимного дарения легко оспорить в суде, поэтому риэлторы настоятельно не рекомендуют использовать такой способ обмена.

     Кроме данных вариаций по форме договора, который сопутствует процедуре фактического обмена жилых помещений, рассмотрим также три ситуации, когда возникает необходимость в самой процедуре обмена.

     Самые типичные ситуации, когда требуется обмен квартиры это желание переехать из малогабаритной квартиры в квартиру большей площади и необходимость размена квартиры, когда в ней проживает несколько семей, желающих отделиться друг от друга (например, родители и их взрослые дети со своими супругами и детьми).

     Очень часто договор обмена используется при расселении коммунальных квартир, когда такую квартиру целиком приобретает один владелец, а жильцы переезжают из своих комнат в отдельные квартиры, как правило, с внесением доплаты в соответствии с увеличившейся площадью жилья. Но оформить такую сделку через классический обмен практически невозможно, так как даже в Москве вряд ли можно найти владельца сразу нескольких однокомнатных квартир, готового обменять их на одну коммунальную.

     Не редко встречается вариант, когда коммунальные квартиры выкупаются крупными московскими агентствами недвижимости, а жильцам предоставляется денежная компенсация, эквивалентная рыночной стоимости их жилья. При этом для жильцов такой квартиры очень важно, чтобы оценка стоимости квартиры была произведена адекватно ее реальной стоимости, потому что в противно случае далеко не все собственники смогут подобрать себе подходящее жилье на вырученные деньги, и вынуждены будут переехать в Подмосковье или оформлять ипотечный кредит. Главной особенностью такой сделки является то, что, во-первых, все собственники должны дать свое письменное согласие на размен коммунальной квартиры, а, во-вторых, для проведения итоговой сделки купли-продажи необходимо предоставить полный пакет документов со стороны каждого собственника. Такие сделки проще и выгоднее проводить с участием профессиональных риэлторов и юристов во избежание использования мошенническим схем и нарушения прав кого-то из собственников.

     Еще одной специфической разновидностью обмена является обмен вашей московской квартиры на подмосковную или на загородный дом. При таком обмене существует целый комплекс своих особенностей и подводных камней. К основному списку причин, по которым некоторые москвичи выбирают жилую недвижимость в Подмосковье, можно отнести следующие:

  1. Более дешевая стоимость квадратного метра жилья, за счет чего можно улучшить свои жилищные условия, купив квартиру большей площади за те же деньги;
  2. Лучшая экологическая обстановка и возможность совмещения квартиры и дачи;
  3. В среднем стоимость коммунальных услуг и продуктов питания в Подмосковных городах ниже московских;
  4. Есть возможность получения доплаты при совершении такого обмена.

     Кроме того, с каждым годом появляется все больше людей, которые понимают, что хотят жить за городом в собственном частном доме, а не ютиться в маленькой квартирке многоэтажного дома, расположенного в душном мегаполисе. При совершении такого обмена необходимо изначально определиться, какой именно загородный дом вы ищите, и какие требования к нему предъявляете. Если вас интересует комфортный коттедж в небольшом закрытом дачном поселке с собственной инфраструктурой и подведенными основными инженерными системами, то обязательно нужно учитывать, что площади таких домов будут составлять минимум 200 квадратных метров, что значительно больше среднестатистической московской квартиры, а следовательно, нужно быть готовым к тому, что доплата в таком варианте может быть порой равна стоимости еще одной московской квартиры.

     Если же вас устроит вариант типовой дачной постройки 1970-1980 годов на удалении от Москвы в пределах 80-100 км, тогда можно рассчитывать на более скромную доплату. При переезде в такой дом стоит обратить внимание, прежде всего, на подключение дома к основным инженерным системам (газ, водопровод, электричество, канализация), которые обеспечат ваше комфортное проживание в течение всего года. Кроме того, наличие гаража на участке, удобного подъезда к дому и развитой инфраструктуры в шаговой доступности являются минимальными требованиями при переезде на постоянное место жительства за город. Если присмотренный вами дом не отвечает хотя бы одному из этих требований, это повод серьезно задуматься о том, насколько реально там будет жить.

     К безусловным плюсам переезда за город относится возможность жить на свежем воздухе в течение всего года, а значит обеспечивать для своего организма самые лучшие условия. К тому же, вы сможете стать не только полноправным хозяином целого дома, который больше не нужно делить с шумными соседями, но и земельного участка, обустройством которого можно заняться в свободное время без каких-либо ограничений, кроме собственной фантазии и денежных средств. При выборе загородного коттеджа обязательным условием является территориальная принадлежность коттеджного или дачного поселка к какому-либо населенному пункту или району, так как вам необходимо будет оформить постоянную регистрацию по данному адресу. Чтобы это было возможно сделать с юридической точки зрения дом должен иметь статус именно жилого дома, а не жилого строения, так как прописываться можно только в жилых домах.

     По условиям составления договора мены одного объекта недвижимости на другой обмен городской квартиры на загородный дом не запрещен при условии их равнозначной стоимости, определяемой независимой оценочной компанией или БТИ, или при условии внесения разницы в виде доплаты одной из сторон сделки. Точно так же, как и при оформлении сделки купли-продажи происходит обязательная проверка и подготовка стандартного пакета документов на дом и земельный участок с одной стороны и на квартиру с другой, а также проверяется юридическая чистота сделки. В договоре мены четко фиксируются основные параметры объектов недвижимости, порядок внесения доплаты, сроки передачи прав собственности, а также данные оценки стоимости этих объектов. Иногда встречаются случаи обмена одного загородного дома на две московские квартиры, принадлежащие разным собственникам. Тогда такой процесс несколько затягивается. Но в целом, стоит заметить, что при привлечении опытного риэлтора, работающего в зарекомендовавшем себя московском агентстве недвижимости, такая сделка может быть осуществлена быстро, просто и качественно.

     Особое внимание стоит уделить является ли квартира, которую вы планируете обменять, приватизированной или вы проживаете там на основании договора социального найма. В зависимости от этого и будет определяться порядок дальнейших действий. Очень часто понятия договора обмена и договора мены отождествляют, но это не совсем верно с юридической точки зрения, хотя суть этих договоров в целом является идентичной. В том случае, если квартира не приватизирована, составляется договор простого обмена одного жилого помещения на другое. Для осуществления такого обмена необходимо письменное согласие всех совершеннолетних жильцов, проживающих вместе с вами в квартире, а также разрешение на проведение такого обмена со стороны Мосжилинспеции. Если же квартира является вашей собственностью, никакого разрешения на проведение сделки мены недвижимости получать не нужно. Договор мены  будет приравнен двум договорам купли-продажи, в которых указывается одинаковая цена, о которой участники сделки договариваются заранее.

     Полезной будет также информация о том, что не любую квартиру в Москве можно обменять. С 2010 года был введен запрет на обмен приватизированной квартиры на муниципальную, и, наоборот. Кроме того, нельзя обменять квартиру, находящуюся под арестом, в залоге у банка или по которой еще выплачивается ипотечный кредит, расположенную в доме под снос, в аварийном состоянии или в доме, который планируется перевести в нежилой фонд.

     Процедура обмена достаточно сложный процесс, требующий знания многих юридических нюансов и специфики данного типа сделки с жилыми объектами недвижимости, поэтому, если вы решили заняться вопросом обмена вашей квартиры, лучше обратиться к профессиональным риэлтора одного из многочисленных московских агентств недвижимости.

Выбор земельного участка

Выбор земельного участка

     Целью данной статьи является выявление и определение тех аспектов, на которые в первую очередь следует обратить внимание при выборе земельного участка для строительства объекта недвижимости....

Как безопасно снять квартиру в Москве?

Как безопасно снять квартиру в Москве?

     Так сложились обстоятельства, что в данный момент вам понадобилось собственное отдельное жилье.  Возможно, вы приехали покорять столицу из другого города или хотите просто попробовать жить...

Выбираем свое подмосковное направление: Симферопольское шоссе

Выбираем свое подмосковное направление: Симфероп...

     Само название шоссе, «Симферопольское», навевает мысли о море, солнце и лете и кажется, что близость к Черному морю сможет превратить ваш обычный дачный домик в нечто особенное. Интересно, что это южное...

Как просто сдать квартиру и не совершить ошибок?

Как просто сдать квартиру и не совершить ошибок?

     Только по официальной статистике в Москве, в настоящее время, сдается в аренду более 300 тысяч квартир. При этом только около 7 500 тысяч из них сдается легально, то есть по договору аренды. Это связано,...

Есть ли смысл делать ремонт в арендуемой квартире?

Есть ли смысл делать ремонт в арендуемой квартир...

     Каждый из нас стремится свить свое гнездо и обустроить свое жилище по собственному вкусу, чтобы находиться там было уютно и комфортно. Для того чтобы внести позитивные изменения в вашу квартиру не...

Московский рынок недвижимости 2012 — 2013

Московский рынок недвижимости 2012 — 2013

     Если попытаться вкратце охарактеризовать итоги ушедшего 2012 года, то можно сказать, что очередной кризис, которым всех так долго пугали, так и не наступил. По итогам года в России все макроэкономические...

Дома с привидениями становятся всё популярнее

Дома с привидениями становятся всё популярнее

     Чего только не придумывают нынешние рекламные агенты для привлечения покупателей. Но всё интересней становится наблюдать за тем, как нашим соотечественникам преподносят рекламные идеи западных стран....

Особенности аренды и покупки складских помещений

Особенности аренды и покупки складских помещений

     Начиная заниматься собственным бизнесом, рано или поздно вы столкнетесь с необходимостью одновременного хранения большого количества товара. Если первоначально вам может хватать и небольшого...

Предпросмотровый тур

Предпросмотровый тур

    Любые граждане могут купить недвижимость за границей, если имеются на покупку достаточно финансов. При покупке не только иностранной недвижимости, но и любой другой, покупатель обязан осмотреть...

Как грамотно сдать квартиру?

Как грамотно сдать квартиру?

     Аренда квартир на сегодняшний день довольно популярный бизнес среди владельцев свободной недвижимости. Многие не желают продать квартиру, чтобы она досталась подрастающему ребенку. И если сдать...

Зачем нужен кадастровый паспорт и что это такое?

     Что такое кадастровый паспорт на квартиру? Если вам никогда не приходилось в своей жизни сталкиваться со сделками купли-продажи,...

Краткий обзор недвижимости в Италии

     Всем известно крылатое выражение «Увидеть Рим и умереть!». Побывать в Риме и вообще в Италии обязательно стоит хотя бы раз в жизни, и...

Выбираем помещение под супермаркет

     Несмотря на то, что в современной Москве, казалось бы, должен быть просто избыток различных продуктовых и хозяйственных магазинов,...

Как перевести свою квартиру в нежилой фонд?

     В нашей жизни могут возникать самые разнообразные ситуации и потребности, в том числе и в переводе своей жилой квартиры в нежилой...

Как арендовать комнату в Москве?

     Приехав покорять столицу из далекого провинциального города, вы будете неприятно поражены московскими ценами на товары и услуги, в...

Регистрация собственности за один день. Миф?

     Глава Министерства экономического развития Андрей Белоусов вместе со своими коллегами считает, что российская система...

Снять квартиру для встречи Нового Года? Легко!

     Наряду с традиционными гостиницами во многих городах существуют и пользуются значительной популярностью квартиры и гостевые дома...

Элитная недвижимость: секреты правильного выбора

     Устали от жизни в типовых многоэтажных домах? Хочется чего-то нового, более просторного и комфортного? Пора уже подчеркнуть ваш...

Дома с привидениями становятся всё популярнее

     Чего только не придумывают нынешние рекламные агенты для привлечения покупателей. Но всё интересней становится наблюдать за тем,...

Квартиры посуточно, как грамотно снять!

     Если у вас возникла необходимость снять квартиру посуточно, тогда вы должны учесть несколько важных моментов, чтобы не столкнуться...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru