Особенности покупки недвижимости в рассрочку

31.03.13

     Каждому из нас хочется иметь новую просторную квартиру, с улучшенной планировкой, лоджией, большой кухней, и чтобы находилась она в современном доме, для строительства которого используются только лучшие и экологически чистые строительные материалы и технологии. А еще нам хочется, чтобы в этом доме была служба консьержей, организована круглосуточная охрана, имелась удобная система подземного или наземного паркинга, позволяющая забыть о проблеме ежедневной парковки, огороженная обустроенная территория с детскими и спортивными площадками и обустроенной зоной отдыха для всей семьи.

     Найти такой вариант сейчас не так уж и сложно. Все эти требования вполне удовлетворяют новостройки бизнес и комфорт-класса, а также элитная недвижимость.

     Решившись на покупку квартиры в современном строящемся жилом комплексе, у вас всегда есть выбор, каким образом оплатить данное приобретение. Если анализировать весь объем сделок купли-продажи на рынке новостроек, то статистика порядка оплаты выглядит примерно следующим образом: 39% покупателей приобрели свою квартиру за наличные, 27% купили ее с привлечением ипотечных средств и 28% воспользовались возможностью рассрочки платежа. Это соотношение будет отличаться в зависимости от класса жилья. Так, например, для эконом— и бизнес-класса больше характерен ипотечный кредит, а вот элитное жилье чаще покупают в рассрочку. Рассмотрим каждый из этих способов оплаты чуть более подробно.

     Первый и самый простой способ это полностью оплатить данное приобретение с помощью собственных накопленных средств. Учитывая, что квартиры в сегодняшних новостройках зачастую стоят дешевле, чем на вторичном рынке, для некоторых наших соотечественников это вполне реально. Конечно, здесь все зависит от категории недвижимости и уровня доходов покупателя. В ситуации, когда у вас есть в наличии вся необходимая сумма, как правило, используют вариант безналичного расчета путем перевода денежных средств с одного банковского счета на другой. Такой вариант самый безопасный и надежный. К тому же, у вас всегда будет подтверждение факта выполнения ваших обязательств по договору купли-продажи или договору долевого участия в строительстве (в зависимости от того, какую форму вы выбрали в результате переговоров с застройщиком).

     Второй способ весьма популярный в нашей стране это приобретение недвижимости с использованием ипотечного кредита. Для оформления кредита заемщику потребуется собрать целый пакет документов, состав которых варьируется в зависимости от конкретного коммерческого банка, дождаться одобрения банком кредитной заявки, собрать еще один пакет документов, необходимых для проведения сделки купли-продажи с учетом ряда документов продавца, и снова дождаться согласия банка на проведение сделки.

     Только после прохождения всех этих обязательных этапов, вы наконец-то сможете расплатиться с застройщиком или агентством недвижимости (в зависимости от того, через кого вы приобретаете вашу квартиру). Но теперь вы должны будете деньги банку в виде ежемесячных выплат, состоящих из части основного долга и процентов за пользование кредитом. Обычно у каждого застройщика есть свои банки-партнеры, которые частично участвуют в финансировании строящегося проекта жилого дома. Выгоднее всего оформлять кредит именно у них. Так как у вас появляется возможность получить льготный кредит или оформить пакет документов по упрощенной схеме.

     Узнать про банки, которые участвуют в строительстве, не составит особого труда. Информация о них есть на официальном сайте строящегося дома или на сайте компании-застройщика. Приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита имеет смысл в том случае, если вам не хватает для совершения такой покупки значительной части денежных средств, и вы не сможете их собрать в ближайшее время. Большинство банков предлагают приобрести квартиру в новостройке при наличие первоначального взноса в размере 10-15% от ее стоимости. На остальную сумму вы можете оформить кредит.

     Третий способ является некой альтернативой первому и второму варианту. Это возможность приобретения квартиры в рассрочку обычно до окончания строительных работ.Почему-то этот вариант редко где-то рекламируется и изучается, поэтому у покупателей очень мало информации о преимуществах и недостатках совершения покупки в рассрочку. Именно на этом способе мы и остановимся поподробнее, а заодно определимся, в какой ситуации выгоднее воспользоваться ипотечным кредитом, а когда рассрочка поможет сэкономить вам ваши денежные средства и позволит приобрести готовую квартиру в максимально короткие сроки.

     Итак, в чем же принципиальное отличие рассрочки от ипотечного кредита?

     Мы сравниваем эти два способа покупки квартиры на основании того, что продавец не выплачивает за приобретаемую недвижимость всю сумму сразу. Но, пожалуй, это основной объединяющий их признак.

     Для того чтобы оформить рассрочку вам не понадобится собирать специальный пакет документов, представлять справку, подтверждающую стабильность и размер ваших доходов и искать поручителей. Вам достаточно будет всего лишь паспорта для оформления непосредственного договора купли-продажи и первоначального взноса. В этом договоре в пункте, касающемся порядка оплаты, будет указано, какую сумму вы вносите сразу, а какую и в каком размере будете вносить в течение определенного периода с указанием даты последнего платежа. Сроки предоставления рассрочки определяются застройщиком и могут представлять собой разные варианты:

  1. все платежи должны быть погашены за полгода до официальной сдачи в эксплуатацию построенного дома;
  2. крайний платеж должен быть совершен до момента непосредственного заселения;
  3. в течение одного-двух лет после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию данного жилого комплекса.

     Все эти нюансы обязательно нужно оговаривать с застройщиком. Очень часто строительные компании предлагают возможность приобретения квартиры в рассрочку еще на этапе нулевой стадии строительства, то есть в момент подготовки котлована или закладки фундамента. Процесс, сроки и размер ежемесячных регулярных выплат фиксируется в дополнительно оформляемом нотариальном договоре займа.

      В зависимости от того, на какой стадии находится строительство, меняются требования к первоначальному взносу, который, как правило, составляет от 30 до 60% стоимости, и сроку погашения рассрочки. Как видите, процесс сбора необходимых для совершения сделки и получения найма документов в разы упрощен по сравнению с подачей документов на оформление ипотечного кредита.  К тому же, на практике очень редко встречаются случаи, когда застройщик отказывает покупателю в оформлении рассрочки, в отличие от того же банковского кредита, когда вам могут отказать, например, на основании недостаточного ежемесячного дохода или отсутствия походящих поручителей. Вместе с тем, при получении ипотечного кредита, от вас потребуется внести всего 10% стоимости, а не 30%, как при получении рассрочки.

     Еще одним преимуществом ипотеки перед рассрочкой будет значительно больший срок кредитования, который может достигать 25-30 лет, с одновременно заметно меньшими ежемесячными платежами. Что, с одной стороны, является безусловным плюсом, так как у заемщика есть хороший временной запас, а, с другой стороны, оказывает психологическое давление, когда заемщик чувствует себя должником на протяжении многих лет.

     Самым ощутимым аргументом «за» рассрочку будет полное отсутствие или самая минимальная процентная ставка (чаще всего 0,5- 2%), которая не идет ни в какое сравнение с банковской ставкой по ипотечному кредиту (минимум, предлагаемый коммерческими банками при оформлении кредита в рублях, составляет 11% годовых). Более того, при оформлении ипотечного кредита вы обязаны будете застраховать приобретаемую недвижимость и страховать ее каждый год вплоть до полного погашения кредитной задолженности. Что приводит к дополнительным расходам.

     После официального заключения договора купли-продажи и нотариального оформления договора займа, покупатель должен зарегистрировать свое право на собственность в территориальном отделении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии. Таким образом, он получит документальное подтверждение своего права собственности в виде государственного свидетельства о собственности установленного образца. Единственное «но», это то, что, как и в случае с оформлением ипотечного кредита, вы не сможете в полной мере воспользоваться своим правом распоряжения квартирой до окончательной выплаты займа.

     Для того чтобы отойти немного от сухой теории, обратимся к реальным предложениям рассрочки в строящихся в настоящий момент домах и жилых комплексах. Выберем их совершенно произвольно, воспользовавшись одной из популярных поисковых систем Интернета.

     Первый найденный вариант это новый жилой комплекс, строящийся в Одинцовском районе Московской области. Название данный жилой комплекс имеет весьма оригинальное «Валь д’Эмероль» (Изумрудная долина). Проект предусматривает несколько очередей строительства, в ходе которых будет возведено 95 малоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных на огороженной территории общей площадью в 32 гектара.

     Для жителей «Изумрудной долины» предполагается строительство собственной инфраструктуры, включающей в себя детские и спортивные площадки, собственный детский сад, школу, минимаркет, обустроенные зоны отдыха. Авторы проекта вдохновились вариантами современных европейских пригородов и постарались создать их подобие в России. Покупателям предлагаются квартиры с общей площадью от 30 до 85 квадратных метров, большинство из которых имеют свободную планировку. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет 2 200 000 рублей. При внесении 50% стоимость квартиры, то есть 1 100 000 рублей, вы можете рассчитывать на беспроцентную рассрочку в течение одного календарного года. Ежемесячный платеж в этом случае составит 91 666 рублей. Рассрочка, но уже под определенный процент, предоставляется также в течение одного года при внесении 30% стоимости и в течение двух лет при 50% первоначальном взносе. При этом окончание первой очереди строительства запланировано уже на декабрь 2013 года.

     А теперь рассмотрим второй вариант настоящего английского жилого комплекса «Бейкер-Стрит», строительство которого в настоящий момент активно осуществляется в Волгограде. В шестиэтажных современных жилых домах предусмотрено все для комфортного проживания в соответствие с самыми строгими стандартами бизнес-класса. Все дома оснащены собственной котельной, службой консьержей, скоростными лифтами с повышенной грузоподъемностью и имеют просторные холлы.

     Планировочные решения порадуют покупателей удобством и возможностью их изменения за счет ненесущих межкомнатных стен. Существенных плюсом домов, построенных из экологически чистых материалов, будет отличная звукоизоляции как между квартирой и улицей, так и между комнатами. Так что ваши соседи вас не побеспокоят. Покупатели смогут подобрать для себя наиболее подходящий вариант квартиры от однокомнатной до просторной четырехкомнатной с общими площадями от 34 до 150 квадратных метров.

     Особого внимания заслуживает и обустроенная придомовая территория, на которой планируется организовать спортивную и детскую площадки, зону отдыха для взрослых, наземную парковку и установить настоящие английские скамейки и стильные викторианские фонари. Купить квартиру в таком оригинальном английском раю можно от 1 500 000 до 6 600 000 рублей. Застройщик предлагает специальный вариант беспроцентной рассрочки на год при внесении всего 20% первоначального взноса.

     На основании всего выше сказанного, можно сделать вывод, что наиболее выгодно оформлять рассрочку, когда для приобретения желаемого объекта недвижимости вам не хватает небольшой суммы, которую вы готовы выплатить в ближайшее время (скажем в течение одного-двух лет). При этом чисто теоретически, если вы окажетесь в ситуации, когда у вас вдруг возникнут временные финансовые трудности с выплатой обязательных платежей в том размере, который предусмотрен договором займа, вы всегда сможете воспользоваться одним из потребительских кредитов.

     Таким образом, вы и с рассрочкой расплатитесь, и квартира станет полностью принадлежать вам без ее оформления в банковский залог. К рассрочке нередко прибегают и осторожные покупатели, которые хоть и имеют всю сумму, необходимую для покупки квартиры, но предпочитают понаблюдать за процессом строительства со стороны, и вкладывать свои средства постепенно по мере появления первых этажей будущего жилого дома.

     Рассрочка это также хороший вариант для предпринимателей и бизнесменов, которые не хотят извлекать из оборота сразу же большую сумму денег, а предпочитают вносить платежи более-менее равномерно. Вариант такого способа покупки подойдет и тем, кто получил наследство, но пока еще в силу законодательного шестимесячного ограничения сроков вступления в наследство, не могут продать полученное движимое или недвижимое имущество. Наследник всегда может внести первоначальный взнос из собственных накоплений, а оставшуюся сумму задолженности погасить после продажи доставшегося ему наследства. Еще одним аргументом в пользу оформления именно рассрочки платежей будет отсутствие возможности подтверждения вашего официального ежемесячного дохода. Например, в том случае, если большую часть вашей зарплаты составляет так называемая серая часть, которую вы получаете в конверте, а ваш официальный оклад никак нельзя назвать соответствующим уровню дохода, способного обеспечить стабильные выплаты по кредиту.

     В заключение, нельзя не упомянуть о том, что купить квартиру в рассрочку в последнее время можно не только в новостройке, но и на вторичном рынке. Сейчас стало появляться все больше и больше продавцов, готовых пойти на уступки покупателю и оформить вместе с договором купли-продажи нотариально заверенный договор займа. Этот вариант идеально подходит тем покупателям, у которых нет необходимой суммы для покупки квартиры, а оформить ипотечный кредит они по каким-либо причинам не могут.

     При покупке квартиры в рассрочку продавец получает возможность быстро продать свою недвижимость, а покупатель вселиться в новое жилье. Хотя у такой схемы, безусловно, есть достаточно много рисков как со стороны продавца, который может просто не дождаться полной суммой за квартиру, так и со стороны покупателя, который при определенном повороте событий может остаться и без денег, и без обещанной ему по договору квартиры.

     Избежать проблем совсем не получится, но вот снизить риски вполне возможно. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, продавцу не мешает убедиться в реальной платежеспособности покупателя и в стабильности его финансового положения, а покупателю понять причины, по которым продавец согласился на продажу квартиры в рассрочку, хотя гораздо проще и выгоднее для него было бы получить всю сумму сразу.

     Основными причинами такой продажи, которая явно имеет больше плюсов для покупателя, чаще всего выступает фактор срочной необходимости денежных средств, которые нужны, например, на лечение или выплату задолженности по кредиту. Особое внимание в такой ситуации необходимо уделить содержанию договора купли-продажи, внимательно изучив каждый пункт и условия сделки. А лучше всего заручиться поддержкой опытного юриста.

     Нередко при совершении такой сделки продавец требует внести в договор пункт о том, что право собственности перейдет к покупателю только после выплаты полной стоимости квартиры. Такие действия неправомерны, потому что дают продавцу возможность перепродать эту квартиру третьему лицу. Вернуть квартиру себе и аннулировать сделку продавец может и в том случае, если покупатель еще не выплатил 50% стоимости квартиры и нарушает оговоренный в договоре график и размер платежей. Если же покупатель уже внес за квартиру более 50% ее стоимости, то закон будет на его стороне. Хотя, естественно, рассрочку и полную выплату долга никто не отменяет.

     С юридической точки зрения при покупке вторичной недвижимости должна действовать та же схема регистрации права собственности, что и в случае приобретения квартиры в новостройке. То есть права собственности переходят к покупателю после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии, но вводится ограничение на осуществление каких-либо сделок с недвижимостью до момента погашения всех задолженностей продавцу. Кроме того, в договоре может быть оговорена система штрафов за несвоевременное внесение платежа, что страхует продавца от невыплат.

     Нередко также встречается и введение процентов за право пользования рассрочкой. В любом случае, все эти обстоятельства должны быть внесены в договор, определяющий зону ответственности, права и обязанности всех сторон совершаемой сделки.

     Каждый покупатель выбирает наиболее выгодные именно для него условия проведения сделки купли-продажи. Теперь вы знаете все или почти все о таком способе приобретения недвижимости, как покупка в рассрочку.

     Надеемся, что данная статья поможет вам определиться с подходящим именно вам способом оплаты.

Квартира, гостиница или квартирная гостиница?

Квартира, гостиница или квартирная гостиница?

     Совсем недавно, приезжая в другой город отдохнуть или по работе, большинство из нас предпочитала останавливаться в заранее подобранных отелях или пансионатах. Конечно, всегда были любители летнего...

Снять квартиру для встречи Нового Года? Легко!

Снять квартиру для встречи Нового Года? Легко!

     Наряду с традиционными гостиницами во многих городах существуют и пользуются значительной популярностью квартиры и гостевые дома с краткосрочной арендой. Это очень удобная форма для командированных,...

Как правильно оформить кредит на недвижимость?

Как правильно оформить кредит на недвижимость?

    И на сегодняшний день не утратила актуальности тема приобретения собственного жилья. Особенно эта проблема волнует молодые семьи, которые не очень-то хотят жить со старшим поколением. А если семья ждёт...

Доступные квартиры для молодых семей

Доступные квартиры для молодых семей

     Наверное, каждая  молодая семья мечтает о приобретении собственного семейного гнездышка, которое можно свить по собственному усмотрению, больше не обращая внимания на бесконечные советы родителей?...

Агентство недвижимости и вторая половинка. Реально?

Агентство недвижимости и вторая половинка. Реаль...

      Сегодня большой популярностью пользуются агентства недвижимости, которые за короткое время и определенную цену подберут нужный вариант и почти что избавят от канители с бумагами. Обращаются за...

Выбираем свое подмосковное направление: Егорьевское шоссе

Выбираем свое подмосковное направление: Егорьевс...

     Выбор походящего именно вам дачного участка очень непростое занятие. Ведь так хочется подобрать для себя то место, где будет приятно проводить не только летние месяцы, наслаждаясь живописными...

Как построить бассейн

Как построить бассейн

     Итак, дачный участок выбран и куплен, дом построен, цветы красиво расположились на клумбах, зона отдыха с мангалом для шашлыка организована, а зеленая травка на газонах радует глаз. Осмотревшись по...

Снимать через агентство или самостоятельно?

Снимать через агентство или самостоятельно?

     Если вы по каким-либо причинам нуждаетесь в съемной квартире, то первым и логичным побуждением будет обзвонить всех своих знакомых с вопросом о том, нет ли у них на примете хорошего варианта. Если...

Расселение коммунальных квартир

Расселение коммунальных квартир

     В разных городах, где есть коммунальные квартиры, существуют разные нормативные документы, регламентирующие вопросы расселения таких квартир, а в некоторых городах, например в Петербурге, таких...

Краткий обзор недвижимости в Англии

Краткий обзор недвижимости в Англии

     Еще в школе, изучая английский язык, большинство из нас мечтало побывать в Великобритании. Посетив эту необычную страну, про которую мы много читали, некоторые туристы и бизнесмены невольно...

Клиентоориентированная аренда недвижимости

     Если вы реально представляете, какую сумму вам приятно было бы получать ежемесячно в качестве арендной платны, то теперь вам...

А не купить ли домик в Сочи?

     Наверное, каждый житель такого крупного мегаполиса, как Москва, хотя бы однажды задумывался о том, что может быть стоит бросить все...

Нужно ли оформлять разрешение на строительство дома?

     Когда мы слышим фразу «оформление разрешения на строительство дома», сразу же возникает образ затяжного процесса сбора...

Кто такой «черный риэлтор» и насколько он опасен?

     В силу того, что профессия риэлтора в нашей стране появилась относительно недавно и известно о ней не так уж и много, у обычных людей...

Как снять квартиру на сутки в чужом городе

     Если вы хотите приехать в незнакомый город и не желаете разориться на проживании в гостинице, то вам следует узнать о том, как снять...

Факторы подталкивают строительную отрасль к падению

     Очень возможно, что сегмент строительства России провалится в резкую яму, считают эксперты. При этом ключевые проблемы будут...

Краткий обзор недвижимости в Англии

     Еще в школе, изучая английский язык, большинство из нас мечтало побывать в Великобритании. Посетив эту необычную страну, про...

Московское агентство недвижимости

     Перед жителями Первопрестольной довольно часто встает актуальный вопрос о продаже или покупке недвижимости. Большое число...

Новые налоговые ставки на недвижимость

     Ставка налога на имущество в России сегодня не отличается от ставок во многих странах мира и составляет от 0,1% до 2% в год. Однако...

Квартиры с плохой «родословной»

     Есть квартиры, которые среднестатистические покупатели принципиально не приобретают, в то время, как отдельные граждане...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru