Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

26.02.13

     Когда мы совершаем самую глобальную покупку в нашей жизни, то нам кажется, что это уже навсегда. Но, к сожалению, обстоятельства иногда бывают сильнее нас, и мы вынуждены бываем расстаться с купленной квартирой по финансовым или семейным причинам. В том случае, если она была куплена на собственные средства, никаких проблем, кроме поиска потенциального покупателя и оформления необходимого пакета документов обычно не возникает, особенно если вам помогает опытный риэлтор. А вот в ситуации, когда вы покупали квартиру с использованием ипотечного кредита и все еще не выплатили его, процедура продажи несколько осложняется. Хотя и такой случай не является безнадежным.

     Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, вполне реально. Правда, такие варианты зачастую отпугивают некоторых покупателей, поэтому порой приходиться смягчать данное обстоятельство предоставлением скидки. Для совершения подобного вида сделки вам понадобиться консультация юриста и профессионального риэлтора, которые имеют опыт совершения подобных сделок.

     Начинать процесс подготовки к сделке купли-продажи необходимо с получения согласия банка, в котором у вас оформлен ипотечный кредит, на совершение данной сделки. До тех пор пока ваша квартира выступает в качестве залогового обеспечения полученного кредита, все права на распоряжение квартирой и проведение каких-либо сделок находятся у банка. В том случае, если банк одобряет проведение подобной сделки, вам необходимо выбрать один из двух основных способов продажи.

     Первый вариант это перекредитование объекта недвижимости. Если вы с покупателем приходите к соглашению о таком виде сделки, то банк выделяет отдельные кредитные средства на погашение текущего ипотечного кредита, при этом выделенные денежные средства оформляются на имя нового покупателя квартиры. И с этого момента уже он становится заемщиком и несет полную ответственность за выплату оставшегося долга. Этот вариант подходит в том случае, если у покупателя нет достаточного количества наличных для покупки квартиры, и он планировал прибегнуть к использованию потребительского или ипотечного кредита.

     Основная сложность заключается в том, что банк должен одобрить кандидатуру данного потенциального покупателя и проверить его соответствие основным требованиям к заемщикам, включая платежеспособность. Покупатель должен иметь стопроцентные гарантии получения данного кредита, иначе данная сделка не будет иметь смысла. Второй вариант предполагает готовность покупателя оплатить полную стоимость приобретаемой квартиры. В таком случае между покупателем и продавцом заключается предварительный авансовый договор, на основании которого выплачивается первая часть суммы, направленная на полное погашение ипотечного кредита, а затем в момент подписания основного договора купли-продажи продавцу выплачиваются наличными или переводятся на банковский счет оставшиеся средства.

     В случае использования для проведения финальных расчетов депозитарной банковской ячейки, доступ к ней появляется у продавца только в случае подписания договора купли-продажи и перерегистрации права собственности. Такой вариант далеко не всегда выгоден покупателям, потому что, во-первых, им приходится ждать переоформления документов на собственность после выведения квартиры из-под залога и аннулирования обременения, а этот процесс может занять около месяца, и во-вторых, сумма авансового платежа, как правило, будет в разы большей, чем при покупке обычной, а не ипотечной квартиры. В связи с этим есть два основных способа привлечения покупателей: предложение более низкой цены и поддержание квартиры в отличном состоянии. Кроме того, стоит учитывать, что из-за сложности и нестандартности такого вида сделки, стандартное агентское вознаграждение может быть выше, чем обычно, потому что процесс потребует больше временных ресурсов и более высокой экспертизы.

     При обсуждении вопроса продажи квартиры, обремененной залоговыми обязательствами, банк может порекомендовать вам обратиться в одну из организаций-партнеров, которые могут выкупить у вас квартиру, в том случае, если вы пока не нашли покупателя. Возможно две основные схемы снятия обременения с квартиры до перерегистрации прав собственности или после. В основном покупатели настаивают на первом варианте. Тогда продавец должен погасить остаток долга или за счет собственных средств, полученных от покупателя, или за счет кредита, оформленного на покупателя. Обязательно нужно уточнить возможность досрочного погашения кредита в данном конкретном банке, так как ряд банков берет отдельно комиссию за эту процедуру или накладывает определенный временной мораторий.

     В ситуации, когда заемщик не в состоянии найти покупателя на квартиру и не может дальше своевременно вносить ежемесячные платежи по кредиту, квартира будет продана банком с аукциона на основании предварительного судебного решения. Из полученной суммы банк заберет часть средств, которые необходимы для полного погашения кредита, а остальная сумма за вычетом расходов на проведение судебного процесса, достанется бывшему владельцу данной квартиры. Такие ситуации в настоящий момент ничтожно малы. В основном в ипотеку покупают квартиры, все-таки рассчитывая на собственные силы и возможности. Чаще всего продажа ипотечной квартиры происходит не по причине невозможности выплачивать кредит, а при необходимости обменять данную квартиру на квартиру большей площади. Кроме того, для того чтобы банк в судебном порядке изъял квартиру должника необходимо наличие двух основных условий:

  1. Сумма задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости квартиры, указанной при оформлении кредитного договора.
  2. Период неуплаты ежемесячного платежа составляет минимум 3 месяца.

     При этом заемщик может запросить отсрочку выплаты основного долга на год в связи с семейными или тяжелыми финансовыми обстоятельствами. Если же квартира будет все-таки выставлена на торги, для ее продажи должно быть не менее двух покупателей. Весь этот процесс достаточно сложный и совершенно не выгодный для банков, поэтому к такому варианту прибегают достаточно редко.

     Подводя итоги, можно сказать, что продать квартиру, обремененную залоговыми обязательствами вполне реально, но для этого нужно запастись терпением и выбрать оптимальную схему работы с банком. Таких схем, как было уже сказано выше, существует три: перепродажа ваших кредитных обязательств с сохранением залога квартиры, но изменением заемщика; вывод квартиры из залога путем погашения задолженности по кредиту за счет выплаченных покупателем денежных средств на основании предварительного договора купли-продажи; продажа квартиры через банк. Самое главное это получение разрешения банка на продажу залоговой квартиры.

     К сожалению, далеко не все банки легко соглашаются на такой вариант. Они в обязательном порядке узнают причину такого решения и пытаются всеми силами уговорить заемщика не совершать подобных действий, так как не хотят терять постоянного проверенного клиента. Так что, решившись на подобный шаг, вам придется побороться и за право продажи квартиры, и за поиск покупателей. Удачи вам в этой непростой сделке!

Элитная недвижимость в Москве

Элитная недвижимость в Москве

     Сейчас понятие «элитная недвижимость» стало достаточно популярным, и вы легко можете найти как на бескрайних просторах Интернета, так и в специализированных изданиях по недвижимости достаточно...

Как производится демонтаж металлоконструкций

Как производится демонтаж металлоконструкций

    Демонтаж металлоконструкций это процесс разборки металлической конструкции на составляющие, с последующей транспортировкой и, возможно, утилизацией. Демонтаж бывает частичный и полный, обусловленный...

Ламинат, паркет, линолеум — что лучше

Ламинат, паркет, линолеум — что лучше

    Если вы собираетесь проводить в своей квартире или офисе ремонт, то выбрать различные декоративные материалы сегодня можно без труда: обои, штукатурка, навесные или натяжные потолки, паркет, ламинат,...

Агентство недвижимости — надежный партнер!

Агентство недвижимости — надежный партнер!

     Перед любой сделкой с недвижимостью каждый задумается, как грамотно поступить — обратиться в агентство недвижимости или взяться за дело самостоятельно и сэкономить на комиссионных агентству? Но...

Выбираем помещение под супермаркет

Выбираем помещение под супермаркет

     Несмотря на то, что в современной Москве, казалось бы, должен быть просто избыток различных продуктовых и хозяйственных магазинов, где можно найти товары на любой вкус и кошелек, в действительности...

Кому на Руси жить хорошо – арендаторам или ипотечникам?

Кому на Руси жить хорошо – арендаторам или ипоте...

     Проценты по вкладам различных банков сегодня медленно, но верно растут. Экономисты знают, что такое явление – один из признаков ожидающейся инфляции. А это означает, что денежные вложения будут...

Дизайн интерьера квартир

Дизайн интерьера квартир

   Интуитивно каждый из нас желает обеспечить максимальное удобство и комфорт в том пространстве, где живет. Происходит это вне зависимости от того, где мы живем: в просторной трехкомнатной или небольшой...

Недвижимость в Италии, в Калабрии

Недвижимость в Италии, в Калабрии

   Италия является одной из наиболее комфортных для жизни стран Европы. Коренных жителей радует близость моря, мягкий средиземноморский климат, чистейшие пляжи. Да и сами итальянцы большие оптимисты и...

Арендуем загородный домик на лето

Арендуем загородный домик на лето

   В летнее время так хочется выбраться с душного горячего города куда-нибудь в прохладное место. К сожалению, далеко не у всех имеется возможность купить загородный коттедж, поэтому некоторые предпочитают...

Вена — исключительная надежность

Вена — исключительная надежность

     Столица Австрии настолько хороша, что ее недвижимость пользуется неуклонной популярностью даже в кризисные времена. Город, бывший когда-то столицей Австрийско-Венгерской империи, и сегодня поражает...

Краткий обзор недвижимости в Англии

     Еще в школе, изучая английский язык, большинство из нас мечтало побывать в Великобритании. Посетив эту необычную страну, про...

Самые эффективные способы управления недвижимостью

     Наличие собственной жилой или коммерческой недвижимости это не только выгодная инвестиция и возможность получения...

Жилые комплексы

   В середине ХХ века урбанизация приобрела такие масштабы, что градостроители вынуждены были искать новые решения квартирного...

Сдать квартиру – как в русскую рулетку сыграть

Получить дополнительный доход от сдачи в аренду свободных квадратных метров или отдельной жилплощади законом не запрещено. А...

Строительство бани, совмещенной с домом

    В прошлом столетии строить баню в жилом доме или примыкающую к нему было строго запрещено в связи с правилами противопожарной...

Элитная недвижимость в Москве

     Сейчас понятие «элитная недвижимость» стало достаточно популярным, и вы легко можете найти как на бескрайних просторах Интернета,...

Мебель из стекла для гостиной

   Использование стекла в оформлении интерьера все стремительнее набирает популярность. Мебель со стеклом придает комнате легкость....

Как приобрести квартиру за чужие деньги?

     Не подумайте, что мы предложим Вам ознакомиться с различными способами мошенничества, предлагаемая схема является реальной на...

В чем причина популярности каркасных домов?

    Каркасные дома пользуются спросом в Канаде и многих странах Европы уже около пятидесяти лет. Однако, в России их строительство стало...

Московское агентство недвижимости

     Перед жителями Первопрестольной довольно часто встает актуальный вопрос о продаже или покупке недвижимости. Большое число...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru