Особняки офисного назначения

13.03.13

     Прогуливаясь по центру Москвы, вы, наверное, заметили, что очень многие старинные здания, да и новостройки, стилизованные под исторические особняки, используется не для проживания в них москвичей, а в качестве помещений под офисы. Дело в том, что старые здания хоть и выглядят красиво и создают особый антураж, позволяя ненадолго заглянуть в прошлое и увидеть, как раньше выглядела наша столица, но далеко не всегда пригодны для комфортного проживания в них и их реконструкция, перепланировка и адаптация к современным условиям не всегда оправдана. А вот для того, чтобы переделать это помещение под офис, усилий, конечно, тоже придется приложить немало, но все же этот процесс будет на порядок проще и быстрее. Благодаря своим значительным внутренним площадям и очень удобному территориальному расположению в центре города, возможность приобрести или арендовать помещение под офис в таких особняках привлекает очень многие компании. Какова же специфика использования данных помещений? В чем преимущества и недостатки таких особняков перед современными бизнес-центрами? Ну, и, конечно, как всегда, какова цена вопроса аренды и покупки таких площадей?

     Выбирая место для своего будущего офиса, огромное значение имеет необходимая для него площадь, уровень технического оснащения и одно из самых главных требований это удобное территориальное расположение как для сотрудников компании, так и для ее клиентов. Ведь, не секрет, что организации, расположенные в центре города, вызывают у потенциальных клиентов большее доверие, чем те, которые расположены в далеких спальных районах, процесс посещения которых требует  немало усилий и терпения. Один тот факт, что фирма готова вкладывать деньги в дорогостоящую аренду или покупку помещения в центре городе, уже говорит о серьезности ее намерений и прочных позициях на рынке. Так что для поддержания позитивного имиджа расположение офиса в одном из красивых исторических особняков Москвы играет далеко не последнюю роль. Принимая во внимание то обстоятельство, что таких особняков в центре Москвы весьма ограниченное количество, данный вид коммерческой недвижимости пользуются большой популярностью среди крупных международных европейских компаний, коммерческих банков, различных инвестиционных организаций, ресторанов, адвокатских контор, крупных туристических агентств. Такой вариант выбирают и компании, которым необходимо именно отдельностоящее здание с целью обеспечения максимального уровня безопасности. Поэтому многие консульства и посольства расположены в исторических особняках, хотя в последние годы и наметилась тенденция к их переселению в современные постройки.

     Особняки офисного назначения находятся преимущественно в пределах Садового кольца в районах Цветного Бульвара, Замоскворечья, Хамовников, Сухаревской, Кузнецкого моста, Чистых прудов, Пушкинской и Курской. Иногда встречаются варианты офисных особняков, расположенных за пределами Садового кольца. Но таких предложений очень мало и составляют они около 5% рынка, не пользуясь особой популярностью среди потенциальных арендаторов и покупателей данного сегмента элитной недвижимости. Учитывая особенности территориального расположения, стоимость покупки и аренды квадратного метра такой недвижимости не может быть дешевой по определению. А благодаря уникальности данных объектов, эта стоимость значительно превышает аналогичные по площади и территориальному расположению варианты офисных помещений в современных бизнес-центрах и обычных административных зданиях. Средняя стоимость аренды квадратного метра одного из центральных особняков начинается примерно от 700 долларов. Так стоимость аренды небольшого офиса с общей площадью 477 квадратных метров в районе станции метро Бауманская составляет 850 000 рублей  без учета коммунальных платежей. А скромный (всего 245 квадратных метров) исторический особнячок на Арбате сдается по цене 33 000 рублей за квадратный метр.

     Что же представляют собой сегодняшние особняки офисного назначения? Надо заметить, что среди риэлторов нет однозначного понимания и четкого определения понятия «особняк». Наиболее крупные московские агентства элитной недвижимости к особнякам относят исторические или стилизованные под старину малоэтажные (обычно не выше пяти этажей) отдельно стоящие здания, имеющие общую площадь от 300 до примерно 5 тысяч квадратных метров. Самый популярный среди покупателей и арендаторов вариант по площади составляет 500 – 2500 квадратных метров. Такой площади оптимально хватает для размещения офисного здания, отделения банка или ресторана. Характерной особенностью офисных особняков является пониженный относительно стандартных административных помещений коэффициент использования полезной площади, который колеблется в промежутке от 60 до 80% против стандартных 85-90%, что еще больше повышает реальную стоимость квадратного метра действительно используемой площади. К зданию, как правило, прилегает собственная огороженная территория, проход на которую находится под контролем службы безопасности.

     Существуют и другие подходы к определению понятия «особняк». Ряд специалистов по недвижимости пытается включить их в современную классификацию всех офисных зданий, которые делятся на категории А, В и С. Только вот сравнительно небольшие площади и существующий уровень технического оснащения, которое имеет свои ограничения на установку в старых зданиях, не позволяет полноценно вписать данный избранный сегмент элитной коммерческой недвижимости в эти категории. Потому что по этим параметрам особняки попадают в категорию В, хотя по уровню престижности и ценовому диапазону полностью соответствуют категории А. Есть еще подход, выделяющий особняки в отдельный тип недвижимости и подразумевающий их внутреннюю классификацию в зависимости от периода постройки и возможностей адаптации внутреннего устройства и планировки здания к современным условиям эксплуатации. Но все же, с точки зрения экспертов по недвижимости, более правильным будет самый первый подход, который не пытается стандартизировать и классифицировать особняки, а выделяет их в отдельную независимую категорию.

     Основным минусом исторических особняков является отсутствие подземного паркинга, что очень ощутимо, учитывая существующую проблему с нехваткой парковочных мест, особенно в центре города, и серьезные ограничения на проведение перепланировки и переобустройства внутренних помещений, считающихся памятниками архитектуры. К особнякам, которым присвоен статус памятников архитектуры, предъявляются довольно строгие требования по их содержанию и сохранности со стороны Москомархитектуры. Эти требования касаются как поддержания в неизменном состоянии фасадов здания, так и запрет на проведение изменений внутренних интерьеров, в которые необходимо как-то органично вписать жизнь современного офиса с сопутствующей ему оргтехникой и сейфами. Кроме того, стоимость разрешенных реконструкционных работ может порой превышать стоимость самого особняка. Поэтому большинство организаций предпочитает все-таки рассматривать для себя вариант аренды, а не покупки такого помещения.  В этом отношении более выигрышным будет вариант использования недавно построенного псевдо-старинного особняка, который оборудован всеми необходимыми современными коммуникационными и инженерными системами, и представляет собой вариант свободной или наиболее эффективной планировки внутреннего пространства.

     Новостроек среди особняков очень и очень мало, так как в центре они могут быть построены только на месте снесенных старых зданий. При этом инвестировать деньги в строительство небольшого по площади здания не так выгодно, как построить на этом же месте современный бизнес-центр, площади которого можно успешно сдавать намного большему числу арендаторов. Процент вновь построенных особняков не превышает порога в 10-15%. Одним из наиболее крупных на сегодняшний день проектов строительства бизнес-квартала, в состав которого входит и отдельно стоящий особняк, является Smart Park, расположенный на Юго-Западе столице. В этом квартале планируется расположение фронт-офисов таких лидеров рынка как Газпром, Volkswagen Group, John Deere, Новатек, Русская алмазная компания, Газпромбанк и некоторых других.

     Особняк имеет оригинальную стилизацию под историческое здание, огромные панорамные окна, планировку в популярном формате open space, индивидуальный подъезд, отдельные входные группы и собственный подземный паркинг. Стоимость особняка не афишируется и обсуждается с потенциальным клиентом индивидуально.

     Еще два современных офисных особняка под названия «Оксфорд» и «Бредфорд» построены в районе станции метро Бауманская и представляют собой интересные архитектурные и планировочные решения, совмещающие в себе все необходимые современные инженерные системы и великолепную эксклюзивную отделку из натуральных природных материалов. Так что выбор среди современных построек на сегодняшний день хоть и ограничен, но все-таки есть. При желании вы сможете подобрать для себя по-настоящему эксклюзивные варианты.

     Подводя итоги, можно сделать вывод, что особняки офисного назначения представляют собой особую категорию элитной коммерческой недвижимости. Они имеют свои специфические особенности и характеристики. Стать владельцем или арендатором такого особняка не так просто, учитывая уникальность и единичность подобных предложений на современном рынке недвижимости. В первую очередь этот вид недвижимости подходит для компаний, которым важно подчеркнуть свой статус и престижность в глазах клиентов. Сегодня вы можете выбрать настоящий дореволюционный особняк или современное здание, стилизованное под старину. Все зависит от ваших реальных потребностей. Удачных вам сделок!

Доступные квартиры для молодых семей

Доступные квартиры для молодых семей

     Наверное, каждая  молодая семья мечтает о приобретении собственного семейного гнездышка, которое можно свить по собственному усмотрению, больше не обращая внимания на бесконечные советы родителей?...

Московское агентство недвижимости

Московское агентство недвижимости

     Перед жителями Первопрестольной довольно часто встает актуальный вопрос о продаже или покупке недвижимости. Большое число москвичей, имеющих в собственности комнату, квартиру или загородный дом,...

Пятиэтажки: за и против

Пятиэтажки: за и против

     Очень многим риэлторам знакома ситуация, когда потенциальные покупатели квартир, описывая свое будущее жилье, кроме стандартного «кроме первый и последних этажей», предпочтительного...

Особняки офисного назначения

Особняки офисного назначения

     Прогуливаясь по центру Москвы, вы, наверное, заметили, что очень многие старинные здания, да и новостройки, стилизованные под исторические особняки, используется не для проживания в них москвичей, а в...

Виза, как стимул к покупке недвижимости

Виза, как стимул к покупке недвижимости

     Недвижимость за рубежом по-прежнему пользуется большим спросом у российских граждан. География предпочтений зависит от суммы бюджета и целей, для которых приобретается жилье. Однако новой, четко...

Как правильно сдавать квартиру?

Как правильно сдавать квартиру?

     Сдача квартиры в аренду — это весьма прибыльная деятельность. Доходы, которые получают собственники недвижимости от сдачи ее в наем, сегодня весьма велики. В особенности, если речь идет о таком...

Что за птица эта квартирная гостиница?

Что за птица эта квартирная гостиница?

     Когда едем на пару дней в чужой город по делам или в отпуск на праздники, всегда стремимся найти достойное место временного проживания. И часто мы ищем гостиницы, выбирая между хорошей ценой, удобным...

Аренда офисного помещения

Аренда офисного помещения

     Одной из самых сложных разновидностей сделок с недвижимым имуществом, являются сделки с коммерческой недвижимостью. Чтобы избежать всевозможных рисков, требуются отличные юридические знания....

Аренда офиса в бизнес центре

Аренда офиса в бизнес центре

     Внутреннее пространство бизнес-центров организовано с учетом потребностей бизнес-аудитории и особенностей организации бизнес-процессов. Для оптимизации работы персонала предусмотрены: кафетерии с...

Сдавать квартиру легко и приятно

Сдавать квартиру легко и приятно

     Самый актуальный сегодня вопрос для желающих сдавать комнату или квартиру в аренду звучит так: Как можно сдать жилплощадь быстро, безопасно, по приемлемой цене, и, желательно очень аккуратным и...

Квартиры, купленные на «материнский капитал»

     Среди предложений о покупке значительную часть объектов недвижимости составляют на сегодня квартиры, которые были куплены при...

Недвижимость в Новой Москве

     Еще совсем недавнее привычное территориальное деление Москвы претерпело значительные изменения во второй половине 2011 года....

Понятие и принципы аренды недвижимости

     Аренда появилась приблизительно за два тысячелетия до Рождества Христова, ее объектом была земля. В последствие предметами аренды...

Виза, как стимул к покупке недвижимости

     Недвижимость за рубежом по-прежнему пользуется большим спросом у российских граждан. География предпочтений зависит от суммы...

Агентство недвижимости — надежный партнер!

     Перед любой сделкой с недвижимостью каждый задумается, как грамотно поступить — обратиться в агентство недвижимости или...

Все, что вы хотели знать об аренде коттеджей

     Если вы являетесь счастливым обладателем собственного загородного дома, но не проживаете там круглый год и хотите получать...

Выбираем свое агентство недвижимости

     Как часто вы слышали рассказы своих знакомых или коллег, о том, что при попытке снять квартиру напрямую у собственника жилья, в...

Как выписать жильца из неприватизированной квартиры?

     Идею необходимости приватизации муниципальной квартиры поддерживают многие, потому что осознание того, что теперь это ваша...

Сдать квартиру – как в русскую рулетку сыграть

Получить дополнительный доход от сдачи в аренду свободных квадратных метров или отдельной жилплощади законом не запрещено. А...

Как выбрать земельный участок?

     Итак, вы, наконец-то, решили, что пора сбегать из душного мегаполиса и дать себе шанс наслаждаться тишиной и свежим воздухом в любое...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru