Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

26.02.13

     Когда мы совершаем самую глобальную покупку в нашей жизни, то нам кажется, что это уже навсегда. Но, к сожалению, обстоятельства иногда бывают сильнее нас, и мы вынуждены бываем расстаться с купленной квартирой по финансовым или семейным причинам. В том случае, если она была куплена на собственные средства, никаких проблем, кроме поиска потенциального покупателя и оформления необходимого пакета документов обычно не возникает, особенно если вам помогает опытный риэлтор. А вот в ситуации, когда вы покупали квартиру с использованием ипотечного кредита и все еще не выплатили его, процедура продажи несколько осложняется. Хотя и такой случай не является безнадежным.

     Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, вполне реально. Правда, такие варианты зачастую отпугивают некоторых покупателей, поэтому порой приходиться смягчать данное обстоятельство предоставлением скидки. Для совершения подобного вида сделки вам понадобиться консультация юриста и профессионального риэлтора, которые имеют опыт совершения подобных сделок.

     Начинать процесс подготовки к сделке купли-продажи необходимо с получения согласия банка, в котором у вас оформлен ипотечный кредит, на совершение данной сделки. До тех пор пока ваша квартира выступает в качестве залогового обеспечения полученного кредита, все права на распоряжение квартирой и проведение каких-либо сделок находятся у банка. В том случае, если банк одобряет проведение подобной сделки, вам необходимо выбрать один из двух основных способов продажи.

     Первый вариант это перекредитование объекта недвижимости. Если вы с покупателем приходите к соглашению о таком виде сделки, то банк выделяет отдельные кредитные средства на погашение текущего ипотечного кредита, при этом выделенные денежные средства оформляются на имя нового покупателя квартиры. И с этого момента уже он становится заемщиком и несет полную ответственность за выплату оставшегося долга. Этот вариант подходит в том случае, если у покупателя нет достаточного количества наличных для покупки квартиры, и он планировал прибегнуть к использованию потребительского или ипотечного кредита.

     Основная сложность заключается в том, что банк должен одобрить кандидатуру данного потенциального покупателя и проверить его соответствие основным требованиям к заемщикам, включая платежеспособность. Покупатель должен иметь стопроцентные гарантии получения данного кредита, иначе данная сделка не будет иметь смысла. Второй вариант предполагает готовность покупателя оплатить полную стоимость приобретаемой квартиры. В таком случае между покупателем и продавцом заключается предварительный авансовый договор, на основании которого выплачивается первая часть суммы, направленная на полное погашение ипотечного кредита, а затем в момент подписания основного договора купли-продажи продавцу выплачиваются наличными или переводятся на банковский счет оставшиеся средства.

     В случае использования для проведения финальных расчетов депозитарной банковской ячейки, доступ к ней появляется у продавца только в случае подписания договора купли-продажи и перерегистрации права собственности. Такой вариант далеко не всегда выгоден покупателям, потому что, во-первых, им приходится ждать переоформления документов на собственность после выведения квартиры из-под залога и аннулирования обременения, а этот процесс может занять около месяца, и во-вторых, сумма авансового платежа, как правило, будет в разы большей, чем при покупке обычной, а не ипотечной квартиры. В связи с этим есть два основных способа привлечения покупателей: предложение более низкой цены и поддержание квартиры в отличном состоянии. Кроме того, стоит учитывать, что из-за сложности и нестандартности такого вида сделки, стандартное агентское вознаграждение может быть выше, чем обычно, потому что процесс потребует больше временных ресурсов и более высокой экспертизы.

     При обсуждении вопроса продажи квартиры, обремененной залоговыми обязательствами, банк может порекомендовать вам обратиться в одну из организаций-партнеров, которые могут выкупить у вас квартиру, в том случае, если вы пока не нашли покупателя. Возможно две основные схемы снятия обременения с квартиры до перерегистрации прав собственности или после. В основном покупатели настаивают на первом варианте. Тогда продавец должен погасить остаток долга или за счет собственных средств, полученных от покупателя, или за счет кредита, оформленного на покупателя. Обязательно нужно уточнить возможность досрочного погашения кредита в данном конкретном банке, так как ряд банков берет отдельно комиссию за эту процедуру или накладывает определенный временной мораторий.

     В ситуации, когда заемщик не в состоянии найти покупателя на квартиру и не может дальше своевременно вносить ежемесячные платежи по кредиту, квартира будет продана банком с аукциона на основании предварительного судебного решения. Из полученной суммы банк заберет часть средств, которые необходимы для полного погашения кредита, а остальная сумма за вычетом расходов на проведение судебного процесса, достанется бывшему владельцу данной квартиры. Такие ситуации в настоящий момент ничтожно малы. В основном в ипотеку покупают квартиры, все-таки рассчитывая на собственные силы и возможности. Чаще всего продажа ипотечной квартиры происходит не по причине невозможности выплачивать кредит, а при необходимости обменять данную квартиру на квартиру большей площади. Кроме того, для того чтобы банк в судебном порядке изъял квартиру должника необходимо наличие двух основных условий:

  1. Сумма задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости квартиры, указанной при оформлении кредитного договора.
  2. Период неуплаты ежемесячного платежа составляет минимум 3 месяца.

     При этом заемщик может запросить отсрочку выплаты основного долга на год в связи с семейными или тяжелыми финансовыми обстоятельствами. Если же квартира будет все-таки выставлена на торги, для ее продажи должно быть не менее двух покупателей. Весь этот процесс достаточно сложный и совершенно не выгодный для банков, поэтому к такому варианту прибегают достаточно редко.

     Подводя итоги, можно сказать, что продать квартиру, обремененную залоговыми обязательствами вполне реально, но для этого нужно запастись терпением и выбрать оптимальную схему работы с банком. Таких схем, как было уже сказано выше, существует три: перепродажа ваших кредитных обязательств с сохранением залога квартиры, но изменением заемщика; вывод квартиры из залога путем погашения задолженности по кредиту за счет выплаченных покупателем денежных средств на основании предварительного договора купли-продажи; продажа квартиры через банк. Самое главное это получение разрешения банка на продажу залоговой квартиры.

     К сожалению, далеко не все банки легко соглашаются на такой вариант. Они в обязательном порядке узнают причину такого решения и пытаются всеми силами уговорить заемщика не совершать подобных действий, так как не хотят терять постоянного проверенного клиента. Так что, решившись на подобный шаг, вам придется побороться и за право продажи квартиры, и за поиск покупателей. Удачи вам в этой непростой сделке!

Бордюр: виды, характеристики, применение

Бордюр: виды, характеристики, применение

   Одним из неотъемлемых элементов дорожного строительства и облагораживания территорий является бордюрный камень. Сфера его применения довольно широкая, многие компании предложат вам изготовление и...

Инженерно-геологические изыскания в Москве

Общие сведения о флювиогляциальных породах столицы    Инженерно геологические изыскания в Москве – это необходимая часть предпроектных работ. Особенно когда имеешь дело с такими сложными осадками, различными природными явлениями,...

Читать полностью

5 основных свойств правильного межвенцового утеплителя

   При выполнении работ, связанных с утеплением домов из древесины, практически во всех случаях находит применение межвенцовый утеплитель. Дерево является экологически чистым строительным материалом, его использовали при...

Читать полностью
Как построить забор из профнастила своими руками

Как построить забор из профнастила своими руками

Сегодня ограждения из профлиста находятся на вершине популярности. Почему забор из профнастила столь востребован дачниками и владельцами загородных жилых домов? Все дело в том, что данный материал...

Покупка недвижимости в Болгарии — отличное направление для инвестиций для людей пенсионного возраста

   Данные статистики показывают, что среди иностранных покупателей недвижимости в Болгарии становится все больше пенсионеров и людей предпенсионного возраста.    Эта тенденция наблюдается и среди инвесторов из России и СНГ. Чем...

Читать полностью
Рекламные щиты с удачным размещением в людных местах

Рекламные щиты с удачным размещением в людных ме...

   Рекламные щиты на сегодняшний день являются самым распространенным методом наружной рекламы. С билбордами, а именно так называют в народе эти конструкции, мы сталкиваемся ежедневно – по дороге на...

Особенности опрыскивателей Садко

Особенности опрыскивателей Садко

   Вода – это жизнь, причем не только для человека, но и для всего живого. Целительная сила воды нужна и для растений, чтобы они были сильными и здоровыми. Особенно летом, когда на улице знойная жара, важно не...

Деньги под залог квартиры — лучший выход в сложной ситуации

Деньги под залог квартиры — лучший выход в сложн...

    Срочная необходимость в большой сумме денежных средств может возникнуть совершенно неожиданно практически у каждого. Самым распространенным и действенным способом является кредитование в банках и...

Дом на Ипподромной 68 б в Воронеже – оазис в центре города

Дом на Ипподромной 68 б в Воронеже – оазис в цен...

Любите быть в центре городских событий и при этом мечтаете о жилье в экологичной зоне? Дом по улице Ипподромной 68 б в Воронеже (http://www.otdel-prodazh.ru/projects/dom-ippodromnyij/) – идеальный вариант для реализации этих...

Особенности программы реконструкции ветхого жилья в Москве

Особенности программы реконструкции ветхого жиль...

     Программа реконструкции ветхого жилья реализуется в Москве в течение последних нескольких лет. В зависимости от того, насколько изношено жилье, возможен вариант или проведения капитального ремонта...

При установке межкомнатных дверей «Зодчий» главное – не спешить

   Если у вас есть хотя бы небольшой опыт работы с межкомнатными дверями, то для вас не составит труда установить двери в своей квартире....

Почасовая оплата в гостинице, как способ соответствовать времени

Почасовая оплата в гостинице, как способ соответствовать времени Гостиничный бизнес – консервативный сегмент заработка, где,...

Особенности процесса монтажа воздушных линий электропередач

   Монтаж воздушных линий электропередач – устройств, подающих электричество к объектам при помощи проводов, – является довольно...

Купить коттедж в «Скандинавии» — просто!

В настоящее время очень много людей спешит уехать из крупных мегаполисов в уютные и просторные загородные дома. Рынок недвижимости...

Выгодная покупка квартиры

   Рано или поздно каждый человек сталкивается с поиском или покупкой нового своего жилья. Ведь многие не хотят жить с родителями, а...

Недвижимость в Белгороде

В настоящее время не только наши соотечественники, но и жители соседних стран торопятся обзавестись собственной недвижимостью в одном...

Ошибки при проектировании и строительстве частного дома

Ошибки при проектировании и строительстве частного дома.    Задумались над тем, чтобы больше времени проводить на природе? Устали от...

Мебель из массива для спальни: как ее выбирать?

   Для каждого человека спальня – это, пожалуй, самое интимное место в доме. Это некий будуар, альков, куда имеют доступ только самые...

Покупка вторичной двухкомнатной квартиры: положительные и отрицательные стороны

Покупка вторичной двухкомнатной квартиры: положительные и отрицательные стороны    Наряду с однокомнатными двухкомнатные квартиры в...

Краткий обзор недвижимости во Франции

     Франция это страна-мечта, овеянная флером романтики. На территории этой удивительной страны вы можете встретить настоящие шедевры...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru