Как перевести свою квартиру в нежилой фонд?

04.03.13

     В нашей жизни могут возникать самые разнообразные ситуации и потребности, в том числе и в переводе своей жилой квартиры в нежилой фонд. Например, вы являетесь владельцем малопривлекательной для проживания квартиры на первом этаже, которую хотели бы выгодно сдавать или продать, а коммерческая недвижимость, как известно, стоит намного дороже и в плане покупки, и в плане арендной платы. А, возможно, вы планируете открытие своего бизнеса, но хотите первоначально сэкономить на помещении под офис и предпочитаете переоборудовать под него уже имеющуюся у вас квартиру или, если дополнительной квартиры у вас нет, купить вместо дорогостоящего полноценного офисного помещения квартиру на первом этаже жилого дома, которая может оказаться как раз нужной вам площади. К данному варианту прибегают многие начинающие предприниматели.

     В таком случае, вам просто необходимо будет познакомиться с теоретической частью вопроса о возможностях и порядке перевода жилого помещения в нежилой фонд или, другими словами, превращения объекта жилой недвижимости в объект коммерческой недвижимости.

     Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой определяется 22-ой статьей Жилищного кодекса Российской Федерации, которая так и называется «Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилое помещение в жилое», и Постановлением Правительства Москвы. Эти документы определяют возможность и ограничения перевода жилых помещений в нежилой фонд, а также дают четкие определения этим понятиям. Прежде чем, заняться непосредственным сбором документов, нужно провести анализ на проверку возможных ограничений такого перевода в соответствие с законодательством.

     Не стоит забывать о том, что в Жилищном кодексе предусмотрены варианты, когда осуществлять перевод жилого объекта недвижимости в нежилой фонд категорически запрещено. К ним относятся следующие:

  • Ваша квартира расположена не на первом этаже жилого здания.
  • Нет технической возможности организовать отдельный вход, отличающийся от стандартного входа с общей лестничной клетки.
  • Формат вашего бизнеса, который вы планируете организовать в данном помещении, противоречит противопожарным, экологическим или санитарно-гигиеническим требованиям.
  • В квартире кто-то прописан и отказывает выписываться.
  • Данная квартира является единственным фактическим местом вашего проживания или кого-то из третьих лиц.
  • Здание, в котором находится ваша квартира, находится в аварийном состоянии или относится к категории ветхого жилья, которое планируется реконструировать или сносить.
  • Данный объект недвижимости  обременен кредитными залоговыми обязательствами.

     Как правило, перевод жилых помещений в нежилой фонд разрешен в следующих ситуациях:

  • Конкретное помещение или целиком жилой дом признаются постоянно или временно непригодными для проживания жильцов.
  • При выявлении исключительных случаев, когда изменение функционального назначения помещения повлечет за собой улучшение жилищно-коммунального и бытового обслуживания жильцов дома, а также с целью получения дополнительных средств, которые будут направлены на расширение и обустройство жилищного фонда данного района.

     В Москве перевести в нежилой фонд возможно одно- и двухэтажные здания и квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов или на вторых этажа, если на первом этаже находится нежилое помещение (магазин, кафе, отделение банка и т.п.). Все выше перечисленные условия также необходимо учитывать. Разрешение на перевод жилого помещения в нежилой фонд может дать только Городская Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда.

     Процесс оформления документов и получения разрешений не быстрый и может занять около полугода, потому что состоит из целого ряда обязательных этапов и согласований с различными государственными инстанциями.

     Если вы убедились в том, что ваша квартира попадает под определение жилого объекта недвижимости, который разрешено переводить в категорию нежилого помещения, следующим шагом будет разработка предпроектной и проектной документации по изменению планировки с целью ее адаптации к необходимому вам формату объекта коммерческой недвижимости (офисное помещение, склад, магазин, салон красоты, юридическую консультацию и т.п.). Такой проект должен быть разработан в соответствие со всеми строительными, пожарными, экологически и санитарно-гигиеническими нормами, а организация, занимающаяся его разработка обязательно должна иметь официальную лицензию на проведение данного вида деятельности.

     После того, как разработка проекта закончена, начинается самое сложное это согласование проекта и получение разрешения на перевод вашей квартиры в нежилой фонд.

     В целом весь процесс перевода вашей квартиры в нежилое помещение состоит из следующих основных этапов:

  • Технический и юридический анализ возможности перевода конкретного объекта недвижимости в нежилой фонд.
  • Разработка детального проекта перепланировки жилого помещения в нежилое.
  • Сбор документов на квартиру и разрешений на проведение перепланировки и перевод в нежилой фонд, а также подготовка технической документации.
  • Согласование проекта перепланировки в государственных органах.
  • Подача полного пакета документов, включая проектную документацию в Комитет по жилищной политике города. Москвы, Бюро технической инвентаризации  и префектуру округа.
  • Получение официального разрешения на перевод квартиры в нежилой фонд или отказ в проведении подобных действий.
  • Получение разрешения на осуществление перепланировки по утвержденному проекту.
  • Согласование и сдача специальной комиссии из Мосжилинспекции проведенной перепланировки и внесение изменений в технический план помещения.
  • Поиск и заключение договоров с организациями, которые будут осуществлять техническое обслуживание. помещения.
  • Получение разрешения от мэрии города на ввод перестроенного помещения в эксплуатацию.
  • Переоформление документов на собственность в регистрационной палате в соответствие с новым статусом помещения.

      Только после завершения последнего этапа, вы сможете вздохнуть свободно и стать настоящим собственником коммерческой недвижимости.

     Что касается приблизительного пакета документов, которые вам понадобятся, то он будет достаточно объемным. Перечислим основные документы, которые обязательно должны в нем присутствовать:

  • Заявление о просьбе перевести жилое помещение в нежилой фонд с указанием причины и описанием варианта использования данного помещения в будущем;
  • Документы, подтверждающие право собственности на данную квартиру;
  • Технический и кадастровый паспорт помещения с приложением детального плана помещения и указанием масштаба;
  • Поэтажный план здания, в котором находится принадлежащий вам объект недвижимости;
  • Детальный проект перепланировки и адаптации помещения под необходимый вам объект коммерческой недвижимости;
  • Выписка из домовой книги, подтверждающая, что в квартире никто на данный момент не прописан;
  • Разрешение на реализацию проекта со стороны главного архитектора здания, Роспотребнадзора, Госпожарнадзора главного управления МЧС, Москомархитектуры, Мосэнергосбыта, Мосгаза;
  • Подтверждение технической возможности организации отдельного входа в помещение;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Письменное согласие управляющей компании, на балансе которой находится обслуживание данного здания (ДЕЗ, ТСЖ и т.п.)

     В каждом отдельном случае перечень таких документов может быть дополнительно расширен. Так, например, если вы хотите оформить квартиру на юридическое лицо, необходимо будет предоставить еще и учредительные документы вашей организации.

     В целях экономии собственных нервов, сил и времени многие предпочитают обращаться в специализированные агентства, предлагающие услуги по сбору всего пакета документов и их подачи во все необходимые государственные инстанции. Сотрудничество с таким агентством значительно облегчит вам жизнь, хоть и будет стоить определенную сумму денег. В перечень стандартных услуг входит подготовка технического заключения о возможности и целесообразности перевода жилого помещения в нежилой фонд, разработка проекта перепланировки нежилого помещения и его согласование, создание проектов объединения и разъединения квартир с целью их переоборудования под один из видов коммерческой недвижимости. В стоимость таких услуг определяется индивидуально и зависит от сложности предстоящих работ и особенностей объекта недвижимости.

Аренда офисного помещения

Аренда офисного помещения

     Одной из самых сложных разновидностей сделок с недвижимым имуществом, являются сделки с коммерческой недвижимостью. Чтобы избежать всевозможных рисков, требуются отличные юридические знания....

Основные тренды рынка недвижимости в 2013 году

Основные тренды рынка недвижимости в 2013 году

     С самого начала наступившего 2013 года четко видно, что для московского рынка недвижимости этот год будет довольно насыщенным и непростым. Еще в прошлом году планировалось принять несколько судьбоносных...

Покупаем магазин

Покупаем магазин

     Собрались приобретать магазин и не знаете с чего начать? Мы поможем вам. Базовый этап в налаживании бизнеса – поиск и приобретение помещения. Купить помещение под магазин не просто. Во-первых, требуются...

Купить квартиру — преодоление проблем!

Купить квартиру — преодоление проблем!

     Так уж повелось, что купить квартиру выпадает счастье не часто и не всем. Сначала голова кружится сначала от радости, а потом от проблем. И все они кажутся подводными камнями, айсбергами, способными...

Как выбрать загородный дом?

Как выбрать загородный дом?

     Как часто при употреблении пословицы «мой дом – моя крепость» нам видится образ не обычной типовой квартиры в многоэтажном доме, а небольшой уютный загородный коттедж? Многие из нас с детства мечтали...

Гараж: покупка или аренда?

Гараж: покупка или аренда?

     Приобретение автомобиля для некоторых становится воплощением давней мечты, а для других это просто жизненная необходимость. В любом случае, по какой бы причине вы ни решились на покупку автомобиля,...

Сдаем в аренду по эксклюзивному договору

Сдаем в аренду по эксклюзивному договору

     Если при решении продать квартиру собственники обычно понимают необходимость заключения эксклюзивного договора с агентством, который позволяет провести сделку максимально быстро, качественно и...

О разделе имущества и долевой собственности

О разделе имущества и долевой собственности

     Сегодня очень часто встречается ситуация, когда люди, проживающие в квартире, не являются ее единственными владельцами, а владеют только определенной долей данного имущества. Такие ситуации могут...

Квартира, гостиница или квартирная гостиница?

Квартира, гостиница или квартирная гостиница?

     Совсем недавно, приезжая в другой город отдохнуть или по работе, большинство из нас предпочитала останавливаться в заранее подобранных отелях или пансионатах. Конечно, всегда были любители летнего...

Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банк...

     Непосредственно столкнувшись с процедурой поиска квартиры, вы можете попасть в такую ситуацию, когда окажется, что понравившаяся вам квартира находится в залоге у банка. Что же делать в таком случае и...

Эко-поселки, за ними будущее

     В настоящее время всё большую популярность приобретает тема экологичности окружающего нас пространства. Чтобы построить так...

Покупаем магазин

     Собрались приобретать магазин и не знаете с чего начать? Мы поможем вам. Базовый этап в налаживании бизнеса – поиск и приобретение...

Недвижимость в Новой Москве

     Еще совсем недавнее привычное территориальное деление Москвы претерпело значительные изменения во второй половине 2011 года....

ФСФР проконтролирует дольщиков

     Минэкономики представил проекты постановлений, в которых определение политики долевого строительства переходит к Минфину, а...

Как купить квартиру в кредит?

     Экономия при покупке квартиры в кредит прямо пропорциональна риску, на который вы сами решитесь пойти, оформляя сделку. Чем меньше...

Купить квартиру — преодоление проблем!

     Так уж повелось, что купить квартиру выпадает счастье не часто и не всем. Сначала голова кружится сначала от радости, а потом от...

Парковочные места в современной Москве

     Проблема нехватки парковочных мест это неизбежная проблема любого крупного мегаполиса, особенно такого большого, как Москва....

Почему в России не развито экологическое строительство?

     В России первые подвижки по продвижению экологического строительства началось в 2007 году. Тогда крупные международные компании...

Как выбрать загородный дом?

     Как часто при употреблении пословицы «мой дом – моя крепость» нам видится образ не обычной типовой квартиры в многоэтажном доме, а...

Как арендовать загородный дом?

     Если на рынке аренды обычных городских квартир все более-менее понятно, то рынок аренды загородной недвижимости вызывает...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru