О разделе имущества и долевой собственности

26.02.13

     Сегодня очень часто встречается ситуация, когда люди, проживающие в квартире, не являются ее единственными владельцами, а владеют только определенной долей данного имущества. Такие ситуации могут возникать по совершенно разным причинам: квартира была приватизирована на всю семью, проживающую в ней, в равных долях; вы купили квартиру в собственность с кем-то из родственников или знакомых; жилье было приобретено супружеской парой в совместную собственность; доля досталась по завещанию от кого-то из родственников.

     Эти причины можно перечислять достаточно долго, но стоит помнить, что у каждой из данных ситуаций есть свои нюансы. Пока вы живете в мире и согласии с вашими сособственниками все хорошо. Основные проблемы начинают возникать, как только кто-то из собственников задумывается о продаже своей доли. В любом случае, даже если в ближайшее время вы и не планируете проводить какие-либо операции с вашей недвижимостью, знания ваших прав и обязанностей никогда не помешают. Ведь наличие общей собственности во многом принципиально отличается от частной.

     Начнем с определения видов общей собственности, в соответствие с российским законодательством. На сегодняшний день таких видов существует два:

  1. Общая долевая собственность (при этом доля может быть четко прописана в свидетельстве о собственности, а может быть просто оговорен раздел имущества в равных долях между всеми совладельцами).
  2. Совместная собственность (это понятие используется для общей собственности супругов, приобретенной в браке на совместные денежные средства; в некоторых случаях данный вид собственности встречается также в небольших фермерских хозяйствах).

     Каждый собственник имеет право осуществлять следующие действия относительно недвижимости, которой он владеет: непосредственно обладать объектом недвижимости и проживать в нем, использовать свое имущество в коммерческих целях для получения какой-либо выгоды и распоряжаться своим имуществом в рамках всех возможных типов сделок с недвижимостью (сдача в аренду, продажа, обмен, оформление залога, заключение договора ренты и т.п.). Но важно помнить, что в случае долевой собственности на проведение любых сделок с квартирой или домом необходимо письменное и нотариально заверенное согласие других собственников. В этом и заключается принципиальное отличие общей собственности от частной, когда вы единолично можете принимать решение о любых действиях со своей недвижимостью.

     Кроме того, в том случае, если вы захотите продать свою долю, по закону вы обязаны предложить ее купить всем сособственникам, и только после их официального отказа, можете предлагать ее другим покупателям, выждав обязательный срок равный одному месяцу. Условия продажи также должны быть оформлены в письменной форме и заранее предоставлены другим дольщикам. При этом важно помнить, что та цена, которую вы указываете как цену продажи вашей доли, будет финальной, и изменить ее вы уже не сможете. Более того, в случае сдачи в аренду вашей части жилплощади, вы обязаны будете делиться полученными доходами с другими собственниками, если они вас об этом попросят.

     Если квартира находится в совместной собственности супругов, тогда супруги могут распоряжаться этой собственностью только совместно и принимать все решения сообща. Сделать что-то со своей долей, даже при согласии второй стороны, невозможно, потому что доли никак не выделены и все действия могут относиться только к объекту в целом. То есть если вы хотите продать квартиру, то это можно сделать только при согласии обеих сторон и продавать ее нужно будет целиком. Единственный выход, если вы хотите все же иметь возможность распоряжаться своей половиной имущества, это официально оформить и зарегистрировать именно долевую собственность, выведя данную недвижимость из категории совместной собственности.

     Ответственность за содержание совместного имущества в виде оплаты коммунальных платежей, осуществления необходимого ремонта и сохранения эксплуатационных характеристик дома или квартиры распределяется между всеми собственниками прямо пропорционально размеру их доли.

     В случае получения доли по завещанию часто возникает ситуация, когда вы получаете настолько маленькую долю в доме или квартире, что просто физически не можете там проживать или сдавать ее в аренду. В таком случае вы можете через суд потребовать материальную компенсацию вашей доли. Часто агентства недвижимости предлагают свои услуги по выкупу вашей доли в сложных случаях, когда вы не заинтересованы в использовании данной недвижимости и никак не можете договориться с другими собственниками. В интернете можно найти сотни подобных объявлений. Опытные юристы агентства недвижимости помогут вам провести такую сделку в максимально короткие сроки и с минимальными затратами. Стоимость вашей доли будет определяться, как правило, сложностью случая. Бывают даже такие ситуации, когда вам предложат денежную компенсацию, равную только 50% от рыночной стоимости вашей доли недвижимости.

     Вашу долю можно не только продать или обменять, но и подарить. В том случае, когда вы дарите свою долю кому-то из близких вам людей, процедура оформления договора дарения в целом точно такая же, как и при дарении всей квартиры целиком. Только в договоре конкретно прописывается, что вы дарите конкретную комнату или просто ½, 1/3, ¼  и т.п. доли в квартире. Для осуществления такой сделки необходимо согласие супруга (супруги), если данное имущество является совместной собственностью. Сам договор нужно будет официально зарегистрировать в Регистрационной палате и оформить передачу права собственности. Такой договор является безвозмездным и практически не может быть оспорен в суде, за исключением очень редких случаев.

     Если согласия с остальными собственниками достигнуть не получается, то единственный способ решения жилищного вопроса это подача искового заявления о разделе имущества в суд. По решению суда может быть принято решение о выделении вашей доли или физическом разделе имущества, если это возможно. Такое решение принимается на основании судебной экспертизы. Но, конечно, лучше и проще все решать путем обсуждения и договоренностей. Например, объединиться со всеми наследниками и продать доставшееся в наследство имущество, а деньги поделить в соответствие с размером долей.

     Существует также такое понятие как иск о выделении доли в натуре. Здесь есть риск лишиться своего права собственности в обмен на денежную компенсацию со стороны других собственников, если ваша доля в реальности очень мала и не соответствует возможности проживания на имеющейся площади. Например, если у однокомнатной квартиры есть одновременно 2 и более собственников. Но в случае признания возможности физического раздела имущества у вас есть реальный шанс получить право частной собственности на комнату в квартире или частном доме. Единственным условием является обеспечение отдельного входа, что для городской квартиры вряд ли приемлемо. Тогда по суду определяется право пользования и комнаты распределяются между дольщиками, а кухня, коридор, санузел, прихожая и балкон продолжают находиться в общей собственности жильцов.

     В случае с долевой собственность на загородный дом и земельный участок, на котором он расположен, у собственников есть больше шансов официально эту недвижимость разделить, выделив два отдельных входа в дом и оформив каждую половину дома в частную собственность. Такой раздел имущества обязательно нужно узаконить и отменить на плане БТИ. Кроме раздела дома, также потребуется план раздела земли. Конечно, это возможно только при наличии двух собственников. Если их больше, тогда возникает такая же ситуация, как и с городской квартирой.

     Особую сложность представляют случаи, когда одним из сособственников является несовершеннолетний ребенок. Продать его долю без разрешения органов опеки и попечительства у родителей не получится, так как это будет считаться ущемлением прав ребенка. Вы обязаны будете предоставить взамен аналогичную долю в другой квартире, которая будет одобрена опекунским советом. И эту долю необходимо будет именно купить на имя ребенка, а не получить, например, в дар от кого-то из родственников.

     К общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома также относятся места общественного пользования такие, как лифты, лестницы, холлы, подвалы, чердаки, коридоры, технические этажи и придомовая территория. Ответственность за обеспечение надлежащего состояния этих территорий несут все собственники. Именно поэтому вопрос выбора типа управления данной недвижимостью является одним из наиболее актуальных для москвичей. Как правило, полномочия по управлению и обеспечению нормального функционирования передаются управляющей компании или ТСЖ.

     Безусловно, всем мы надеемся, что столкнуться с ситуацией, когда понадобится раздел собственной квартиры, нам никогда не придется. Но если все-таки это произошло, то лучше всего обратиться к профессиональным юристам, которые смогут подсказать вам наиболее оптимальный выход из сложившейся ситуации с учетом всех нюансов.

Выбираем свою серию новостроек

Выбираем свою серию новостроек

     Приступая к процессу поиска квартиры, мы ищем варианты, соответствующие нашим требованиям, прежде всего, по цене, количеству комнат, общей и жилой площади, удаленности от метро и удобству транспортной...

Топ-3 самых популярных  способов оценки недвижимости

Топ-3 самых популярных способов оценки недвижим...

     Хотите узнать, какова настоящая рыночная стоимость вашей квартиры? За сколько вы сможете ее продать? Реально ли ее разменять на две или обменять на квартиру большей площади с доплатой? Что можно сделать...

Как выписать жильца из неприватизированной квартиры?

Как выписать жильца из неприватизированной кварт...

     Идею необходимости приватизации муниципальной квартиры поддерживают многие, потому что осознание того, что теперь это ваша частная собственность, с которой вы можете делать все, что угодно, включая...

Элитная недвижимость: секреты правильного выбора

Элитная недвижимость: секреты правильного выбора

     Устали от жизни в типовых многоэтажных домах? Хочется чего-то нового, более просторного и комфортного? Пора уже подчеркнуть ваш высокий социальный статус? Тогда предлагаем вам рассмотреть возможность...

Как самостоятельно оценить квартиру?

Как самостоятельно оценить квартиру?

     Чтобы выгодно и быстро продать квартиру, важно ее грамотно оценить. Выполнить оценку квартиры можно самостоятельно или воспользоваться услугами агентства недвижимости. При самостоятельной оценке...

Обмен недвижимости

Обмен недвижимости

     Отчего же, невзирая на то, что люди, которые сами обменивают жилье, часто попадают в капканы аферистов, их численность не убавляется?      Первое — это категория людей, которые хотят на этом сэкономить...

Квартиры с плохой «родословной»

Квартиры с плохой «родословной»

     Есть квартиры, которые среднестатистические покупатели принципиально не приобретают, в то время, как отдельные граждане предпочитают именно «нехорошие» квартиры при покупке жилья.      Обычно люди не...

Доступные квартиры для молодых семей

Доступные квартиры для молодых семей

     Наверное, каждая  молодая семья мечтает о приобретении собственного семейного гнездышка, которое можно свить по собственному усмотрению, больше не обращая внимания на бесконечные советы родителей?...

Квартиры, купленные на «материнский капитал»

Квартиры, купленные на «материнский капитал»

     Среди предложений о покупке значительную часть объектов недвижимости составляют на сегодня квартиры, которые были куплены при участии «материнского капитала». Риелторы не очень любят проводить...

Перспективы и сложности бизнес-иммиграции в Венгрию

Перспективы и сложности бизнес-иммиграции в Венг...

    Венгерская Республика на сегодняшнем этапе развития является очень привлекательным вариантом для иммиграции. Причин для этого множество – это и высокий уровень системы образования и здравоохранения,...

Как построить бассейн

     Итак, дачный участок выбран и куплен, дом построен, цветы красиво расположились на клумбах, зона отдыха с мангалом для шашлыка...

Осторожно, мошенничество при покупке жилья!

     Как известно, недвижимость сегодня – это самое выгодное, безопасное и стабильное вложение денежных средств. Крылатое выражение М....

Таунхаус, загородный коттедж или квартира?

     Задумываясь о приобретении собственного жилья, каждый из нас рисует в уме разные картинки идеального дома. Для кого-то пределом...

Элитная недвижимость: секреты правильного выбора

     Устали от жизни в типовых многоэтажных домах? Хочется чего-то нового, более просторного и комфортного? Пора уже подчеркнуть ваш...

Московское агентство недвижимости

     Перед жителями Первопрестольной довольно часто встает актуальный вопрос о продаже или покупке недвижимости. Большое число...

Краткий обзор недвижимости в Испании

     Можно без преувеличения сказать, что каждый человек, хотя бы раз, побывавший на одном из сказочных средиземноморских побережий...

Как арендовать загородный дом?

     Если на рынке аренды обычных городских квартир все более-менее понятно, то рынок аренды загородной недвижимости вызывает...

Как арендовать нежилое помещение?

     В том случае, если вы зарегистрировали собственную фирму и начали заниматься оказанием тех или иных услуг, рано или поздно вам...

Дома с привидениями становятся всё популярнее

     Чего только не придумывают нынешние рекламные агенты для привлечения покупателей. Но всё интересней становится наблюдать за тем,...

Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банка?

     Непосредственно столкнувшись с процедурой поиска квартиры, вы можете попасть в такую ситуацию, когда окажется, что понравившаяся...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru