О разделе имущества и долевой собственности

26.02.13

     Сегодня очень часто встречается ситуация, когда люди, проживающие в квартире, не являются ее единственными владельцами, а владеют только определенной долей данного имущества. Такие ситуации могут возникать по совершенно разным причинам: квартира была приватизирована на всю семью, проживающую в ней, в равных долях; вы купили квартиру в собственность с кем-то из родственников или знакомых; жилье было приобретено супружеской парой в совместную собственность; доля досталась по завещанию от кого-то из родственников.

     Эти причины можно перечислять достаточно долго, но стоит помнить, что у каждой из данных ситуаций есть свои нюансы. Пока вы живете в мире и согласии с вашими сособственниками все хорошо. Основные проблемы начинают возникать, как только кто-то из собственников задумывается о продаже своей доли. В любом случае, даже если в ближайшее время вы и не планируете проводить какие-либо операции с вашей недвижимостью, знания ваших прав и обязанностей никогда не помешают. Ведь наличие общей собственности во многом принципиально отличается от частной.

     Начнем с определения видов общей собственности, в соответствие с российским законодательством. На сегодняшний день таких видов существует два:

  1. Общая долевая собственность (при этом доля может быть четко прописана в свидетельстве о собственности, а может быть просто оговорен раздел имущества в равных долях между всеми совладельцами).
  2. Совместная собственность (это понятие используется для общей собственности супругов, приобретенной в браке на совместные денежные средства; в некоторых случаях данный вид собственности встречается также в небольших фермерских хозяйствах).

     Каждый собственник имеет право осуществлять следующие действия относительно недвижимости, которой он владеет: непосредственно обладать объектом недвижимости и проживать в нем, использовать свое имущество в коммерческих целях для получения какой-либо выгоды и распоряжаться своим имуществом в рамках всех возможных типов сделок с недвижимостью (сдача в аренду, продажа, обмен, оформление залога, заключение договора ренты и т.п.). Но важно помнить, что в случае долевой собственности на проведение любых сделок с квартирой или домом необходимо письменное и нотариально заверенное согласие других собственников. В этом и заключается принципиальное отличие общей собственности от частной, когда вы единолично можете принимать решение о любых действиях со своей недвижимостью.

     Кроме того, в том случае, если вы захотите продать свою долю, по закону вы обязаны предложить ее купить всем сособственникам, и только после их официального отказа, можете предлагать ее другим покупателям, выждав обязательный срок равный одному месяцу. Условия продажи также должны быть оформлены в письменной форме и заранее предоставлены другим дольщикам. При этом важно помнить, что та цена, которую вы указываете как цену продажи вашей доли, будет финальной, и изменить ее вы уже не сможете. Более того, в случае сдачи в аренду вашей части жилплощади, вы обязаны будете делиться полученными доходами с другими собственниками, если они вас об этом попросят.

     Если квартира находится в совместной собственности супругов, тогда супруги могут распоряжаться этой собственностью только совместно и принимать все решения сообща. Сделать что-то со своей долей, даже при согласии второй стороны, невозможно, потому что доли никак не выделены и все действия могут относиться только к объекту в целом. То есть если вы хотите продать квартиру, то это можно сделать только при согласии обеих сторон и продавать ее нужно будет целиком. Единственный выход, если вы хотите все же иметь возможность распоряжаться своей половиной имущества, это официально оформить и зарегистрировать именно долевую собственность, выведя данную недвижимость из категории совместной собственности.

     Ответственность за содержание совместного имущества в виде оплаты коммунальных платежей, осуществления необходимого ремонта и сохранения эксплуатационных характеристик дома или квартиры распределяется между всеми собственниками прямо пропорционально размеру их доли.

     В случае получения доли по завещанию часто возникает ситуация, когда вы получаете настолько маленькую долю в доме или квартире, что просто физически не можете там проживать или сдавать ее в аренду. В таком случае вы можете через суд потребовать материальную компенсацию вашей доли. Часто агентства недвижимости предлагают свои услуги по выкупу вашей доли в сложных случаях, когда вы не заинтересованы в использовании данной недвижимости и никак не можете договориться с другими собственниками. В интернете можно найти сотни подобных объявлений. Опытные юристы агентства недвижимости помогут вам провести такую сделку в максимально короткие сроки и с минимальными затратами. Стоимость вашей доли будет определяться, как правило, сложностью случая. Бывают даже такие ситуации, когда вам предложат денежную компенсацию, равную только 50% от рыночной стоимости вашей доли недвижимости.

     Вашу долю можно не только продать или обменять, но и подарить. В том случае, когда вы дарите свою долю кому-то из близких вам людей, процедура оформления договора дарения в целом точно такая же, как и при дарении всей квартиры целиком. Только в договоре конкретно прописывается, что вы дарите конкретную комнату или просто ½, 1/3, ¼  и т.п. доли в квартире. Для осуществления такой сделки необходимо согласие супруга (супруги), если данное имущество является совместной собственностью. Сам договор нужно будет официально зарегистрировать в Регистрационной палате и оформить передачу права собственности. Такой договор является безвозмездным и практически не может быть оспорен в суде, за исключением очень редких случаев.

     Если согласия с остальными собственниками достигнуть не получается, то единственный способ решения жилищного вопроса это подача искового заявления о разделе имущества в суд. По решению суда может быть принято решение о выделении вашей доли или физическом разделе имущества, если это возможно. Такое решение принимается на основании судебной экспертизы. Но, конечно, лучше и проще все решать путем обсуждения и договоренностей. Например, объединиться со всеми наследниками и продать доставшееся в наследство имущество, а деньги поделить в соответствие с размером долей.

     Существует также такое понятие как иск о выделении доли в натуре. Здесь есть риск лишиться своего права собственности в обмен на денежную компенсацию со стороны других собственников, если ваша доля в реальности очень мала и не соответствует возможности проживания на имеющейся площади. Например, если у однокомнатной квартиры есть одновременно 2 и более собственников. Но в случае признания возможности физического раздела имущества у вас есть реальный шанс получить право частной собственности на комнату в квартире или частном доме. Единственным условием является обеспечение отдельного входа, что для городской квартиры вряд ли приемлемо. Тогда по суду определяется право пользования и комнаты распределяются между дольщиками, а кухня, коридор, санузел, прихожая и балкон продолжают находиться в общей собственности жильцов.

     В случае с долевой собственность на загородный дом и земельный участок, на котором он расположен, у собственников есть больше шансов официально эту недвижимость разделить, выделив два отдельных входа в дом и оформив каждую половину дома в частную собственность. Такой раздел имущества обязательно нужно узаконить и отменить на плане БТИ. Кроме раздела дома, также потребуется план раздела земли. Конечно, это возможно только при наличии двух собственников. Если их больше, тогда возникает такая же ситуация, как и с городской квартирой.

     Особую сложность представляют случаи, когда одним из сособственников является несовершеннолетний ребенок. Продать его долю без разрешения органов опеки и попечительства у родителей не получится, так как это будет считаться ущемлением прав ребенка. Вы обязаны будете предоставить взамен аналогичную долю в другой квартире, которая будет одобрена опекунским советом. И эту долю необходимо будет именно купить на имя ребенка, а не получить, например, в дар от кого-то из родственников.

     К общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома также относятся места общественного пользования такие, как лифты, лестницы, холлы, подвалы, чердаки, коридоры, технические этажи и придомовая территория. Ответственность за обеспечение надлежащего состояния этих территорий несут все собственники. Именно поэтому вопрос выбора типа управления данной недвижимостью является одним из наиболее актуальных для москвичей. Как правило, полномочия по управлению и обеспечению нормального функционирования передаются управляющей компании или ТСЖ.

     Безусловно, всем мы надеемся, что столкнуться с ситуацией, когда понадобится раздел собственной квартиры, нам никогда не придется. Но если все-таки это произошло, то лучше всего обратиться к профессиональным юристам, которые смогут подсказать вам наиболее оптимальный выход из сложившейся ситуации с учетом всех нюансов.

Квартира, гостиница или квартирная гостиница?

Квартира, гостиница или квартирная гостиница?

     Совсем недавно, приезжая в другой город отдохнуть или по работе, большинство из нас предпочитала останавливаться в заранее подобранных отелях или пансионатах. Конечно, всегда были любители летнего...

Что такое квартира-студия?

Что такое квартира-студия?

     До недавнего времени в массовом сознании москвичей существовало только два основных типа жилой недвижимости это городская квартира и загородный дом. При этом вариации городских квартир сводились к...

Почему многие посещают кулинарные курсы

Почему многие посещают кулинарные курсы

Хобби – это неотъемлемая часть жизни каждого из нас. Много времени занимает работа, она же дает средства к существованию и удовлетворяет кое-какие социальные потребности.    Есть еще друзья, близкие люди и...

Применение ПВХ-пленки и ткани при декорировании потолка

Применение ПВХ-пленки и ткани при декорировании ...

   Отличный дизайн, надежность, долговечность конструкции и простота в уходе – вот основные качества современных натяжных конструкций, применяемых для отделки потолков в квартирах и других помещениях.   ...

Экспертиза ущерба при заливе квартиры: проблемные вопросы

Экспертиза ущерба при заливе квартиры: проблемны...

   Если затопили соседи что делать? – ответ на этот вопрос знает почти каждый жилец. Разумеется, нужно вызывать независимого эксперта для определения размера ущерба. По вашему звонку он приедет для фиксации...

Как правильно оформить договор дарения

Как правильно оформить договор дарения

     Получить квартиру в подарок это заветная мечта миллионов людей. Особенно если эта квартира находится в Москве. Если вам очень повезло с вашими родственниками, и они готовы подарить вам свою квартиру,...

Хочу дом на Рублевке!

Хочу дом на Рублевке!

     Так исторически сложилось, что за последние десятилетия Рублево-Успенское направление стало очень престижным и популярным среди московской элиты, деятелей науки и искусства, политиков и успешных...

Снять квартиру для встречи Нового Года? Легко!

Снять квартиру для встречи Нового Года? Легко!

     Наряду с традиционными гостиницами во многих городах существуют и пользуются значительной популярностью квартиры и гостевые дома с краткосрочной арендой. Это очень удобная форма для командированных,...

Снимать через агентство или самостоятельно?

Снимать через агентство или самостоятельно?

     Если вы по каким-либо причинам нуждаетесь в съемной квартире, то первым и логичным побуждением будет обзвонить всех своих знакомых с вопросом о том, нет ли у них на примете хорошего варианта. Если...

Покупаешь жилье в кризис: пути развития сценария твоей покупки

Покупаешь жилье в кризис: пути развития сценария...

    Стоит ли покупать жилье в кризис? С какими рисками может столкнуться абсолютно каждый покупатель?     Время кризиса достаточно часто является плодотворным. И это также касается приобретения...

Качественные межкомнатные двери

   О смене дизайна интерьера рано или поздно задумывается каждый домовладелец. И если с предметами интерьера все относительно понятно,...

Недвижимость в Новой Москве

     Еще совсем недавнее привычное территориальное деление Москвы претерпело значительные изменения во второй половине 2011 года....

Как просто сдать квартиру и не совершить ошибок?

     Только по официальной статистике в Москве, в настоящее время, сдается в аренду более 300 тысяч квартир. При этом только около 7 500...

Работы, связанные с вывозом мусора и снега

   Во время строительных работ вывоз грунта и мусора производится практически на каждом из этапов возведения зданий. Начальный этап...

Предпросмотровый тур

    Любые граждане могут купить недвижимость за границей, если имеются на покупку достаточно финансов. При покупке не только...

Парковочные места в современной Москве

     Проблема нехватки парковочных мест это неизбежная проблема любого крупного мегаполиса, особенно такого большого, как Москва....

Регистрация собственности за один день. Миф?

     Глава Министерства экономического развития Андрей Белоусов вместе со своими коллегами считает, что российская система...

Простой алгоритм покупки загородного дома или коттеджа

     Почему-то, как правило, вопросов, связанных с покупкой городской квартиры возникает намного меньше, чем в ситуации, когда вы...

Все, что вы хотели знать об аренде коттеджей

     Если вы являетесь счастливым обладателем собственного загородного дома, но не проживаете там круглый год и хотите получать...

Прогноз развития мировых рынков недвижимости на 2013 год

     Согласно данным информационно-аналитического агентства Experian в 2013 году практически во всех странах Европы, за исключением Латвии,...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru