Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

26.02.13

     Когда мы совершаем самую глобальную покупку в нашей жизни, то нам кажется, что это уже навсегда. Но, к сожалению, обстоятельства иногда бывают сильнее нас, и мы вынуждены бываем расстаться с купленной квартирой по финансовым или семейным причинам. В том случае, если она была куплена на собственные средства, никаких проблем, кроме поиска потенциального покупателя и оформления необходимого пакета документов обычно не возникает, особенно если вам помогает опытный риэлтор. А вот в ситуации, когда вы покупали квартиру с использованием ипотечного кредита и все еще не выплатили его, процедура продажи несколько осложняется. Хотя и такой случай не является безнадежным.

     Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, вполне реально. Правда, такие варианты зачастую отпугивают некоторых покупателей, поэтому порой приходиться смягчать данное обстоятельство предоставлением скидки. Для совершения подобного вида сделки вам понадобиться консультация юриста и профессионального риэлтора, которые имеют опыт совершения подобных сделок.

     Начинать процесс подготовки к сделке купли-продажи необходимо с получения согласия банка, в котором у вас оформлен ипотечный кредит, на совершение данной сделки. До тех пор пока ваша квартира выступает в качестве залогового обеспечения полученного кредита, все права на распоряжение квартирой и проведение каких-либо сделок находятся у банка. В том случае, если банк одобряет проведение подобной сделки, вам необходимо выбрать один из двух основных способов продажи.

     Первый вариант это перекредитование объекта недвижимости. Если вы с покупателем приходите к соглашению о таком виде сделки, то банк выделяет отдельные кредитные средства на погашение текущего ипотечного кредита, при этом выделенные денежные средства оформляются на имя нового покупателя квартиры. И с этого момента уже он становится заемщиком и несет полную ответственность за выплату оставшегося долга. Этот вариант подходит в том случае, если у покупателя нет достаточного количества наличных для покупки квартиры, и он планировал прибегнуть к использованию потребительского или ипотечного кредита.

     Основная сложность заключается в том, что банк должен одобрить кандидатуру данного потенциального покупателя и проверить его соответствие основным требованиям к заемщикам, включая платежеспособность. Покупатель должен иметь стопроцентные гарантии получения данного кредита, иначе данная сделка не будет иметь смысла. Второй вариант предполагает готовность покупателя оплатить полную стоимость приобретаемой квартиры. В таком случае между покупателем и продавцом заключается предварительный авансовый договор, на основании которого выплачивается первая часть суммы, направленная на полное погашение ипотечного кредита, а затем в момент подписания основного договора купли-продажи продавцу выплачиваются наличными или переводятся на банковский счет оставшиеся средства.

     В случае использования для проведения финальных расчетов депозитарной банковской ячейки, доступ к ней появляется у продавца только в случае подписания договора купли-продажи и перерегистрации права собственности. Такой вариант далеко не всегда выгоден покупателям, потому что, во-первых, им приходится ждать переоформления документов на собственность после выведения квартиры из-под залога и аннулирования обременения, а этот процесс может занять около месяца, и во-вторых, сумма авансового платежа, как правило, будет в разы большей, чем при покупке обычной, а не ипотечной квартиры. В связи с этим есть два основных способа привлечения покупателей: предложение более низкой цены и поддержание квартиры в отличном состоянии. Кроме того, стоит учитывать, что из-за сложности и нестандартности такого вида сделки, стандартное агентское вознаграждение может быть выше, чем обычно, потому что процесс потребует больше временных ресурсов и более высокой экспертизы.

     При обсуждении вопроса продажи квартиры, обремененной залоговыми обязательствами, банк может порекомендовать вам обратиться в одну из организаций-партнеров, которые могут выкупить у вас квартиру, в том случае, если вы пока не нашли покупателя. Возможно две основные схемы снятия обременения с квартиры до перерегистрации прав собственности или после. В основном покупатели настаивают на первом варианте. Тогда продавец должен погасить остаток долга или за счет собственных средств, полученных от покупателя, или за счет кредита, оформленного на покупателя. Обязательно нужно уточнить возможность досрочного погашения кредита в данном конкретном банке, так как ряд банков берет отдельно комиссию за эту процедуру или накладывает определенный временной мораторий.

     В ситуации, когда заемщик не в состоянии найти покупателя на квартиру и не может дальше своевременно вносить ежемесячные платежи по кредиту, квартира будет продана банком с аукциона на основании предварительного судебного решения. Из полученной суммы банк заберет часть средств, которые необходимы для полного погашения кредита, а остальная сумма за вычетом расходов на проведение судебного процесса, достанется бывшему владельцу данной квартиры. Такие ситуации в настоящий момент ничтожно малы. В основном в ипотеку покупают квартиры, все-таки рассчитывая на собственные силы и возможности. Чаще всего продажа ипотечной квартиры происходит не по причине невозможности выплачивать кредит, а при необходимости обменять данную квартиру на квартиру большей площади. Кроме того, для того чтобы банк в судебном порядке изъял квартиру должника необходимо наличие двух основных условий:

  1. Сумма задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости квартиры, указанной при оформлении кредитного договора.
  2. Период неуплаты ежемесячного платежа составляет минимум 3 месяца.

     При этом заемщик может запросить отсрочку выплаты основного долга на год в связи с семейными или тяжелыми финансовыми обстоятельствами. Если же квартира будет все-таки выставлена на торги, для ее продажи должно быть не менее двух покупателей. Весь этот процесс достаточно сложный и совершенно не выгодный для банков, поэтому к такому варианту прибегают достаточно редко.

     Подводя итоги, можно сказать, что продать квартиру, обремененную залоговыми обязательствами вполне реально, но для этого нужно запастись терпением и выбрать оптимальную схему работы с банком. Таких схем, как было уже сказано выше, существует три: перепродажа ваших кредитных обязательств с сохранением залога квартиры, но изменением заемщика; вывод квартиры из залога путем погашения задолженности по кредиту за счет выплаченных покупателем денежных средств на основании предварительного договора купли-продажи; продажа квартиры через банк. Самое главное это получение разрешения банка на продажу залоговой квартиры.

     К сожалению, далеко не все банки легко соглашаются на такой вариант. Они в обязательном порядке узнают причину такого решения и пытаются всеми силами уговорить заемщика не совершать подобных действий, так как не хотят терять постоянного проверенного клиента. Так что, решившись на подобный шаг, вам придется побороться и за право продажи квартиры, и за поиск покупателей. Удачи вам в этой непростой сделке!

Неупакованный товар – товар не проданный

Неупакованный товар – товар не проданный

Оригинальная упаковка, выполненная на должном технологическом уровне – это и носитель рекламы, и защита от подделки, и выполнение гигиенических требований, предъявляемых к огромной группе товаров, и еще...

Особенности опрыскивателей Садко

Особенности опрыскивателей Садко

   Вода – это жизнь, причем не только для человека, но и для всего живого. Целительная сила воды нужна и для растений, чтобы они были сильными и здоровыми. Особенно летом, когда на улице знойная жара, важно не...

Квартиры посуточно или гостиничные номера?

Квартиры посуточно или гостиничные номера?

      Довольно перед многими путешественниками стоит вопрос — остановится в гостинице или снять квартиру посуточно? Каждый вид аренды имеет свои преимущества и недостатки, которые очень важно знать,...

Как быстро и надежно снять квартиру в Москве без посредников?

Как быстро и надежно снять квартиру в Москве без...

     Жилищный вопрос это, наверное, один из самых актуальных и острых вопросов всех крупных мегаполисов. Ведь, с одной стороны, сюда съезжаются тысячи приезжих из ближайших и весьма отдаленных городов в...

Практичный бетон – реальность или миф

Практичный бетон – реальность или миф

   Еще не столь давно такой практичный материал, как бетон, использовался лишь для строительства бункеров и дзотов. Но время шло, технологии в корне менялись. Вместе с ними нравы и вкусы людей тоже стали...

Как выбрать хороший керамический кирпич М 100 и для чего он нужен?

Как выбрать хороший керамический кирпич М 100 и ...

   Если стены и фундамент — это кости здания, то кирпич — это костные волокна. Хороший стройматериал, подобно здоровому скелету, прочный, эластичный и готов служить десятилетиями.    О здании нужно...

Мобильная доска объявлений в Иркутске: максимальная эффективность, быстрота и удобство

Мобильная доска объявлений в Иркутске: максималь...

   Каждый человек стремится к лучшему – это логично и закономерно. Поэтому даже процесс продажи определенного товара или услуги, равно как и их покупку, он старается сделать максимально быстрым и...

Лямки для турника

Лямки для турника

   Упражнения на турнике — одни из самых распространённых и доступных. Ведь турник — это снаряд совершенно нехитрый. Его встретишь и дома, и во дворе, и на школьной площадке, и в спортивном клубе.    Так что...

Обрезная доска: характеристики и особенности материала

   В настоящее время обрезная доска представляет собой весьма популярный строительный материал. Она пользуется высоким спросом, который практически не снижается в зависимости от сезона. Качественная доска обрезная – это изделие из...

Читать полностью
Краткий обзор рынка недвижимости в Сочи

Краткий обзор рынка недвижимости в Сочи

      С 2007 года, когда было объявлено о проведении очередной Олимпиады 2014 года в российском курортном городе Сочи, для местного рынка недвижимости наступил период кардинальных перемен. Сюда стали стекаться...

Самые эффективные способы управления недвижимостью

     Наличие собственной жилой или коммерческой недвижимости это не только выгодная инвестиция и возможность получения...

Апартаменты в стиле лофт – выбор оригиналов

     Рынок элитной недвижимости изначально предполагал наличие только эксклюзивных предложений, доступных далеко не каждому. Но даже...

Что такое квартира-студия?

     До недавнего времени в массовом сознании москвичей существовало только два основных типа жилой недвижимости это городская...

Особенности перепланировки нежилых помещений

     Покупая или арендуя готовое нежилое помещение под офис, склад, ресторан или магазин рано или поздно вы неизбежно столкнетесь с...

Аренда квартир без посредников!

     С каждым годом существенно пополняются ряды желающих снять жилье без привлечения посредников. Конечно же, это обусловлено прежде...

Рекламные щиты с удачным размещением в людных местах

   Рекламные щиты на сегодняшний день являются самым распространенным методом наружной рекламы. С билбордами, а именно так называют в...

Красивые и оригинальные почтовые ящики

В наше время переписка и отправка писем почтой отошла на задний план, так как мир поглотил интернет.Несмотря на великий прорыв, почта...

Геология под коттедж в Москве

Геоморфологические особенности    На геоморфологической карте можно изучать особенности рельефа определённого участка. Определённые...

Как правильно заключить договор найма квартиры?

   С договором найма жилья граждане сталкиваются всё чаще и чаще, достаточно посмотреть объявления в интернете в разделе «Снять...

Что стоит знать про обмен недвижимости в Москве

     Самыми популярными видами сделки как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью являются операции купли-продажи и аренды....

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru