Что стоит знать про обмен недвижимости в Москве

21.02.13

     Самыми популярными видами сделки как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью являются операции купли-продажи и аренды. Процедура обмена встречается значительно реже, хотя и фигурирует в описании перечня услуг большинства московских агентств недвижимости. На практике большинство современных риэлторов не любит связываться со сделками, связанными с непосредственным прямым обменом, которые являются единственным возможным вариантом в том случае, если потенциальный клиент проживает в квартире по договору социального найма.

     Как правило, клиента уговаривают в начале приватизировать квартиру и оформить все необходимые документы на собственность, а потом уже заниматься вопросами продажи и поисками нового жилья. Это не значит, что в Москве и Московской области вообще не осуществляется сделок, связанных с обменом одной квартиры на другую. Просто в большинстве случаев сделку обмена заменяют сделкой купли-продажи. В чем же принципиальная разница между двумя этими видами сделок, и почему агенты по недвижимости так не любят непосредственную процедуру обмена квартир, а также все возможные варианты обмена квартиры, мы и постараемся сегодня осветить.

     На современном рынке недвижимости можно выделить три базовых варианта обмена квартиры.

     Первый классический вариант обмена одной квартиры на другую, когда продавец с покупателем просто меняются квартирами, оформляя договор меня и передачу прав собственности с одной квартиры на другую. Такой вариант встречается достаточно редко, потому что ситуация, когда и продавца, и покупателя абсолютно устраивают обе квартиры, участвующие в сделке, встречаются не так часто.

     Второй вариант наиболее популярен на сегодняшний день. Это вариант обмена или размена квартиры через оформление договора купли-продажи. То есть, если вы хотите обменять вашу квартиру на квартиру большей площади и повышенной комфортности, то вам нужно практически одновременно найти покупателя на вашу квартиру и определиться с вариантом покупки будущего жилья и размера доплаты относительно стоимости продажи существующей квартиры. В случае же размена двух или трехкомнатной квартиры на несколько квартир или на квартиру меньшей площади с доплатой со стороны покупателя схема будет похожей.

     И там, и там оформляется договор купли-продажи, и подбираются варианты квартир, независимых друг от друга. Такой вид обмена позволяет максимально учесть интересы и требования каждой из сторон, а выбор значительно увеличивается по сравнению с необходимостью обмена на равнозначную квартиру. Иногда такой обмен приводит к очень непростым цепочкам, и процесс может значительно затянуться во времени. Что во многом объясняет причину, по которой большинство покупателей не стремится связываться с процедурой обмена, а предпочитает чистую продажу (то есть продажу, не предполагающую дальнейшее приобретение квартиры продавцом).

     Принципиальным является вопрос определения размера доплаты. На этот параметр влияет общая и жилая площадь квартир, наличие недавно сделанного ремонта, этажность, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, район, количество комнат, тип дома и некоторые другие характеристики квартир, участвующих в процессе обмена. Самостоятельно рассчитать такую стоимость практически невозможно, поэтому лучше в данном вопросе опираться на квалифицированную оценку, проведенную опытным риэлтором или независимой оценочной компанией.

     Третий вариант используется достаточно редко и заключается в замене договора мены договором дарения. Основная сложность и опасность такого варианта заключается в том, что с юридической точки зрения под дарением понимается безвозмездная передача имущества в постоянное пользование другому лицу, а, следовательно, факт передачи денег за такой дар нигде зафиксирован не будет и доказать, что квартиру вы на самом деле купили практически невозможно. Такую сделку взаимного дарения легко оспорить в суде, поэтому риэлторы настоятельно не рекомендуют использовать такой способ обмена.

     Кроме данных вариаций по форме договора, который сопутствует процедуре фактического обмена жилых помещений, рассмотрим также три ситуации, когда возникает необходимость в самой процедуре обмена.

     Самые типичные ситуации, когда требуется обмен квартиры это желание переехать из малогабаритной квартиры в квартиру большей площади и необходимость размена квартиры, когда в ней проживает несколько семей, желающих отделиться друг от друга (например, родители и их взрослые дети со своими супругами и детьми).

     Очень часто договор обмена используется при расселении коммунальных квартир, когда такую квартиру целиком приобретает один владелец, а жильцы переезжают из своих комнат в отдельные квартиры, как правило, с внесением доплаты в соответствии с увеличившейся площадью жилья. Но оформить такую сделку через классический обмен практически невозможно, так как даже в Москве вряд ли можно найти владельца сразу нескольких однокомнатных квартир, готового обменять их на одну коммунальную.

     Не редко встречается вариант, когда коммунальные квартиры выкупаются крупными московскими агентствами недвижимости, а жильцам предоставляется денежная компенсация, эквивалентная рыночной стоимости их жилья. При этом для жильцов такой квартиры очень важно, чтобы оценка стоимости квартиры была произведена адекватно ее реальной стоимости, потому что в противно случае далеко не все собственники смогут подобрать себе подходящее жилье на вырученные деньги, и вынуждены будут переехать в Подмосковье или оформлять ипотечный кредит. Главной особенностью такой сделки является то, что, во-первых, все собственники должны дать свое письменное согласие на размен коммунальной квартиры, а, во-вторых, для проведения итоговой сделки купли-продажи необходимо предоставить полный пакет документов со стороны каждого собственника. Такие сделки проще и выгоднее проводить с участием профессиональных риэлторов и юристов во избежание использования мошенническим схем и нарушения прав кого-то из собственников.

     Еще одной специфической разновидностью обмена является обмен вашей московской квартиры на подмосковную или на загородный дом. При таком обмене существует целый комплекс своих особенностей и подводных камней. К основному списку причин, по которым некоторые москвичи выбирают жилую недвижимость в Подмосковье, можно отнести следующие:

  1. Более дешевая стоимость квадратного метра жилья, за счет чего можно улучшить свои жилищные условия, купив квартиру большей площади за те же деньги;
  2. Лучшая экологическая обстановка и возможность совмещения квартиры и дачи;
  3. В среднем стоимость коммунальных услуг и продуктов питания в Подмосковных городах ниже московских;
  4. Есть возможность получения доплаты при совершении такого обмена.

     Кроме того, с каждым годом появляется все больше людей, которые понимают, что хотят жить за городом в собственном частном доме, а не ютиться в маленькой квартирке многоэтажного дома, расположенного в душном мегаполисе. При совершении такого обмена необходимо изначально определиться, какой именно загородный дом вы ищите, и какие требования к нему предъявляете. Если вас интересует комфортный коттедж в небольшом закрытом дачном поселке с собственной инфраструктурой и подведенными основными инженерными системами, то обязательно нужно учитывать, что площади таких домов будут составлять минимум 200 квадратных метров, что значительно больше среднестатистической московской квартиры, а следовательно, нужно быть готовым к тому, что доплата в таком варианте может быть порой равна стоимости еще одной московской квартиры.

     Если же вас устроит вариант типовой дачной постройки 1970-1980 годов на удалении от Москвы в пределах 80-100 км, тогда можно рассчитывать на более скромную доплату. При переезде в такой дом стоит обратить внимание, прежде всего, на подключение дома к основным инженерным системам (газ, водопровод, электричество, канализация), которые обеспечат ваше комфортное проживание в течение всего года. Кроме того, наличие гаража на участке, удобного подъезда к дому и развитой инфраструктуры в шаговой доступности являются минимальными требованиями при переезде на постоянное место жительства за город. Если присмотренный вами дом не отвечает хотя бы одному из этих требований, это повод серьезно задуматься о том, насколько реально там будет жить.

     К безусловным плюсам переезда за город относится возможность жить на свежем воздухе в течение всего года, а значит обеспечивать для своего организма самые лучшие условия. К тому же, вы сможете стать не только полноправным хозяином целого дома, который больше не нужно делить с шумными соседями, но и земельного участка, обустройством которого можно заняться в свободное время без каких-либо ограничений, кроме собственной фантазии и денежных средств. При выборе загородного коттеджа обязательным условием является территориальная принадлежность коттеджного или дачного поселка к какому-либо населенному пункту или району, так как вам необходимо будет оформить постоянную регистрацию по данному адресу. Чтобы это было возможно сделать с юридической точки зрения дом должен иметь статус именно жилого дома, а не жилого строения, так как прописываться можно только в жилых домах.

     По условиям составления договора мены одного объекта недвижимости на другой обмен городской квартиры на загородный дом не запрещен при условии их равнозначной стоимости, определяемой независимой оценочной компанией или БТИ, или при условии внесения разницы в виде доплаты одной из сторон сделки. Точно так же, как и при оформлении сделки купли-продажи происходит обязательная проверка и подготовка стандартного пакета документов на дом и земельный участок с одной стороны и на квартиру с другой, а также проверяется юридическая чистота сделки. В договоре мены четко фиксируются основные параметры объектов недвижимости, порядок внесения доплаты, сроки передачи прав собственности, а также данные оценки стоимости этих объектов. Иногда встречаются случаи обмена одного загородного дома на две московские квартиры, принадлежащие разным собственникам. Тогда такой процесс несколько затягивается. Но в целом, стоит заметить, что при привлечении опытного риэлтора, работающего в зарекомендовавшем себя московском агентстве недвижимости, такая сделка может быть осуществлена быстро, просто и качественно.

     Особое внимание стоит уделить является ли квартира, которую вы планируете обменять, приватизированной или вы проживаете там на основании договора социального найма. В зависимости от этого и будет определяться порядок дальнейших действий. Очень часто понятия договора обмена и договора мены отождествляют, но это не совсем верно с юридической точки зрения, хотя суть этих договоров в целом является идентичной. В том случае, если квартира не приватизирована, составляется договор простого обмена одного жилого помещения на другое. Для осуществления такого обмена необходимо письменное согласие всех совершеннолетних жильцов, проживающих вместе с вами в квартире, а также разрешение на проведение такого обмена со стороны Мосжилинспеции. Если же квартира является вашей собственностью, никакого разрешения на проведение сделки мены недвижимости получать не нужно. Договор мены  будет приравнен двум договорам купли-продажи, в которых указывается одинаковая цена, о которой участники сделки договариваются заранее.

     Полезной будет также информация о том, что не любую квартиру в Москве можно обменять. С 2010 года был введен запрет на обмен приватизированной квартиры на муниципальную, и, наоборот. Кроме того, нельзя обменять квартиру, находящуюся под арестом, в залоге у банка или по которой еще выплачивается ипотечный кредит, расположенную в доме под снос, в аварийном состоянии или в доме, который планируется перевести в нежилой фонд.

     Процедура обмена достаточно сложный процесс, требующий знания многих юридических нюансов и специфики данного типа сделки с жилыми объектами недвижимости, поэтому, если вы решили заняться вопросом обмена вашей квартиры, лучше обратиться к профессиональным риэлтора одного из многочисленных московских агентств недвижимости.

Выбираем свое подмосковное направление: Калужское шоссе

Выбираем свое подмосковное направление: Калужско...

     Если вы хотите купить современный дачный участок в удобной транспортной доступности от Москвы, в экологически чистом и престижном месте за разумную стоимость, тогда вам стоит обратить внимание на...

Как грамотно сдать квартиру?

Как грамотно сдать квартиру?

     Аренда квартир на сегодняшний день довольно популярный бизнес среди владельцев свободной недвижимости. Многие не желают продать квартиру, чтобы она досталась подрастающему ребенку. И если сдать...

Предоплата при покупке объекта недвижимости

Предоплата при покупке объекта недвижимости

     Предоплата является весомым аргументом в пользу заключаемой сделки по приобретению какого-либо объекта недвижимости. Когда покупатель передает продавцу определенную сумму в качестве аванса или...

Квартиры посуточно или гостиничные номера?

Квартиры посуточно или гостиничные номера?

      Довольно перед многими путешественниками стоит вопрос — остановится в гостинице или снять квартиру посуточно? Каждый вид аренды имеет свои преимущества и недостатки, которые очень важно знать,...

Недвижимость в Турции для русских!

Недвижимость в Турции для русских!

     Около пяти лет назад иностранные граждане получили возможность стать владельцами недвижимости в Турции. Власти этой страны дали такое разрешение. Такой возможностью не прочь воспользоваться и...

Как арендовать комнату в Москве?

Как арендовать комнату в Москве?

     Приехав покорять столицу из далекого провинциального города, вы будете неприятно поражены московскими ценами на товары и услуги, в том числе и на жилье. Вполне возможна такая ситуация, что стоимость...

ФСФР проконтролирует дольщиков

ФСФР проконтролирует дольщиков

     Минэкономики представил проекты постановлений, в которых определение политики долевого строительства переходит к Минфину, а контроль над этим процессом к ФСФР. При этом Минрегион перекрывает...

Пятиэтажки: за и против

Пятиэтажки: за и против

     Очень многим риэлторам знакома ситуация, когда потенциальные покупатели квартир, описывая свое будущее жилье, кроме стандартного «кроме первый и последних этажей», предпочтительного...

Как выбрать загородный дом?

Как выбрать загородный дом?

     Как часто при употреблении пословицы «мой дом – моя крепость» нам видится образ не обычной типовой квартиры в многоэтажном доме, а небольшой уютный загородный коттедж? Многие из нас с детства мечтали...

Как правильно сдавать квартиру?

Как правильно сдавать квартиру?

     Сдача квартиры в аренду — это весьма прибыльная деятельность. Доходы, которые получают собственники недвижимости от сдачи ее в наем, сегодня весьма велики. В особенности, если речь идет о таком...

В чьих интересах новый закон об аренде недвижимости в Москве?

     Сдача в аренду квартир и комнат стала для многих москвичей и жителей Подмосковья полноценным направлением бизнеса, приносящим...

Перспективы и сложности бизнес-иммиграции в Венгрию

    Венгерская Республика на сегодняшнем этапе развития является очень привлекательным вариантом для иммиграции. Причин для этого...

Покупка недвижимости в Австралии

     Австралия является единственным государством, которое занимает целый материк, а также включает в себя ряд островов. Для территории...

Особенности программы реконструкции ветхого жилья в Москве

     Программа реконструкции ветхого жилья реализуется в Москве в течение последних нескольких лет. В зависимости от того, насколько...

Как студенту снять жилье в Москве?

     В столичных учебных заведениях уже закончились вступительные экзамены, и это значит, что поступившим счастливчикам из регионов...

Краткий обзор недвижимости во Франции

     Франция это страна-мечта, овеянная флером романтики. На территории этой удивительной страны вы можете встретить настоящие шедевры...

Выбираем свое подмосковное направление: Осташковское шоссе

     Выбирая место для своей будущей дачи или загородного коттеджа, где можно проживать в течение всего года, многие обращают внимание...

Как грамотно сдать квартиру?

     Аренда квартир на сегодняшний день довольно популярный бизнес среди владельцев свободной недвижимости. Многие не желают продать...

Таунхаус, загородный коттедж или квартира?

     Задумываясь о приобретении собственного жилья, каждый из нас рисует в уме разные картинки идеального дома. Для кого-то пределом...

Плюсы вывоза мусора из квартиры в Москве с помощью специальных организаций

    Люди в последнее время уже так сильно привыкли к порядку и чистоте вокруг них, что даже не задумываются о том, какой это сложный...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru