Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

26.02.13

     Когда мы совершаем самую глобальную покупку в нашей жизни, то нам кажется, что это уже навсегда. Но, к сожалению, обстоятельства иногда бывают сильнее нас, и мы вынуждены бываем расстаться с купленной квартирой по финансовым или семейным причинам. В том случае, если она была куплена на собственные средства, никаких проблем, кроме поиска потенциального покупателя и оформления необходимого пакета документов обычно не возникает, особенно если вам помогает опытный риэлтор. А вот в ситуации, когда вы покупали квартиру с использованием ипотечного кредита и все еще не выплатили его, процедура продажи несколько осложняется. Хотя и такой случай не является безнадежным.

     Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, вполне реально. Правда, такие варианты зачастую отпугивают некоторых покупателей, поэтому порой приходиться смягчать данное обстоятельство предоставлением скидки. Для совершения подобного вида сделки вам понадобиться консультация юриста и профессионального риэлтора, которые имеют опыт совершения подобных сделок.

     Начинать процесс подготовки к сделке купли-продажи необходимо с получения согласия банка, в котором у вас оформлен ипотечный кредит, на совершение данной сделки. До тех пор пока ваша квартира выступает в качестве залогового обеспечения полученного кредита, все права на распоряжение квартирой и проведение каких-либо сделок находятся у банка. В том случае, если банк одобряет проведение подобной сделки, вам необходимо выбрать один из двух основных способов продажи.

     Первый вариант это перекредитование объекта недвижимости. Если вы с покупателем приходите к соглашению о таком виде сделки, то банк выделяет отдельные кредитные средства на погашение текущего ипотечного кредита, при этом выделенные денежные средства оформляются на имя нового покупателя квартиры. И с этого момента уже он становится заемщиком и несет полную ответственность за выплату оставшегося долга. Этот вариант подходит в том случае, если у покупателя нет достаточного количества наличных для покупки квартиры, и он планировал прибегнуть к использованию потребительского или ипотечного кредита.

     Основная сложность заключается в том, что банк должен одобрить кандидатуру данного потенциального покупателя и проверить его соответствие основным требованиям к заемщикам, включая платежеспособность. Покупатель должен иметь стопроцентные гарантии получения данного кредита, иначе данная сделка не будет иметь смысла. Второй вариант предполагает готовность покупателя оплатить полную стоимость приобретаемой квартиры. В таком случае между покупателем и продавцом заключается предварительный авансовый договор, на основании которого выплачивается первая часть суммы, направленная на полное погашение ипотечного кредита, а затем в момент подписания основного договора купли-продажи продавцу выплачиваются наличными или переводятся на банковский счет оставшиеся средства.

     В случае использования для проведения финальных расчетов депозитарной банковской ячейки, доступ к ней появляется у продавца только в случае подписания договора купли-продажи и перерегистрации права собственности. Такой вариант далеко не всегда выгоден покупателям, потому что, во-первых, им приходится ждать переоформления документов на собственность после выведения квартиры из-под залога и аннулирования обременения, а этот процесс может занять около месяца, и во-вторых, сумма авансового платежа, как правило, будет в разы большей, чем при покупке обычной, а не ипотечной квартиры. В связи с этим есть два основных способа привлечения покупателей: предложение более низкой цены и поддержание квартиры в отличном состоянии. Кроме того, стоит учитывать, что из-за сложности и нестандартности такого вида сделки, стандартное агентское вознаграждение может быть выше, чем обычно, потому что процесс потребует больше временных ресурсов и более высокой экспертизы.

     При обсуждении вопроса продажи квартиры, обремененной залоговыми обязательствами, банк может порекомендовать вам обратиться в одну из организаций-партнеров, которые могут выкупить у вас квартиру, в том случае, если вы пока не нашли покупателя. Возможно две основные схемы снятия обременения с квартиры до перерегистрации прав собственности или после. В основном покупатели настаивают на первом варианте. Тогда продавец должен погасить остаток долга или за счет собственных средств, полученных от покупателя, или за счет кредита, оформленного на покупателя. Обязательно нужно уточнить возможность досрочного погашения кредита в данном конкретном банке, так как ряд банков берет отдельно комиссию за эту процедуру или накладывает определенный временной мораторий.

     В ситуации, когда заемщик не в состоянии найти покупателя на квартиру и не может дальше своевременно вносить ежемесячные платежи по кредиту, квартира будет продана банком с аукциона на основании предварительного судебного решения. Из полученной суммы банк заберет часть средств, которые необходимы для полного погашения кредита, а остальная сумма за вычетом расходов на проведение судебного процесса, достанется бывшему владельцу данной квартиры. Такие ситуации в настоящий момент ничтожно малы. В основном в ипотеку покупают квартиры, все-таки рассчитывая на собственные силы и возможности. Чаще всего продажа ипотечной квартиры происходит не по причине невозможности выплачивать кредит, а при необходимости обменять данную квартиру на квартиру большей площади. Кроме того, для того чтобы банк в судебном порядке изъял квартиру должника необходимо наличие двух основных условий:

  1. Сумма задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости квартиры, указанной при оформлении кредитного договора.
  2. Период неуплаты ежемесячного платежа составляет минимум 3 месяца.

     При этом заемщик может запросить отсрочку выплаты основного долга на год в связи с семейными или тяжелыми финансовыми обстоятельствами. Если же квартира будет все-таки выставлена на торги, для ее продажи должно быть не менее двух покупателей. Весь этот процесс достаточно сложный и совершенно не выгодный для банков, поэтому к такому варианту прибегают достаточно редко.

     Подводя итоги, можно сказать, что продать квартиру, обремененную залоговыми обязательствами вполне реально, но для этого нужно запастись терпением и выбрать оптимальную схему работы с банком. Таких схем, как было уже сказано выше, существует три: перепродажа ваших кредитных обязательств с сохранением залога квартиры, но изменением заемщика; вывод квартиры из залога путем погашения задолженности по кредиту за счет выплаченных покупателем денежных средств на основании предварительного договора купли-продажи; продажа квартиры через банк. Самое главное это получение разрешения банка на продажу залоговой квартиры.

     К сожалению, далеко не все банки легко соглашаются на такой вариант. Они в обязательном порядке узнают причину такого решения и пытаются всеми силами уговорить заемщика не совершать подобных действий, так как не хотят терять постоянного проверенного клиента. Так что, решившись на подобный шаг, вам придется побороться и за право продажи квартиры, и за поиск покупателей. Удачи вам в этой непростой сделке!

Московский рынок недвижимости 2012 — 2013

Московский рынок недвижимости 2012 — 2013

     Если попытаться вкратце охарактеризовать итоги ушедшего 2012 года, то можно сказать, что очередной кризис, которым всех так долго пугали, так и не наступил. По итогам года в России все макроэкономические...

Недвижимость в Турции для русских!

Недвижимость в Турции для русских!

     Около пяти лет назад иностранные граждане получили возможность стать владельцами недвижимости в Турции. Власти этой страны дали такое разрешение. Такой возможностью не прочь воспользоваться и...

Что означает понятие «ликвидная недвижимость»?

Что означает понятие «ликвидная недвижимость»?

     Читая специализированную литературу о недвижимости или общаясь с профессиональным риэлтором, вы очень часто можете встретить понятие «ликвидная недвижимость». Причем в самых разных...

Решили сдать квартиру?

Решили сдать квартиру?

     На сегодняшний день собственники свободных квадратных метров, безусловно, находятся в явно выгодном положении. Ведь с каждым годом спрос на аренду жилой недвижимости уверенно набирает обороты. Это...

Апартаменты в стиле лофт – выбор оригиналов

Апартаменты в стиле лофт – выбор оригиналов

     Рынок элитной недвижимости изначально предполагал наличие только эксклюзивных предложений, доступных далеко не каждому. Но даже квартиры с оригинальным дизайном, расположенные в элитных городских и...

Как построить коттедж?

Как построить коттедж?

     Когда первый шаг на пути к обустройству вашей будущей дачи уже сделан, и вы купили подходящий участок земли в привлекательном для вас районе, можно непосредственно приступать к вопросу строительства...

Молодая семья снимет квартиру

Молодая семья снимет квартиру

     Так или примерно так начинаются сообщения в газетах частных объявлений. Действительно, квартирный вопрос ни для кого не может быть настолько актуальным, как для молодой, только начинающей вставать на...

Аренда комнаты в Москве

Аренда комнаты в Москве

     Практически любой владелец квартиры с количеством комнат от двух и больше может рассчитывать на дополнительный доход от сдаваемой в аренду свободной жилплощади. Но прежде чем предаваться мысленным...

Эксклюзивный договор при продаже квартиры

Эксклюзивный договор при продаже квартиры

     Решившись по тем или иным причинам на продажу вашей квартиры или загородного дома, и обратившись с этой целью в одно из московских агентств недвижимости, вам предложат заключить официальный договор...

Как арендовать нежилое помещение?

Как арендовать нежилое помещение?

     В том случае, если вы зарегистрировали собственную фирму и начали заниматься оказанием тех или иных услуг, рано или поздно вам понадобится помещение под склад, магазин или офис. Вы можете самостоятельно...

Факторы подталкивают строительную отрасль к падению

     Очень возможно, что сегмент строительства России провалится в резкую яму, считают эксперты. При этом ключевые проблемы будут...

Снос жилых домов: очередная афера или выгодная сделка с государством?

     Старые дома, которые стали уже непригодны для жизни, сносили во все времена, и на их месте возводили современное жилье. Только вот...

Нужно ли оформлять разрешение на строительство дома?

     Когда мы слышим фразу «оформление разрешения на строительство дома», сразу же возникает образ затяжного процесса сбора...

Как строится Московское метро

Как строится метро. Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы Этапы строительства метро: Выбор места...

Краткий обзор недвижимости в Канаде

     За последние годы Канада в глазах россиян стала очень привлекательной страной с точки зрения работы и проживания на ее территории,...

Предпросмотровый тур

    Любые граждане могут купить недвижимость за границей, если имеются на покупку достаточно финансов. При покупке не только...

Молодая семья снимет квартиру

     Так или примерно так начинаются сообщения в газетах частных объявлений. Действительно, квартирный вопрос ни для кого не может быть...

Предоплата при покупке объекта недвижимости

     Предоплата является весомым аргументом в пользу заключаемой сделки по приобретению какого-либо объекта недвижимости. Когда...

Особенности социальной ипотеки для многодетных семей

     Вопрос приобретения собственного жилья актуален для большинства молодых семей. Особенно остро он встает, если у вас в семье...

Особенности перепланировки нежилых помещений

     Покупая или арендуя готовое нежилое помещение под офис, склад, ресторан или магазин рано или поздно вы неизбежно столкнетесь с...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru