Изменение категории и назначения помещения

31.03.13

     Условно все объекты недвижимости можно разделить на «жилые» и «нежилые». Под жилыми помещениям, как правило, понимаются  квартиры, комнаты, коттеджи, загородные дома, виллы, таунхаусы, апартаменты. К нежилым принято относить производственные и складские помещения и различные офисные здания и бизнес-центры, а также магазины, салоны красоты, аптеки.

     Но нередко помещения из одной категории могут легко перемещаться в другую путем изменения их функционального назначения. Например, в последнее время на рынке появился принципиально новый формат жилья – апартаменты в стиле лофт, которые размещаются на территории бывших фабрик и производств. Один из самых ярких примеров такого перевода нежилых помещений в категорию жилых является реставрация и переоборудование корпусов фабрики Красный октябрь, расположенной в центре Москвы. Случаи же, когда офисы совершенно различных организаций располагаются в обычных квартирах или в бывших жилых особняках встречаются еще чаще. Так что главным определяющим фактором в определении «жилое» или «нежилое» помещение будет его целевое использование в данный момент. Каким же образом происходит перевод обыкновенных квартир в нежилой фонд, и как возможно типично и исторически нежилые помещения сделать жилыми?

     Порядок такого перевода определяется и регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и законодательством о градостроительной деятельности. На самом деле процедура перевода помещений из одной категории в другую не такая простая и имеет целый ряд ограничений. Так вы не можете изменить целевое назначение помещения, если оно обременено залоговыми обязательствами третьих лиц или сдано в долгосрочную аренду. Но остановимся более подробно на случаях изменения функционального назначения недвижимости.

Перевод жилого помещения в нежилое

     Перевод жилых помещений, в частности квартир, в офисные или торговые помещения в Москве осуществляется довольно часто в последнее время. Ведь, продать или сдать в аренду коммерческое помещения намного выгоднее, чем обычную квартиру. Поэтому если вы не планируете использовать имеющуюся у вас дополнительную жилую недвижимость для собственного проживания в ней, и она соответствует условиям перевода в нежилой фонд, вы можете извлечь из такой собственности дополнительную вполне ощутимую прибыль.

     Перевести недвижимость жилого фонда в нежилой возможно только при соблюдении следующих условий:

  • Квартира находится на первом этаже жилого многоквартирного дома;
  • Квартира находится на втором этаже многоквартирного жилого дома, при этом первый этаж используется как нежилое помещение (магазин, отделение банка, почта, салон красоты и т.п.) целиком или конкретно под вашей квартирой находится именно нежилое помещение, даже, если другие площади занимают квартиры;
  • Есть техническая возможность организации отдельного, не через общий подъезд, входа, который не будет мешать жильцам дома и создавать какие-либо неудобства;
  • Дом, в котором находится жилое помещение, не планируется сносить, реконструировать, и он не носит статуса аварийного состояния;
  • В квартире никто не прописан и фактически не проживает, то есть квартиру предполагается использовать только в качестве коммерческой недвижимости, не ущемляя при этом ничьих прав;
  • Есть согласие всех собственников на изменение целевого использования помещения.

     Существует и еще ряд нюансов, которые смогут найти и распознать только эксперты. Поэтому имеет смысл перед началом достаточной долгой по времени (процесс в среднем занимает около 6 месяцев) и трудозатратой процедурой убедиться в том, что данное жилое помещение действительно можно использовать как нежилое. Для этого можно провести специальный экспертный анализ. Данная услуга предоставляется различными агентствами недвижимости, специализирующимися на таком виде преобразований. Кстати, они могут полностью взять на себя весь процесс сбора и подачи документов, разработку перепланировки и переоборудования помещения с целью его максимальной адаптации к новому статусу и согласование всей необходимой документации с различными государственными инстанциями. Правда, такие услуги обойдутся вам в несколько сотен тысяч рублей в зависимости от сложности вашего случая и объема необходимых работ, зато вы сможете сэкономить много драгоценного времени и собственных нервов. Что, учитывая особенности современного российского документооборота, особенно ценно.

     Какие же основные этапы вам предстоит пройти, чтобы изменить функциональное назначение вашей недвижимости и повысить его стоимость уже в качестве нежилого помещения?

     Первый этап представляет собой сбор обязательного пакета документов для БТИ, включающие в себя: технический и кадастровый паспорт вашей квартиры, поэтажный план здания, сведения об эксплуатации помещения и документы, подтверждающие ваше право собственности.

     На втором и третьем этапах происходит детальное обследование технического состояния квартиры или любого другого жилого помещения, с учетом состояния перекрытий, полов, потолков, стен, оконных и дверных проемов, а также на основании проведенного исследования разрабатывается проект преобразования помещения в нежилое и разрабатывается проект перепланировки, предполагающий организацию отдельного входа или входной группы.

     После этого начинается этап многочисленных согласований и получения разрешений на проведение подобных преобразований. Вам необходимо будет заручиться согласием комитета по архитектуре и градостроительству, балансодержателей данного помещения (ДЕЗ, ТСЖ, управляющая компания и т.п.), государственной жилищной инспекции, Роспотребнадзора, Госпожарнадзора, Мосэнергосбыта, Мосгаза, главного архитектора здания и при необходимости некоторых других организаций. Как видите, за реализацию одного этого этапа уже не жалко отдать определенную денежную сумму, чтобы за вас все согласования осуществило независимое агентство.

     Получив все необходимые разрешения и утвердив проект переоборудования и перепланировки жилого помещения, вам необходимо будет передать все полученные и подготовленные документы на рассмотрение в межведомственную комиссию, отвечающую за использование столичного жилищного фонда. Только эта государственная организация может дать официальное окончательное согласие на осуществление перевода жилого помещения в нежилой фонд. Заручившись письменным подтверждением возможности реализации такого перевода, можно приступать к непосредственному преобразованию вашей бывшей квартиры в офисное помещение или магазин.

     Но это еще не все. После окончания ремонтно-строительных работ отремонтированное помещение необходимо будет представить специальной комиссии, которая оформит новый технически и кадастровый паспорт и внесет все необходимые изменения в инвентаризационно-техническую документацию.

     Заключительным этапом станет получение нового свидетельства о собственности уже нежилого помещения.

    Вот так ваша некогда жилая и неприглядная квартира на первом непрестижном и неликвидном этаже может стать великолепны уютным офисом, который будет очень даже востребован среди многочисленных московских организаций, подыскивающих себе новое место пребывания.

Перевод нежилых помещений в жилые

     Помимо активной тенденции перевода жилых квартир, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, нередко стали встречаться случаи переоборудования коммерческих площадей в жилые. Это объясняется целым комплексом причин, среди которых особое место занимают новые форматы жилья такие, как квартиры-студии и лофт-апартаменты. Но просто так взять и перевести любое понравившееся вам нежилое помещение в жилое не получится. Потому что к жилым помещениям предъявляется целый список требований, среди которых обязательное соблюдение норм санитарно-эпидемиологической станции и противопожарной безопасности.

     Перевести нежилые помещения в жилые можно при условии соблюдения ряда условий, которые относятся к жилым помещениям и которые заявитель должен подтвердить:

  • Техническое оснащение и конструктивные особенности здания, в котором располагается жилое помещение, должны удовлетворять все нормы безопасности, не иметь дефектов, трещин и деформаций и полностью соответствовать эксплуатационному назначению;
  • Жилое помещение должно находиться в здании, расположенном в жилой зоне с развитой социальной и бытовой инфраструктурой;
  • В жилых помещениях должна быть установлена система гидроизоляции и специальные устройства, препятствующие проникновению бытовой и уличной воды в помещение;
  • Все коммуникационные и инженерные системы должны быть размещены таким образом, чтобы не представлять опасности для окружающих людей как внутри, так и вне стен помещения. При этом высота потолков, размер дверных, оконных  и лестничных проемов, состояние чердачных и подвальных помещений должны соответствовать установленным для жилых помещений нормам;
  • В помещение, которое считается жилым обязательно должно быть подведено электричество, система вентиляции и кондиционирования, центральное или локальное отопление, горячее и холодное водоснабжение, газ, которые соответствуют всем нормам СЭС и Госпожарнадзора. Исключение составляют только одноэтажные и двухэтажные частные дома, где разрешается отсутствие подключения к центральному газо —  и водоснабжению.

     Если ваше нежилое помещение соответствует всем этим требованиям, вы можете самостоятельно или с помощью специализированного агентства приступать к процессу сбора и подачи необходимых документов в городскую межведомственную комиссию по использованию столичного жилищного фонда. Пакет документов во многом похож на те бумаги, которые вам требуется собрать для осуществления обратного перевода, и состоит из следующих обязательных документов:

  • Заявление собственника нежилого помещения с просьбой об осуществлении изменения  функционального назначения помещения;
  • Технический и кадастровый паспорт, а также при необходимости другие инвентаризационные документы;
  • Поэтажный план здания;
  • Оригиналы и нотариально заверенные копии свидетельства о собственности;
  • Разработанный и утвержденный во всех необходимых государственных инстанциях проект перепланировки и переоборудования помещения.

     Срок рассмотрения поданного заявления и документов официально составляет 45 дней, после чего вы получаете официальное заключение с отказом или подтверждением такого перевода. В случае положительного решения, вы можете приступать к проведению ремонтных работ, которые затем нужно будет сдать специальной жилищной комиссии и внести в технический план БТИ. Вам также понадобиться поменять документы на собственность в государственной регистрационной палате.

     Кроме случаев полного переоборудования нежилого помещения в жилое, зачастую встречаются ситуации, когда под жилье используют чердаки или технические помещения, увеличивая таким образом площадь квартиры и обустраивая такой своеобразный второй этаж. Часто площадь квартиры пытаются увеличить за счет переоборудования и утепления балконов и лоджий. Еще один способ, о котором уже упоминалось выше, это преобразование производственных и складских помещений под жилые пространства с высокими потолками и панорамными окнами. Конечно, в таком случае от владельца требуются значительные финансовые вложения в переоборудование и изменение планировки помещений.

     В заключение, хочется сказать, что если вы хотите и можете по закону, не нарушая никаких санитарных и пожарных норм изменить первоначальное предназначение жилого или нежилого объекта недвижимости, сегодня это сделать вполне реально. В осуществлении данной задумки вам помогут современные строительные материалы и посреднические фирмы, которые представят ваши интересы в различных государственных инстанциях. Так что первичный статус недвижимости это еще не приговор, а вполне подлежащий обжалованию параметр.

Как выбрать риэлтора?

Как выбрать риэлтора?

     Очень часто в различных статьях, размещенных как в Интернете, так и в печатных  изданиях, вы можете прочитать, что специалисты настоятельно рекомендуют вам при совершении любых видов сделок с объектами...

ФСФР проконтролирует дольщиков

ФСФР проконтролирует дольщиков

     Минэкономики представил проекты постановлений, в которых определение политики долевого строительства переходит к Минфину, а контроль над этим процессом к ФСФР. При этом Минрегион перекрывает...

Что за птица эта квартирная гостиница?

Что за птица эта квартирная гостиница?

     Когда едем на пару дней в чужой город по делам или в отпуск на праздники, всегда стремимся найти достойное место временного проживания. И часто мы ищем гостиницы, выбирая между хорошей ценой, удобным...

Чтобы самострой не стал головной болью

Чтобы самострой не стал головной болью

     В России ситуация, когда стройку затевают без оформления всех необходимых документов, не такая уж редкость. Но со временем перед владельцем подобной недвижимости встает серьезная проблема – самострой...

Три способа сэкономить при покупке квартиры

Три способа сэкономить при покупке квартиры

     Кто из нас не мечтает не просто купить хорошую квартиру, но еще и сэкономить при этом вполне приличную сумму денег, которую можно потратить на обустройство своего нового жилья? Возможно, вы удивитесь, но...

Покупаем дачу

Покупаем дачу

     Собственная квартира уже есть, отдых за границей наскучил, и все чаще с ностальгией вспоминается бабушкин домик в деревне, где вы проводили столько счастливых часов в детстве, наслаждаясь чудесным...

Есть ли смысл делать ремонт в арендуемой квартире?

Есть ли смысл делать ремонт в арендуемой квартир...

     Каждый из нас стремится свить свое гнездо и обустроить свое жилище по собственному вкусу, чтобы находиться там было уютно и комфортно. Для того чтобы внести позитивные изменения в вашу квартиру не...

Выбираем недвижимость в Болгарии

Выбираем недвижимость в Болгарии

     Как часто, вернувшись, домой, в душный мегаполис, после расслабляющего отдыха на море, мы мечтаем о том, чтобы у нас был свой собственный домик в этом чудесном солнечном месте. Тогда мы могли бы каждый...

Факторы подталкивают строительную отрасль к падению

Факторы подталкивают строительную отрасль к паде...

     Очень возможно, что сегмент строительства России провалится в резкую яму, считают эксперты. При этом ключевые проблемы будут созданы не внутренними для строителей факторами, а внешними: банковская...

Вена — исключительная надежность

Вена — исключительная надежность

     Столица Австрии настолько хороша, что ее недвижимость пользуется неуклонной популярностью даже в кризисные времена. Город, бывший когда-то столицей Австрийско-Венгерской империи, и сегодня поражает...

Выбираем свое агентство недвижимости

     Как часто вы слышали рассказы своих знакомых или коллег, о том, что при попытке снять квартиру напрямую у собственника жилья, в...

Плюсы вывоза мусора из квартиры в Москве с помощью специальных организаций

    Люди в последнее время уже так сильно привыкли к порядку и чистоте вокруг них, что даже не задумываются о том, какой это сложный...

Что влияет на стоимость квартиры?

     Почему очень часто, казалось бы, однотипные квартиры имеют совершенно разную цену? Иногда эта разница незначительная, а иногда она...

Расселение коммунальных квартир

     В разных городах, где есть коммунальные квартиры, существуют разные нормативные документы, регламентирующие вопросы расселения...

Встреча Нового Года в съемной квартире

     Если верить статистике, то поток желающих подыскать жилье, сдаваемое в аренду посуточно, весомо увеличивается именно в период...

Квартиры, купленные на «материнский капитал»

     Среди предложений о покупке значительную часть объектов недвижимости составляют на сегодня квартиры, которые были куплены при...

Покупаем магазин

     Собрались приобретать магазин и не знаете с чего начать? Мы поможем вам. Базовый этап в налаживании бизнеса – поиск и приобретение...

Понятие и принципы аренды недвижимости

     Аренда появилась приблизительно за два тысячелетия до Рождества Христова, ее объектом была земля. В последствие предметами аренды...

Сдавать квартиру легко и приятно

     Самый актуальный сегодня вопрос для желающих сдавать комнату или квартиру в аренду звучит так: Как можно сдать жилплощадь быстро,...

Аренда офисного помещения

     Одной из самых сложных разновидностей сделок с недвижимым имуществом, являются сделки с коммерческой недвижимостью. Чтобы...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru