Как не стать обманутым дольщиком?

23.02.13

     История об обманутых дольщиках, которые остались и без дома, и без денег, не могла оставить москвичей равнодушными, особенно тех, кто сам активно занимается решением квартирного вопроса в настоящий момент. Ведь возможность приобрести квартиру на стадии строительства открывает прекрасные перспективы купить собственное современное жилье в новостройке по цене значительно более низкой, чем в уже построенном доме. Такая разница может достигать в среднем около 30% экономии, что в денежном эквиваленте составляем весьма круглую сумму. Именно поэтому, несмотря на все риски, специальные репортажи на телевидение и статьи в газетах, активно предостерегающие от мошенничества со стороны компаний-застройщиков, люди продолжают заключать договора участия в долевом строительстве. Как обезопасить себя в такой ситуации и в чем заключается суть данного договора?

     Первые шаги к обеспечению безопасности такого рода сделок правительство Москвы пыталось предпринять еще в прошлом году, разрабатывая специальный законопроект, призванный защитить интересы дольщиков. 6 января 2013 года была принята финальная версия данного закона, суть которого заключается в использование механизма обязательного страхования ответственности компании-застройщика перед физическими или юридическими лицами, являющимися участниками долевого строительства. Надо заметить, что данный механизм становится обязательным только для тех компаний, которые заключают договора с дольщиками на основании федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, принятого еще в декабре 2004 года. До 2013 года это был основной официальный документ, регулирующий права и обязанности застройщиков и участников долевого строительства. Здесь было достаточно много неоднозначных моментов.

     Новый закон обязывает строительные компании, действующие открыто и официально, по своему усмотрению выбрать один из вариантов обеспечения своих обязательств:

  • страхование гражданской ответственности

     Такой вид страхования оформляется в коммерческой страховой компании. В случае не соблюдения застройщиком своих обязательств или его банкротства, дольщик получает материальную компенсацию пропорциональную внесенным по договору средствам, а все права требования жилья в недостроенном доме автоматически перейду к страховой компании. Такая страховка должна действовать вплоть до момента передачи квартиры в готовом к эксплуатации здании. Основная проблема заключается в том, что страховые компании, мягко говоря, неохотно идут на такой вид страхования. К их стандартной практике относится страхование от потери права собственности, а не страхование долевых рисков. Специальных требований к страховой компании в новом законе не предъявляется.

  • банковское поручительство 

     К банкам-поручителям предъявляются достаточно жесткие требования. Поручителем может выступать только тот банк, который имеет минимальный размер уставного капитала равный 200 млн. рублей, 1 млрд. рублей собственных денежных средств и опыт работы на российском рынке не менее 5 лет. С таким банком должен быть заключен официальный поручительский договор, по условиям которого дольщику будет гарантирован возврат полного объема денежных средств, внесенных по договору долевого участия. При этом эта сумма должна быть адекватна рыночной стоимости приобретаемого жилья.

  • вступление в общество взаимного страхования

     Данный вид страхования предполагает создание страхового общества, в состав которого должно входить не менее 30 компаний-застройщиков, существующих на рынке строительства нового жилья не менее 3х лет и имеющие положительную репутацию, которые будут нести ответственность друг за друга и совместно выплачивать денежную компенсацию в случае банкротства одной из таких компаний. Это общество должно быть юридически оформлено и иметь свой уставной капитал.

     Теперь прежде чем заключать договор долевого участия, застройщик обязан выбрать один из этих механизмов страхования. Получить страховые выплаты дольщик сможет по решению суда.

     Основные проблемы и риски, которые вытекают из нового законодательства, связаны с тем, что навязывание обязательного страхования напрямую повлияет на повышение цен, установленных компанией-застройщиком за квадратный метр жилья, за счет которого и будут заключаться договора страхования или поручительства со стороны банка. Кроме того, высока вероятность появления новых схем мошенничества, когда застройщик объявляет себя банкротом, а страховая компания на собственные средства завершает строительства объекта и продает уже готовые квартиры по значительно более высокой цене, чем та компенсация, которую получают дольщики.

     Таким образом, можно сделать вывод, что, к сожалению, даже изменения в законодательстве не могут полностью гарантировать безопасность заключения договора долевого участия на строительство многоквартирных домов. Но зато теперь вы можете быть уверены, что хотя бы не пропадут вложенные денежные средства.

     Также следует учесть, что новый закон не коснется тех застройщиков, которые реализуют продажу квартир по обходным и «серым» схемам, а также через механизмы ЖСК. Поэтому при выборе компании, с которой вы планируете заключить договор о долевом строительство обязательно нужно проверять, по какой из схем она работает и соблюдает ли федеральный закон 2004 года. Проверить это можно по тому, какой именно договор на приобретение будущей квартиры вам предложат заключить.

     Если компания действует официально, то это будет именно договор долевого участия, а не предварительный договор купли-продажи. Но даже в том случае, если вы получили именно такой договор, это еще не является 100% гарантией того, что в данном договоре будут указаны все необходимые пункты, включая полный перечень прав и обязательств сторон. Самым надежным способом в таком случае будет проведение правовой экспертизы данного договора, которую можно сделать в некоторых московских агентствах недвижимости или в юридической консультации. Но ряд базовых пунктов договора долевого участия вы можете проверить и самостоятельно. В обязательном порядке в договоре фиксируются следующие моменты:

  • Все технические характеристики приобретаемого объекта недвижимости

     К основным характеристикам приобретаемой квартиры относится ее общая и жилая площадь, высота потолков, этаж, а также состояние отделки, включая описание используемых материалов (отдельно оговаривается установка сантехники, тип напольного покрытия, оклейка стен обоями, побелка или окраска потолков, установка межкомнатных дверей, подключение к основным инженерным системам, остекление балкона или лоджии, установка пластиковых стеклопакетов и т.п.)

  • Определение порядка расчета стоимости итоговой площади квартиры

     Площадь будущей квартиры, которая указана в договоре, может измениться в процессе проведения строительных работ как в большую, так и в меньшую сторону. Закон здесь полностью находится на стороне покупателя. В договоре должно быть зафиксировано, что при уменьшении ранее оговоренной площади, застройщик обязан компенсировать вам разницу в стоимости за недостающие квадратные метры. А вот при возникновении противоположной ситуации, вы доплачивать что-либо за свою квартиру не обязаны.

  • Обозначение зоны ответственности компании-застройщика

     Зачастую недобросовестные застройщики прибегают к различным уловкам, чтобы избежать своей ответственности перед дольщиками. Например, сильно расширяют список форс-мажорных ситуаций и обстоятельств непреодолимой силы, или готовы нести ответственность только в случае доказательства прямой вины застройщика. Все это является незаконным.

  • Порядок расторжения договора по инициативе дольщика

     Дольщик имеет право расторгнуть договор с компанией-застройщиком с полным возвратом вложенных денежных средств в случае несвоевременной передачи квартиры или ее передачи в ненадлежащем состоянии, которое не соответствует указанному в договоре.

  • Порядок оплаты коммунальных платежей

     Следите за тем, чтобы оплата коммунальных платежей начиналась с момента вашего официального заселения в квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию. Иногда совершенно незаконно в договор включают оплату коммунальных услуг авансом на год вперед, чтобы покрыть затраты строительной компании, которая она несет в период с момента постройки до сдачи в эксплуатацию.

  • Случаи разрешения конфликтов через суд

     Обратите внимание, что по законодательству именно дольщик определяет в каком именно районном суде будет рассматриваться дело. Возможно два основных варианта или по месту прописки дольщика, или по месту регистрации юридического адреса компании-застройщика. Очень часто застройщик трактует этот пункт в свою пользу.

     В целом, можно сделать вывод, что, несмотря на поддержку со стороны государства и попытки регламентировать отношения между компанией-застройщиком и потенциальным покупателем квартиры в строящемся доме или по-другому дольщиком, договор долевого участия все равно остается в зоне повышенного риска. Поэтому если вы решились на проведение такой сделки, нужно проявлять повышенное внимание и привлекать к проверке всех документов, которые вы подписываете профессиональных юристов.

Как арендовать загородный дом?

Как арендовать загородный дом?

     Если на рынке аренды обычных городских квартир все более-менее понятно, то рынок аренды загородной недвижимости вызывает значительно большее количество вопросов. Многие москвичи, круглый год...

Предпросмотровый тур

Предпросмотровый тур

    Любые граждане могут купить недвижимость за границей, если имеются на покупку достаточно финансов. При покупке не только иностранной недвижимости, но и любой другой, покупатель обязан осмотреть...

Особенности программы реконструкции ветхого жилья в Москве

Особенности программы реконструкции ветхого жиль...

     Программа реконструкции ветхого жилья реализуется в Москве в течение последних нескольких лет. В зависимости от того, насколько изношено жилье, возможен вариант или проведения капитального ремонта...

Сдать квартиру – как в русскую рулетку сыграть

Сдать квартиру – как в русскую рулетку сыграть

Получить дополнительный доход от сдачи в аренду свободных квадратных метров или отдельной жилплощади законом не запрещено. А временами даже жизненно необходимо. Но прежде чем бросаться мысленно...

Простой алгоритм покупки загородного дома или коттеджа

Простой алгоритм покупки загородного дома или ко...

     Почему-то, как правило, вопросов, связанных с покупкой городской квартиры возникает намного меньше, чем в ситуации, когда вы решились на покупку загородного дома или коттеджа. А ведь  так хочется...

Что за птица эта квартирная гостиница?

Что за птица эта квартирная гостиница?

     Когда едем на пару дней в чужой город по делам или в отпуск на праздники, всегда стремимся найти достойное место временного проживания. И часто мы ищем гостиницы, выбирая между хорошей ценой, удобным...

Квартиры посуточно, как грамотно снять!

Квартиры посуточно, как грамотно снять!

     Если у вас возникла необходимость снять квартиру посуточно, тогда вы должны учесть несколько важных моментов, чтобы не столкнуться с разного рода неприятными ситуациями. Сейчас часто можно встретить...

Что такое квартира-студия?

Что такое квартира-студия?

     До недавнего времени в массовом сознании москвичей существовало только два основных типа жилой недвижимости это городская квартира и загородный дом. При этом вариации городских квартир сводились к...

Снимать через агентство или самостоятельно?

Снимать через агентство или самостоятельно?

     Если вы по каким-либо причинам нуждаетесь в съемной квартире, то первым и логичным побуждением будет обзвонить всех своих знакомых с вопросом о том, нет ли у них на примете хорошего варианта. Если...

Как купить квартиру и получать ежемесячный доход?

Как купить квартиру и получать ежемесячный доход...

     Каждый из нас мечтает о собственном доме, но не у всех есть возможность приобрести собственное жилье. В осуществлении этой мечты в настоящее время может помочь использование кредитных средств. Главное...

Кому на Руси жить хорошо – арендаторам или ипотечникам?

     Проценты по вкладам различных банков сегодня медленно, но верно растут. Экономисты знают, что такое явление – один из признаков...

Нужна ли вам недвижимость в Панаме?

     Если спросить незнающего человека, купил бы он недвижимость в Панаме или нет, однозначный ответ будет очень сложно услышать....

Агентство недвижимости MoscowMax: актуальные задачи

Гарантии безопасности проведения сделок      Основой деятельности агентства является принцип социальной ответственности, включающей...

Как выбрать риэлтора?

     Очень часто в различных статьях, размещенных как в Интернете, так и в печатных  изданиях, вы можете прочитать, что специалисты...

Как правильно сдавать квартиру?

     Сдача квартиры в аренду — это весьма прибыльная деятельность. Доходы, которые получают собственники недвижимости от сдачи ее в...

Недвижимость в Турции для русских!

     Около пяти лет назад иностранные граждане получили возможность стать владельцами недвижимости в Турции. Власти этой страны дали...

Сроки, на которые можно снять квартиру в Москве

     Интересно, на какой срок можно снять квартиру в Москве? По идее, на любой. Все зависит от мнения собственника на этот счет. Речь...

Топ-3 самых популярных  способов оценки недвижимости

     Хотите узнать, какова настоящая рыночная стоимость вашей квартиры? За сколько вы сможете ее продать? Реально ли ее разменять на две...

О разделе имущества и долевой собственности

     Сегодня очень часто встречается ситуация, когда люди, проживающие в квартире, не являются ее единственными владельцами, а владеют...

Простой алгоритм покупки загородного дома или коттеджа

     Почему-то, как правило, вопросов, связанных с покупкой городской квартиры возникает намного меньше, чем в ситуации, когда вы...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru