Изменение категории и назначения помещения

31.03.13

     Условно все объекты недвижимости можно разделить на «жилые» и «нежилые». Под жилыми помещениям, как правило, понимаются  квартиры, комнаты, коттеджи, загородные дома, виллы, таунхаусы, апартаменты. К нежилым принято относить производственные и складские помещения и различные офисные здания и бизнес-центры, а также магазины, салоны красоты, аптеки.

     Но нередко помещения из одной категории могут легко перемещаться в другую путем изменения их функционального назначения. Например, в последнее время на рынке появился принципиально новый формат жилья – апартаменты в стиле лофт, которые размещаются на территории бывших фабрик и производств. Один из самых ярких примеров такого перевода нежилых помещений в категорию жилых является реставрация и переоборудование корпусов фабрики Красный октябрь, расположенной в центре Москвы. Случаи же, когда офисы совершенно различных организаций располагаются в обычных квартирах или в бывших жилых особняках встречаются еще чаще. Так что главным определяющим фактором в определении «жилое» или «нежилое» помещение будет его целевое использование в данный момент. Каким же образом происходит перевод обыкновенных квартир в нежилой фонд, и как возможно типично и исторически нежилые помещения сделать жилыми?

     Порядок такого перевода определяется и регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и законодательством о градостроительной деятельности. На самом деле процедура перевода помещений из одной категории в другую не такая простая и имеет целый ряд ограничений. Так вы не можете изменить целевое назначение помещения, если оно обременено залоговыми обязательствами третьих лиц или сдано в долгосрочную аренду. Но остановимся более подробно на случаях изменения функционального назначения недвижимости.

Перевод жилого помещения в нежилое

     Перевод жилых помещений, в частности квартир, в офисные или торговые помещения в Москве осуществляется довольно часто в последнее время. Ведь, продать или сдать в аренду коммерческое помещения намного выгоднее, чем обычную квартиру. Поэтому если вы не планируете использовать имеющуюся у вас дополнительную жилую недвижимость для собственного проживания в ней, и она соответствует условиям перевода в нежилой фонд, вы можете извлечь из такой собственности дополнительную вполне ощутимую прибыль.

     Перевести недвижимость жилого фонда в нежилой возможно только при соблюдении следующих условий:

  • Квартира находится на первом этаже жилого многоквартирного дома;
  • Квартира находится на втором этаже многоквартирного жилого дома, при этом первый этаж используется как нежилое помещение (магазин, отделение банка, почта, салон красоты и т.п.) целиком или конкретно под вашей квартирой находится именно нежилое помещение, даже, если другие площади занимают квартиры;
  • Есть техническая возможность организации отдельного, не через общий подъезд, входа, который не будет мешать жильцам дома и создавать какие-либо неудобства;
  • Дом, в котором находится жилое помещение, не планируется сносить, реконструировать, и он не носит статуса аварийного состояния;
  • В квартире никто не прописан и фактически не проживает, то есть квартиру предполагается использовать только в качестве коммерческой недвижимости, не ущемляя при этом ничьих прав;
  • Есть согласие всех собственников на изменение целевого использования помещения.

     Существует и еще ряд нюансов, которые смогут найти и распознать только эксперты. Поэтому имеет смысл перед началом достаточной долгой по времени (процесс в среднем занимает около 6 месяцев) и трудозатратой процедурой убедиться в том, что данное жилое помещение действительно можно использовать как нежилое. Для этого можно провести специальный экспертный анализ. Данная услуга предоставляется различными агентствами недвижимости, специализирующимися на таком виде преобразований. Кстати, они могут полностью взять на себя весь процесс сбора и подачи документов, разработку перепланировки и переоборудования помещения с целью его максимальной адаптации к новому статусу и согласование всей необходимой документации с различными государственными инстанциями. Правда, такие услуги обойдутся вам в несколько сотен тысяч рублей в зависимости от сложности вашего случая и объема необходимых работ, зато вы сможете сэкономить много драгоценного времени и собственных нервов. Что, учитывая особенности современного российского документооборота, особенно ценно.

     Какие же основные этапы вам предстоит пройти, чтобы изменить функциональное назначение вашей недвижимости и повысить его стоимость уже в качестве нежилого помещения?

     Первый этап представляет собой сбор обязательного пакета документов для БТИ, включающие в себя: технический и кадастровый паспорт вашей квартиры, поэтажный план здания, сведения об эксплуатации помещения и документы, подтверждающие ваше право собственности.

     На втором и третьем этапах происходит детальное обследование технического состояния квартиры или любого другого жилого помещения, с учетом состояния перекрытий, полов, потолков, стен, оконных и дверных проемов, а также на основании проведенного исследования разрабатывается проект преобразования помещения в нежилое и разрабатывается проект перепланировки, предполагающий организацию отдельного входа или входной группы.

     После этого начинается этап многочисленных согласований и получения разрешений на проведение подобных преобразований. Вам необходимо будет заручиться согласием комитета по архитектуре и градостроительству, балансодержателей данного помещения (ДЕЗ, ТСЖ, управляющая компания и т.п.), государственной жилищной инспекции, Роспотребнадзора, Госпожарнадзора, Мосэнергосбыта, Мосгаза, главного архитектора здания и при необходимости некоторых других организаций. Как видите, за реализацию одного этого этапа уже не жалко отдать определенную денежную сумму, чтобы за вас все согласования осуществило независимое агентство.

     Получив все необходимые разрешения и утвердив проект переоборудования и перепланировки жилого помещения, вам необходимо будет передать все полученные и подготовленные документы на рассмотрение в межведомственную комиссию, отвечающую за использование столичного жилищного фонда. Только эта государственная организация может дать официальное окончательное согласие на осуществление перевода жилого помещения в нежилой фонд. Заручившись письменным подтверждением возможности реализации такого перевода, можно приступать к непосредственному преобразованию вашей бывшей квартиры в офисное помещение или магазин.

     Но это еще не все. После окончания ремонтно-строительных работ отремонтированное помещение необходимо будет представить специальной комиссии, которая оформит новый технически и кадастровый паспорт и внесет все необходимые изменения в инвентаризационно-техническую документацию.

     Заключительным этапом станет получение нового свидетельства о собственности уже нежилого помещения.

    Вот так ваша некогда жилая и неприглядная квартира на первом непрестижном и неликвидном этаже может стать великолепны уютным офисом, который будет очень даже востребован среди многочисленных московских организаций, подыскивающих себе новое место пребывания.

Перевод нежилых помещений в жилые

     Помимо активной тенденции перевода жилых квартир, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, нередко стали встречаться случаи переоборудования коммерческих площадей в жилые. Это объясняется целым комплексом причин, среди которых особое место занимают новые форматы жилья такие, как квартиры-студии и лофт-апартаменты. Но просто так взять и перевести любое понравившееся вам нежилое помещение в жилое не получится. Потому что к жилым помещениям предъявляется целый список требований, среди которых обязательное соблюдение норм санитарно-эпидемиологической станции и противопожарной безопасности.

     Перевести нежилые помещения в жилые можно при условии соблюдения ряда условий, которые относятся к жилым помещениям и которые заявитель должен подтвердить:

  • Техническое оснащение и конструктивные особенности здания, в котором располагается жилое помещение, должны удовлетворять все нормы безопасности, не иметь дефектов, трещин и деформаций и полностью соответствовать эксплуатационному назначению;
  • Жилое помещение должно находиться в здании, расположенном в жилой зоне с развитой социальной и бытовой инфраструктурой;
  • В жилых помещениях должна быть установлена система гидроизоляции и специальные устройства, препятствующие проникновению бытовой и уличной воды в помещение;
  • Все коммуникационные и инженерные системы должны быть размещены таким образом, чтобы не представлять опасности для окружающих людей как внутри, так и вне стен помещения. При этом высота потолков, размер дверных, оконных  и лестничных проемов, состояние чердачных и подвальных помещений должны соответствовать установленным для жилых помещений нормам;
  • В помещение, которое считается жилым обязательно должно быть подведено электричество, система вентиляции и кондиционирования, центральное или локальное отопление, горячее и холодное водоснабжение, газ, которые соответствуют всем нормам СЭС и Госпожарнадзора. Исключение составляют только одноэтажные и двухэтажные частные дома, где разрешается отсутствие подключения к центральному газо —  и водоснабжению.

     Если ваше нежилое помещение соответствует всем этим требованиям, вы можете самостоятельно или с помощью специализированного агентства приступать к процессу сбора и подачи необходимых документов в городскую межведомственную комиссию по использованию столичного жилищного фонда. Пакет документов во многом похож на те бумаги, которые вам требуется собрать для осуществления обратного перевода, и состоит из следующих обязательных документов:

  • Заявление собственника нежилого помещения с просьбой об осуществлении изменения  функционального назначения помещения;
  • Технический и кадастровый паспорт, а также при необходимости другие инвентаризационные документы;
  • Поэтажный план здания;
  • Оригиналы и нотариально заверенные копии свидетельства о собственности;
  • Разработанный и утвержденный во всех необходимых государственных инстанциях проект перепланировки и переоборудования помещения.

     Срок рассмотрения поданного заявления и документов официально составляет 45 дней, после чего вы получаете официальное заключение с отказом или подтверждением такого перевода. В случае положительного решения, вы можете приступать к проведению ремонтных работ, которые затем нужно будет сдать специальной жилищной комиссии и внести в технический план БТИ. Вам также понадобиться поменять документы на собственность в государственной регистрационной палате.

     Кроме случаев полного переоборудования нежилого помещения в жилое, зачастую встречаются ситуации, когда под жилье используют чердаки или технические помещения, увеличивая таким образом площадь квартиры и обустраивая такой своеобразный второй этаж. Часто площадь квартиры пытаются увеличить за счет переоборудования и утепления балконов и лоджий. Еще один способ, о котором уже упоминалось выше, это преобразование производственных и складских помещений под жилые пространства с высокими потолками и панорамными окнами. Конечно, в таком случае от владельца требуются значительные финансовые вложения в переоборудование и изменение планировки помещений.

     В заключение, хочется сказать, что если вы хотите и можете по закону, не нарушая никаких санитарных и пожарных норм изменить первоначальное предназначение жилого или нежилого объекта недвижимости, сегодня это сделать вполне реально. В осуществлении данной задумки вам помогут современные строительные материалы и посреднические фирмы, которые представят ваши интересы в различных государственных инстанциях. Так что первичный статус недвижимости это еще не приговор, а вполне подлежащий обжалованию параметр.

Выбираем свое подмосковное направление: Киевское шоссе

Выбираем свое подмосковное направление: Киевское...

     Все больше москвичей задумывается о том, чтобы переехать из шумного и загазованного города в экологически чистый и комфортный пригород, где инфраструктура не будет сильно отличаться от городской, зато...

Что стоит знать про обмен недвижимости в Москве

Что стоит знать про обмен недвижимости в Москве

     Самыми популярными видами сделки как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью являются операции купли-продажи и аренды. Процедура обмена встречается значительно реже, хотя и фигурирует в описании...

А не купить ли домик в Сочи?

А не купить ли домик в Сочи?

     Наверное, каждый житель такого крупного мегаполиса, как Москва, хотя бы однажды задумывался о том, что может быть стоит бросить все и перебраться от шума и суеты куда-нибудь поближе к сказочному синему...

Рейтинг самых дорогих квартир в Москве

Рейтинг самых дорогих квартир в Москве

     На протяжении уже нескольких лет московские информационные агентства публикуют интересные рейтинги самых дорогих квартир продаваемых и сдающихся в аренду в Москве. Конечно, суммы, которые фигурируют...

Самые эффективные способы управления недвижимостью

Самые эффективные способы управления недвижимост...

     Наличие собственной жилой или коммерческой недвижимости это не только выгодная инвестиция и возможность получения дополнительной прибыли, но и большая ответственность. Для того чтобы объект...

Почему в России не развито экологическое строительство?

Почему в России не развито экологическое строите...

     В России первые подвижки по продвижению экологического строительства началось в 2007 году. Тогда крупные международные компании начали стремиться к размещению филиалов в зеленых офисах. Подобный имидж...

Как самостоятельно оценить квартиру?

Как самостоятельно оценить квартиру?

     Чтобы выгодно и быстро продать квартиру, важно ее грамотно оценить. Выполнить оценку квартиры можно самостоятельно или воспользоваться услугами агентства недвижимости. При самостоятельной оценке...

Агентство недвижимости MoscowMax: актуальные задачи

Агентство недвижимости MoscowMax: актуальные зад...

Гарантии безопасности проведения сделок      Основой деятельности агентства является принцип социальной ответственности, включающей в себя: Честность и открытость по отношению к клиентам, партнерам по...

Выбираем свое подмосковное направление: Егорьевское шоссе

Выбираем свое подмосковное направление: Егорьевс...

     Выбор походящего именно вам дачного участка очень непростое занятие. Ведь так хочется подобрать для себя то место, где будет приятно проводить не только летние месяцы, наслаждаясь живописными...

Сдаем в аренду по эксклюзивному договору

Сдаем в аренду по эксклюзивному договору

     Если при решении продать квартиру собственники обычно понимают необходимость заключения эксклюзивного договора с агентством, который позволяет провести сделку максимально быстро, качественно и...

Как выписать жильца из неприватизированной квартиры?

     Идею необходимости приватизации муниципальной квартиры поддерживают многие, потому что осознание того, что теперь это ваша...

Молодая семья снимет квартиру

     Так или примерно так начинаются сообщения в газетах частных объявлений. Действительно, квартирный вопрос ни для кого не может быть...

Что влияет на стоимость квартиры?

     Почему очень часто, казалось бы, однотипные квартиры имеют совершенно разную цену? Иногда эта разница незначительная, а иногда она...

Как купить квартиру в кредит?

     Экономия при покупке квартиры в кредит прямо пропорциональна риску, на который вы сами решитесь пойти, оформляя сделку. Чем меньше...

Эко-поселки, за ними будущее

     В настоящее время всё большую популярность приобретает тема экологичности окружающего нас пространства. Чтобы построить так...

Как перевести свою квартиру в нежилой фонд?

     В нашей жизни могут возникать самые разнообразные ситуации и потребности, в том числе и в переводе своей жилой квартиры в нежилой...

Аренда офисного помещения

     Одной из самых сложных разновидностей сделок с недвижимым имуществом, являются сделки с коммерческой недвижимостью. Чтобы...

Таунхаус, загородный коттедж или квартира?

     Задумываясь о приобретении собственного жилья, каждый из нас рисует в уме разные картинки идеального дома. Для кого-то пределом...

Московское агентство недвижимости

     Перед жителями Первопрестольной довольно часто встает актуальный вопрос о продаже или покупке недвижимости. Большое число...

Основные тренды рынка недвижимости в 2013 году

     С самого начала наступившего 2013 года четко видно, что для московского рынка недвижимости этот год будет довольно насыщенным и...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru