Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

26.02.13

     Когда мы совершаем самую глобальную покупку в нашей жизни, то нам кажется, что это уже навсегда. Но, к сожалению, обстоятельства иногда бывают сильнее нас, и мы вынуждены бываем расстаться с купленной квартирой по финансовым или семейным причинам. В том случае, если она была куплена на собственные средства, никаких проблем, кроме поиска потенциального покупателя и оформления необходимого пакета документов обычно не возникает, особенно если вам помогает опытный риэлтор. А вот в ситуации, когда вы покупали квартиру с использованием ипотечного кредита и все еще не выплатили его, процедура продажи несколько осложняется. Хотя и такой случай не является безнадежным.

     Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, вполне реально. Правда, такие варианты зачастую отпугивают некоторых покупателей, поэтому порой приходиться смягчать данное обстоятельство предоставлением скидки. Для совершения подобного вида сделки вам понадобиться консультация юриста и профессионального риэлтора, которые имеют опыт совершения подобных сделок.

     Начинать процесс подготовки к сделке купли-продажи необходимо с получения согласия банка, в котором у вас оформлен ипотечный кредит, на совершение данной сделки. До тех пор пока ваша квартира выступает в качестве залогового обеспечения полученного кредита, все права на распоряжение квартирой и проведение каких-либо сделок находятся у банка. В том случае, если банк одобряет проведение подобной сделки, вам необходимо выбрать один из двух основных способов продажи.

     Первый вариант это перекредитование объекта недвижимости. Если вы с покупателем приходите к соглашению о таком виде сделки, то банк выделяет отдельные кредитные средства на погашение текущего ипотечного кредита, при этом выделенные денежные средства оформляются на имя нового покупателя квартиры. И с этого момента уже он становится заемщиком и несет полную ответственность за выплату оставшегося долга. Этот вариант подходит в том случае, если у покупателя нет достаточного количества наличных для покупки квартиры, и он планировал прибегнуть к использованию потребительского или ипотечного кредита.

     Основная сложность заключается в том, что банк должен одобрить кандидатуру данного потенциального покупателя и проверить его соответствие основным требованиям к заемщикам, включая платежеспособность. Покупатель должен иметь стопроцентные гарантии получения данного кредита, иначе данная сделка не будет иметь смысла. Второй вариант предполагает готовность покупателя оплатить полную стоимость приобретаемой квартиры. В таком случае между покупателем и продавцом заключается предварительный авансовый договор, на основании которого выплачивается первая часть суммы, направленная на полное погашение ипотечного кредита, а затем в момент подписания основного договора купли-продажи продавцу выплачиваются наличными или переводятся на банковский счет оставшиеся средства.

     В случае использования для проведения финальных расчетов депозитарной банковской ячейки, доступ к ней появляется у продавца только в случае подписания договора купли-продажи и перерегистрации права собственности. Такой вариант далеко не всегда выгоден покупателям, потому что, во-первых, им приходится ждать переоформления документов на собственность после выведения квартиры из-под залога и аннулирования обременения, а этот процесс может занять около месяца, и во-вторых, сумма авансового платежа, как правило, будет в разы большей, чем при покупке обычной, а не ипотечной квартиры. В связи с этим есть два основных способа привлечения покупателей: предложение более низкой цены и поддержание квартиры в отличном состоянии. Кроме того, стоит учитывать, что из-за сложности и нестандартности такого вида сделки, стандартное агентское вознаграждение может быть выше, чем обычно, потому что процесс потребует больше временных ресурсов и более высокой экспертизы.

     При обсуждении вопроса продажи квартиры, обремененной залоговыми обязательствами, банк может порекомендовать вам обратиться в одну из организаций-партнеров, которые могут выкупить у вас квартиру, в том случае, если вы пока не нашли покупателя. Возможно две основные схемы снятия обременения с квартиры до перерегистрации прав собственности или после. В основном покупатели настаивают на первом варианте. Тогда продавец должен погасить остаток долга или за счет собственных средств, полученных от покупателя, или за счет кредита, оформленного на покупателя. Обязательно нужно уточнить возможность досрочного погашения кредита в данном конкретном банке, так как ряд банков берет отдельно комиссию за эту процедуру или накладывает определенный временной мораторий.

     В ситуации, когда заемщик не в состоянии найти покупателя на квартиру и не может дальше своевременно вносить ежемесячные платежи по кредиту, квартира будет продана банком с аукциона на основании предварительного судебного решения. Из полученной суммы банк заберет часть средств, которые необходимы для полного погашения кредита, а остальная сумма за вычетом расходов на проведение судебного процесса, достанется бывшему владельцу данной квартиры. Такие ситуации в настоящий момент ничтожно малы. В основном в ипотеку покупают квартиры, все-таки рассчитывая на собственные силы и возможности. Чаще всего продажа ипотечной квартиры происходит не по причине невозможности выплачивать кредит, а при необходимости обменять данную квартиру на квартиру большей площади. Кроме того, для того чтобы банк в судебном порядке изъял квартиру должника необходимо наличие двух основных условий:

  1. Сумма задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости квартиры, указанной при оформлении кредитного договора.
  2. Период неуплаты ежемесячного платежа составляет минимум 3 месяца.

     При этом заемщик может запросить отсрочку выплаты основного долга на год в связи с семейными или тяжелыми финансовыми обстоятельствами. Если же квартира будет все-таки выставлена на торги, для ее продажи должно быть не менее двух покупателей. Весь этот процесс достаточно сложный и совершенно не выгодный для банков, поэтому к такому варианту прибегают достаточно редко.

     Подводя итоги, можно сказать, что продать квартиру, обремененную залоговыми обязательствами вполне реально, но для этого нужно запастись терпением и выбрать оптимальную схему работы с банком. Таких схем, как было уже сказано выше, существует три: перепродажа ваших кредитных обязательств с сохранением залога квартиры, но изменением заемщика; вывод квартиры из залога путем погашения задолженности по кредиту за счет выплаченных покупателем денежных средств на основании предварительного договора купли-продажи; продажа квартиры через банк. Самое главное это получение разрешения банка на продажу залоговой квартиры.

     К сожалению, далеко не все банки легко соглашаются на такой вариант. Они в обязательном порядке узнают причину такого решения и пытаются всеми силами уговорить заемщика не совершать подобных действий, так как не хотят терять постоянного проверенного клиента. Так что, решившись на подобный шаг, вам придется побороться и за право продажи квартиры, и за поиск покупателей. Удачи вам в этой непростой сделке!

Нюансы покупки недвижимости за рубежом

Нюансы покупки недвижимости за рубежом

   Выбирая недвижимость за границей, необходимо обращать внимание на многие факторы. Часто случается так, что из-за не внимательности покупателя, появляются нежданные проблемы. Поэтому, чтобы избежать...

Краткий обзор недвижимости в Италии

Краткий обзор недвижимости в Италии

     Всем известно крылатое выражение «Увидеть Рим и умереть!». Побывать в Риме и вообще в Италии обязательно стоит хотя бы раз в жизни, и умирать при этом совершенно не обязательно. Италия по своему...

Зачем нужен кадастровый паспорт и что это такое?

Зачем нужен кадастровый паспорт и что это такое?

     Что такое кадастровый паспорт на квартиру? Если вам никогда не приходилось в своей жизни сталкиваться со сделками купли-продажи, дарения или мены вашей недвижимости, и необходимость познакомиться со...

Обмен недвижимости

Обмен недвижимости

     Отчего же, невзирая на то, что люди, которые сами обменивают жилье, часто попадают в капканы аферистов, их численность не убавляется?      Первое — это категория людей, которые хотят на этом сэкономить...

Работы, связанные с вывозом мусора и снега

Работы, связанные с вывозом мусора и снега

   Во время строительных работ вывоз грунта и мусора производится практически на каждом из этапов возведения зданий. Начальный этап строительных работ связан с необходимостью вывоза земельного грунта,...

Как перевести свою квартиру в нежилой фонд?

Как перевести свою квартиру в нежилой фонд?

     В нашей жизни могут возникать самые разнообразные ситуации и потребности, в том числе и в переводе своей жилой квартиры в нежилой фонд. Например, вы являетесь владельцем малопривлекательной для...

Как арендовать загородный дом?

Как арендовать загородный дом?

     Если на рынке аренды обычных городских квартир все более-менее понятно, то рынок аренды загородной недвижимости вызывает значительно большее количество вопросов. Многие москвичи, круглый год...

Элитная недвижимость: секреты правильного выбора

Элитная недвижимость: секреты правильного выбора

     Устали от жизни в типовых многоэтажных домах? Хочется чего-то нового, более просторного и комфортного? Пора уже подчеркнуть ваш высокий социальный статус? Тогда предлагаем вам рассмотреть возможность...

Эксклюзивный договор при продаже квартиры

Эксклюзивный договор при продаже квартиры

     Решившись по тем или иным причинам на продажу вашей квартиры или загородного дома, и обратившись с этой целью в одно из московских агентств недвижимости, вам предложат заключить официальный договор...

Как выбрать входную дверь

Как выбрать входную дверь

    Входная дверь может много рассказать о хозяине квартиры или дома, поэтому к ее выбору нужно подходить ответственно. Ознакомившись с рынком предложений, стоит остановить внимание на входных дверях...

Как правильно сдавать квартиру?

     Сдача квартиры в аренду — это весьма прибыльная деятельность. Доходы, которые получают собственники недвижимости от сдачи ее в...

Доступные квартиры у метро в Питере в ЖК «Северная Палитра»

   Один из важных факторов при выборе жилья – транспортная доступность. Особой популярностью пользуются новостройки у метро, откуда...

Будьте внимательными при сделках с недвижимостью

     Решившись на покупку или продажу квартиры или дома, очень страшно попасть в руки к аферистам и мошенникам и пополнить печальную...

Применение ПВХ-пленки и ткани при декорировании потолка

   Отличный дизайн, надежность, долговечность конструкции и простота в уходе – вот основные качества современных натяжных...

Почему многие посещают кулинарные курсы

Хобби – это неотъемлемая часть жизни каждого из нас. Много времени занимает работа, она же дает средства к существованию и...

Есть ли смысл делать ремонт в арендуемой квартире?

     Каждый из нас стремится свить свое гнездо и обустроить свое жилище по собственному вкусу, чтобы находиться там было уютно и...

Недвижимость в Новой Москве

     Еще совсем недавнее привычное территориальное деление Москвы претерпело значительные изменения во второй половине 2011 года....

Понятие и принципы аренды недвижимости

     Аренда появилась приблизительно за два тысячелетия до Рождества Христова, ее объектом была земля. В последствие предметами аренды...

Выбор помещения под магазин или общепит

    Если вы приняли решение заняться бизнесом в сфере торговли, то одно из главных условий успеха, это выбор помещения под магазин...

Краткий обзор недвижимости во Франции

     Франция это страна-мечта, овеянная флером романтики. На территории этой удивительной страны вы можете встретить настоящие шедевры...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru