Как не стать обманутым дольщиком?

23.02.13

     История об обманутых дольщиках, которые остались и без дома, и без денег, не могла оставить москвичей равнодушными, особенно тех, кто сам активно занимается решением квартирного вопроса в настоящий момент. Ведь возможность приобрести квартиру на стадии строительства открывает прекрасные перспективы купить собственное современное жилье в новостройке по цене значительно более низкой, чем в уже построенном доме. Такая разница может достигать в среднем около 30% экономии, что в денежном эквиваленте составляем весьма круглую сумму. Именно поэтому, несмотря на все риски, специальные репортажи на телевидение и статьи в газетах, активно предостерегающие от мошенничества со стороны компаний-застройщиков, люди продолжают заключать договора участия в долевом строительстве. Как обезопасить себя в такой ситуации и в чем заключается суть данного договора?

     Первые шаги к обеспечению безопасности такого рода сделок правительство Москвы пыталось предпринять еще в прошлом году, разрабатывая специальный законопроект, призванный защитить интересы дольщиков. 6 января 2013 года была принята финальная версия данного закона, суть которого заключается в использование механизма обязательного страхования ответственности компании-застройщика перед физическими или юридическими лицами, являющимися участниками долевого строительства. Надо заметить, что данный механизм становится обязательным только для тех компаний, которые заключают договора с дольщиками на основании федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, принятого еще в декабре 2004 года. До 2013 года это был основной официальный документ, регулирующий права и обязанности застройщиков и участников долевого строительства. Здесь было достаточно много неоднозначных моментов.

     Новый закон обязывает строительные компании, действующие открыто и официально, по своему усмотрению выбрать один из вариантов обеспечения своих обязательств:

  • страхование гражданской ответственности

     Такой вид страхования оформляется в коммерческой страховой компании. В случае не соблюдения застройщиком своих обязательств или его банкротства, дольщик получает материальную компенсацию пропорциональную внесенным по договору средствам, а все права требования жилья в недостроенном доме автоматически перейду к страховой компании. Такая страховка должна действовать вплоть до момента передачи квартиры в готовом к эксплуатации здании. Основная проблема заключается в том, что страховые компании, мягко говоря, неохотно идут на такой вид страхования. К их стандартной практике относится страхование от потери права собственности, а не страхование долевых рисков. Специальных требований к страховой компании в новом законе не предъявляется.

  • банковское поручительство 

     К банкам-поручителям предъявляются достаточно жесткие требования. Поручителем может выступать только тот банк, который имеет минимальный размер уставного капитала равный 200 млн. рублей, 1 млрд. рублей собственных денежных средств и опыт работы на российском рынке не менее 5 лет. С таким банком должен быть заключен официальный поручительский договор, по условиям которого дольщику будет гарантирован возврат полного объема денежных средств, внесенных по договору долевого участия. При этом эта сумма должна быть адекватна рыночной стоимости приобретаемого жилья.

  • вступление в общество взаимного страхования

     Данный вид страхования предполагает создание страхового общества, в состав которого должно входить не менее 30 компаний-застройщиков, существующих на рынке строительства нового жилья не менее 3х лет и имеющие положительную репутацию, которые будут нести ответственность друг за друга и совместно выплачивать денежную компенсацию в случае банкротства одной из таких компаний. Это общество должно быть юридически оформлено и иметь свой уставной капитал.

     Теперь прежде чем заключать договор долевого участия, застройщик обязан выбрать один из этих механизмов страхования. Получить страховые выплаты дольщик сможет по решению суда.

     Основные проблемы и риски, которые вытекают из нового законодательства, связаны с тем, что навязывание обязательного страхования напрямую повлияет на повышение цен, установленных компанией-застройщиком за квадратный метр жилья, за счет которого и будут заключаться договора страхования или поручительства со стороны банка. Кроме того, высока вероятность появления новых схем мошенничества, когда застройщик объявляет себя банкротом, а страховая компания на собственные средства завершает строительства объекта и продает уже готовые квартиры по значительно более высокой цене, чем та компенсация, которую получают дольщики.

     Таким образом, можно сделать вывод, что, к сожалению, даже изменения в законодательстве не могут полностью гарантировать безопасность заключения договора долевого участия на строительство многоквартирных домов. Но зато теперь вы можете быть уверены, что хотя бы не пропадут вложенные денежные средства.

     Также следует учесть, что новый закон не коснется тех застройщиков, которые реализуют продажу квартир по обходным и «серым» схемам, а также через механизмы ЖСК. Поэтому при выборе компании, с которой вы планируете заключить договор о долевом строительство обязательно нужно проверять, по какой из схем она работает и соблюдает ли федеральный закон 2004 года. Проверить это можно по тому, какой именно договор на приобретение будущей квартиры вам предложат заключить.

     Если компания действует официально, то это будет именно договор долевого участия, а не предварительный договор купли-продажи. Но даже в том случае, если вы получили именно такой договор, это еще не является 100% гарантией того, что в данном договоре будут указаны все необходимые пункты, включая полный перечень прав и обязательств сторон. Самым надежным способом в таком случае будет проведение правовой экспертизы данного договора, которую можно сделать в некоторых московских агентствах недвижимости или в юридической консультации. Но ряд базовых пунктов договора долевого участия вы можете проверить и самостоятельно. В обязательном порядке в договоре фиксируются следующие моменты:

  • Все технические характеристики приобретаемого объекта недвижимости

     К основным характеристикам приобретаемой квартиры относится ее общая и жилая площадь, высота потолков, этаж, а также состояние отделки, включая описание используемых материалов (отдельно оговаривается установка сантехники, тип напольного покрытия, оклейка стен обоями, побелка или окраска потолков, установка межкомнатных дверей, подключение к основным инженерным системам, остекление балкона или лоджии, установка пластиковых стеклопакетов и т.п.)

  • Определение порядка расчета стоимости итоговой площади квартиры

     Площадь будущей квартиры, которая указана в договоре, может измениться в процессе проведения строительных работ как в большую, так и в меньшую сторону. Закон здесь полностью находится на стороне покупателя. В договоре должно быть зафиксировано, что при уменьшении ранее оговоренной площади, застройщик обязан компенсировать вам разницу в стоимости за недостающие квадратные метры. А вот при возникновении противоположной ситуации, вы доплачивать что-либо за свою квартиру не обязаны.

  • Обозначение зоны ответственности компании-застройщика

     Зачастую недобросовестные застройщики прибегают к различным уловкам, чтобы избежать своей ответственности перед дольщиками. Например, сильно расширяют список форс-мажорных ситуаций и обстоятельств непреодолимой силы, или готовы нести ответственность только в случае доказательства прямой вины застройщика. Все это является незаконным.

  • Порядок расторжения договора по инициативе дольщика

     Дольщик имеет право расторгнуть договор с компанией-застройщиком с полным возвратом вложенных денежных средств в случае несвоевременной передачи квартиры или ее передачи в ненадлежащем состоянии, которое не соответствует указанному в договоре.

  • Порядок оплаты коммунальных платежей

     Следите за тем, чтобы оплата коммунальных платежей начиналась с момента вашего официального заселения в квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию. Иногда совершенно незаконно в договор включают оплату коммунальных услуг авансом на год вперед, чтобы покрыть затраты строительной компании, которая она несет в период с момента постройки до сдачи в эксплуатацию.

  • Случаи разрешения конфликтов через суд

     Обратите внимание, что по законодательству именно дольщик определяет в каком именно районном суде будет рассматриваться дело. Возможно два основных варианта или по месту прописки дольщика, или по месту регистрации юридического адреса компании-застройщика. Очень часто застройщик трактует этот пункт в свою пользу.

     В целом, можно сделать вывод, что, несмотря на поддержку со стороны государства и попытки регламентировать отношения между компанией-застройщиком и потенциальным покупателем квартиры в строящемся доме или по-другому дольщиком, договор долевого участия все равно остается в зоне повышенного риска. Поэтому если вы решились на проведение такой сделки, нужно проявлять повышенное внимание и привлекать к проверке всех документов, которые вы подписываете профессиональных юристов.

Всё, что вы хотели знать об элитном жилье

Всё, что вы хотели знать об элитном жилье

     По отношению к жилью термин «элитный» появился в нашей стране в 90-х годах прошлого столетия. За прошедшие с тех пор годы он успел превратиться в некое клише и несколько раз поменять свой смысл....

Как купить квартиру и получать ежемесячный доход?

Как купить квартиру и получать ежемесячный доход...

     Каждый из нас мечтает о собственном доме, но не у всех есть возможность приобрести собственное жилье. В осуществлении этой мечты в настоящее время может помочь использование кредитных средств. Главное...

Краткий обзор недвижимости в Тайланде

Краткий обзор недвижимости в Тайланде

     Тайланд это страна похожая на дикий цветок. Она очень красива, загадочна, притягательна, не всем понятна и доступна и вместе с тем, не может не привлекать к себе внимания. Эта страна за последние пять-семь...

Как правильно сдавать квартиру?

Как правильно сдавать квартиру?

     Сдача квартиры в аренду — это весьма прибыльная деятельность. Доходы, которые получают собственники недвижимости от сдачи ее в наем, сегодня весьма велики. В особенности, если речь идет о таком...

Краткий обзор недвижимости в Китае

Краткий обзор недвижимости в Китае

     В современном мире Китай вызывает очень неоднозначное отношение как среди европейцев, так и среди россиян. Эта огромная страна с многовековой историей обладает своей уникальной культурой и является...

Пять шагов к выбору помещения под офис

Пять шагов к выбору помещения под офис

     С необходимостью приобретения или аренды помещения под офис сталкиваются как начинающие, так и опытные предприниматели. В первом случае это будет первый офис в истории компании, в котором вы и начнете...

Выбираем свое подмосковное направление: Осташковское шоссе

Выбираем свое подмосковное направление: Осташков...

     Выбирая место для своей будущей дачи или загородного коттеджа, где можно проживать в течение всего года, многие обращают внимание не только на параметры самого дачного участка, уровень оснащенности...

Все, что вы хотели знать об аренде коттеджей

Все, что вы хотели знать об аренде коттеджей

     Если вы являетесь счастливым обладателем собственного загородного дома, но не проживаете там круглый год и хотите получать дополнительную прибыль, у вас есть прекрасная возможность сдавать его в...

Краткий обзор недвижимости в США

Краткий обзор недвижимости в США

     Крупные американские города и их пригороды стали для нас уже вполне привычными и знакомыми по многочисленным фильмам. Даже тем, кто никогда не бывал в Северной Америке, кажется, что он там провел не один...

Как снять квартиру на сутки в чужом городе

Как снять квартиру на сутки в чужом городе

     Если вы хотите приехать в незнакомый город и не желаете разориться на проживании в гостинице, то вам следует узнать о том, как снять квартиру на сутки. Почему мы обращаем ваше внимание именно на...

Водоемы элитных коттеджных поселков Подмосковья

     Близость водоема к тому или иному коттеджному поселку Подмосковья повышает стоимость участков сразу в 2-3 раза. При этом «близость...

Выбираем свое агентство недвижимости

     Как часто вы слышали рассказы своих знакомых или коллег, о том, что при попытке снять квартиру напрямую у собственника жилья, в...

Купить квартиру — преодоление проблем!

     Так уж повелось, что купить квартиру выпадает счастье не часто и не всем. Сначала голова кружится сначала от радости, а потом от...

Выбираем свое подмосковное направление: Симферопольское шоссе

     Само название шоссе, «Симферопольское», навевает мысли о море, солнце и лете и кажется, что близость к Черному морю сможет...

Где оформить самый выгодный ипотечный кредит?

     Иметь свой собственный дом мечта миллионов людей. Но, к сожалению, далеко не у  всех есть достаточное количество денежных средств,...

Есть ли смысл делать ремонт в арендуемой квартире?

     Каждый из нас стремится свить свое гнездо и обустроить свое жилище по собственному вкусу, чтобы находиться там было уютно и...

Что такое квартира-студия?

     До недавнего времени в массовом сознании москвичей существовало только два основных типа жилой недвижимости это городская...

Почему в России не развито экологическое строительство?

     В России первые подвижки по продвижению экологического строительства началось в 2007 году. Тогда крупные международные компании...

Выбираем свое подмосковное направление: Егорьевское шоссе

     Выбор походящего именно вам дачного участка очень непростое занятие. Ведь так хочется подобрать для себя то место, где будет...

Выбираем свое подмосковное направление: Калужское шоссе

     Если вы хотите купить современный дачный участок в удобной транспортной доступности от Москвы, в экологически чистом и престижном...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru