О разделе имущества и долевой собственности

26.02.13

     Сегодня очень часто встречается ситуация, когда люди, проживающие в квартире, не являются ее единственными владельцами, а владеют только определенной долей данного имущества. Такие ситуации могут возникать по совершенно разным причинам: квартира была приватизирована на всю семью, проживающую в ней, в равных долях; вы купили квартиру в собственность с кем-то из родственников или знакомых; жилье было приобретено супружеской парой в совместную собственность; доля досталась по завещанию от кого-то из родственников.

     Эти причины можно перечислять достаточно долго, но стоит помнить, что у каждой из данных ситуаций есть свои нюансы. Пока вы живете в мире и согласии с вашими сособственниками все хорошо. Основные проблемы начинают возникать, как только кто-то из собственников задумывается о продаже своей доли. В любом случае, даже если в ближайшее время вы и не планируете проводить какие-либо операции с вашей недвижимостью, знания ваших прав и обязанностей никогда не помешают. Ведь наличие общей собственности во многом принципиально отличается от частной.

     Начнем с определения видов общей собственности, в соответствие с российским законодательством. На сегодняшний день таких видов существует два:

  1. Общая долевая собственность (при этом доля может быть четко прописана в свидетельстве о собственности, а может быть просто оговорен раздел имущества в равных долях между всеми совладельцами).
  2. Совместная собственность (это понятие используется для общей собственности супругов, приобретенной в браке на совместные денежные средства; в некоторых случаях данный вид собственности встречается также в небольших фермерских хозяйствах).

     Каждый собственник имеет право осуществлять следующие действия относительно недвижимости, которой он владеет: непосредственно обладать объектом недвижимости и проживать в нем, использовать свое имущество в коммерческих целях для получения какой-либо выгоды и распоряжаться своим имуществом в рамках всех возможных типов сделок с недвижимостью (сдача в аренду, продажа, обмен, оформление залога, заключение договора ренты и т.п.). Но важно помнить, что в случае долевой собственности на проведение любых сделок с квартирой или домом необходимо письменное и нотариально заверенное согласие других собственников. В этом и заключается принципиальное отличие общей собственности от частной, когда вы единолично можете принимать решение о любых действиях со своей недвижимостью.

     Кроме того, в том случае, если вы захотите продать свою долю, по закону вы обязаны предложить ее купить всем сособственникам, и только после их официального отказа, можете предлагать ее другим покупателям, выждав обязательный срок равный одному месяцу. Условия продажи также должны быть оформлены в письменной форме и заранее предоставлены другим дольщикам. При этом важно помнить, что та цена, которую вы указываете как цену продажи вашей доли, будет финальной, и изменить ее вы уже не сможете. Более того, в случае сдачи в аренду вашей части жилплощади, вы обязаны будете делиться полученными доходами с другими собственниками, если они вас об этом попросят.

     Если квартира находится в совместной собственности супругов, тогда супруги могут распоряжаться этой собственностью только совместно и принимать все решения сообща. Сделать что-то со своей долей, даже при согласии второй стороны, невозможно, потому что доли никак не выделены и все действия могут относиться только к объекту в целом. То есть если вы хотите продать квартиру, то это можно сделать только при согласии обеих сторон и продавать ее нужно будет целиком. Единственный выход, если вы хотите все же иметь возможность распоряжаться своей половиной имущества, это официально оформить и зарегистрировать именно долевую собственность, выведя данную недвижимость из категории совместной собственности.

     Ответственность за содержание совместного имущества в виде оплаты коммунальных платежей, осуществления необходимого ремонта и сохранения эксплуатационных характеристик дома или квартиры распределяется между всеми собственниками прямо пропорционально размеру их доли.

     В случае получения доли по завещанию часто возникает ситуация, когда вы получаете настолько маленькую долю в доме или квартире, что просто физически не можете там проживать или сдавать ее в аренду. В таком случае вы можете через суд потребовать материальную компенсацию вашей доли. Часто агентства недвижимости предлагают свои услуги по выкупу вашей доли в сложных случаях, когда вы не заинтересованы в использовании данной недвижимости и никак не можете договориться с другими собственниками. В интернете можно найти сотни подобных объявлений. Опытные юристы агентства недвижимости помогут вам провести такую сделку в максимально короткие сроки и с минимальными затратами. Стоимость вашей доли будет определяться, как правило, сложностью случая. Бывают даже такие ситуации, когда вам предложат денежную компенсацию, равную только 50% от рыночной стоимости вашей доли недвижимости.

     Вашу долю можно не только продать или обменять, но и подарить. В том случае, когда вы дарите свою долю кому-то из близких вам людей, процедура оформления договора дарения в целом точно такая же, как и при дарении всей квартиры целиком. Только в договоре конкретно прописывается, что вы дарите конкретную комнату или просто ½, 1/3, ¼  и т.п. доли в квартире. Для осуществления такой сделки необходимо согласие супруга (супруги), если данное имущество является совместной собственностью. Сам договор нужно будет официально зарегистрировать в Регистрационной палате и оформить передачу права собственности. Такой договор является безвозмездным и практически не может быть оспорен в суде, за исключением очень редких случаев.

     Если согласия с остальными собственниками достигнуть не получается, то единственный способ решения жилищного вопроса это подача искового заявления о разделе имущества в суд. По решению суда может быть принято решение о выделении вашей доли или физическом разделе имущества, если это возможно. Такое решение принимается на основании судебной экспертизы. Но, конечно, лучше и проще все решать путем обсуждения и договоренностей. Например, объединиться со всеми наследниками и продать доставшееся в наследство имущество, а деньги поделить в соответствие с размером долей.

     Существует также такое понятие как иск о выделении доли в натуре. Здесь есть риск лишиться своего права собственности в обмен на денежную компенсацию со стороны других собственников, если ваша доля в реальности очень мала и не соответствует возможности проживания на имеющейся площади. Например, если у однокомнатной квартиры есть одновременно 2 и более собственников. Но в случае признания возможности физического раздела имущества у вас есть реальный шанс получить право частной собственности на комнату в квартире или частном доме. Единственным условием является обеспечение отдельного входа, что для городской квартиры вряд ли приемлемо. Тогда по суду определяется право пользования и комнаты распределяются между дольщиками, а кухня, коридор, санузел, прихожая и балкон продолжают находиться в общей собственности жильцов.

     В случае с долевой собственность на загородный дом и земельный участок, на котором он расположен, у собственников есть больше шансов официально эту недвижимость разделить, выделив два отдельных входа в дом и оформив каждую половину дома в частную собственность. Такой раздел имущества обязательно нужно узаконить и отменить на плане БТИ. Кроме раздела дома, также потребуется план раздела земли. Конечно, это возможно только при наличии двух собственников. Если их больше, тогда возникает такая же ситуация, как и с городской квартирой.

     Особую сложность представляют случаи, когда одним из сособственников является несовершеннолетний ребенок. Продать его долю без разрешения органов опеки и попечительства у родителей не получится, так как это будет считаться ущемлением прав ребенка. Вы обязаны будете предоставить взамен аналогичную долю в другой квартире, которая будет одобрена опекунским советом. И эту долю необходимо будет именно купить на имя ребенка, а не получить, например, в дар от кого-то из родственников.

     К общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома также относятся места общественного пользования такие, как лифты, лестницы, холлы, подвалы, чердаки, коридоры, технические этажи и придомовая территория. Ответственность за обеспечение надлежащего состояния этих территорий несут все собственники. Именно поэтому вопрос выбора типа управления данной недвижимостью является одним из наиболее актуальных для москвичей. Как правило, полномочия по управлению и обеспечению нормального функционирования передаются управляющей компании или ТСЖ.

     Безусловно, всем мы надеемся, что столкнуться с ситуацией, когда понадобится раздел собственной квартиры, нам никогда не придется. Но если все-таки это произошло, то лучше всего обратиться к профессиональным юристам, которые смогут подсказать вам наиболее оптимальный выход из сложившейся ситуации с учетом всех нюансов.

Всё, что вы хотели знать об элитном жилье

Всё, что вы хотели знать об элитном жилье

     По отношению к жилью термин «элитный» появился в нашей стране в 90-х годах прошлого столетия. За прошедшие с тех пор годы он успел превратиться в некое клише и несколько раз поменять свой смысл....

Есть ли смысл делать ремонт в арендуемой квартире?

Есть ли смысл делать ремонт в арендуемой квартир...

     Каждый из нас стремится свить свое гнездо и обустроить свое жилище по собственному вкусу, чтобы находиться там было уютно и комфортно. Для того чтобы внести позитивные изменения в вашу квартиру не...

Недвижимость в Новой Москве

Недвижимость в Новой Москве

     Еще совсем недавнее привычное территориальное деление Москвы претерпело значительные изменения во второй половине 2011 года. Территория Москвы в один миг увеличилась в 2,5 раза, присоединив 140 гектаров...

Как продать  квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у ба...

     Когда мы совершаем самую глобальную покупку в нашей жизни, то нам кажется, что это уже навсегда. Но, к сожалению, обстоятельства иногда бывают сильнее нас, и мы вынуждены бываем расстаться с купленной...

Где оформить самый выгодный ипотечный кредит?

Где оформить самый выгодный ипотечный кредит?

     Иметь свой собственный дом мечта миллионов людей. Но, к сожалению, далеко не у  всех есть достаточное количество денежных средств, чтоб такую мечту осуществить. Отказываться от идеи покупки дома или...

Что за птица эта квартирная гостиница?

Что за птица эта квартирная гостиница?

     Когда едем на пару дней в чужой город по делам или в отпуск на праздники, всегда стремимся найти достойное место временного проживания. И часто мы ищем гостиницы, выбирая между хорошей ценой, удобным...

Самые эффективные способы управления недвижимостью

Самые эффективные способы управления недвижимост...

     Наличие собственной жилой или коммерческой недвижимости это не только выгодная инвестиция и возможность получения дополнительной прибыли, но и большая ответственность. Для того чтобы объект...

Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банк...

     Непосредственно столкнувшись с процедурой поиска квартиры, вы можете попасть в такую ситуацию, когда окажется, что понравившаяся вам квартира находится в залоге у банка. Что же делать в таком случае и...

Обмен недвижимости

Обмен недвижимости

     Отчего же, невзирая на то, что люди, которые сами обменивают жилье, часто попадают в капканы аферистов, их численность не убавляется?      Первое — это категория людей, которые хотят на этом сэкономить...

Как быстро и надежно снять квартиру в Москве без посредников?

Как быстро и надежно снять квартиру в Москве без...

     Жилищный вопрос это, наверное, один из самых актуальных и острых вопросов всех крупных мегаполисов. Ведь, с одной стороны, сюда съезжаются тысячи приезжих из ближайших и весьма отдаленных городов в...

Московское агентство недвижимости

     Перед жителями Первопрестольной довольно часто встает актуальный вопрос о продаже или покупке недвижимости. Большое число...

Недвижимость в Турции для русских!

     Около пяти лет назад иностранные граждане получили возможность стать владельцами недвижимости в Турции. Власти этой страны дали...

Сдавать квартиру легко и приятно

     Самый актуальный сегодня вопрос для желающих сдавать комнату или квартиру в аренду звучит так: Как можно сдать жилплощадь быстро,...

Пять шагов к выбору помещения под офис

     С необходимостью приобретения или аренды помещения под офис сталкиваются как начинающие, так и опытные предприниматели. В первом...

Аренда комнаты в Москве

     Практически любой владелец квартиры с количеством комнат от двух и больше может рассчитывать на дополнительный доход от сдаваемой...

Покупаем дачу

     Собственная квартира уже есть, отдых за границей наскучил, и все чаще с ностальгией вспоминается бабушкин домик в деревне, где вы...

Особенности социальной ипотеки для многодетных семей

     Вопрос приобретения собственного жилья актуален для большинства молодых семей. Особенно остро он встает, если у вас в семье...

Как построить бассейн

     Итак, дачный участок выбран и куплен, дом построен, цветы красиво расположились на клумбах, зона отдыха с мангалом для шашлыка...

Как выбрать риэлтора?

     Очень часто в различных статьях, размещенных как в Интернете, так и в печатных  изданиях, вы можете прочитать, что специалисты...

Краткий обзор недвижимости в Канаде

     За последние годы Канада в глазах россиян стала очень привлекательной страной с точки зрения работы и проживания на ее территории,...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru