Особняки офисного назначения

13.03.13

     Прогуливаясь по центру Москвы, вы, наверное, заметили, что очень многие старинные здания, да и новостройки, стилизованные под исторические особняки, используется не для проживания в них москвичей, а в качестве помещений под офисы. Дело в том, что старые здания хоть и выглядят красиво и создают особый антураж, позволяя ненадолго заглянуть в прошлое и увидеть, как раньше выглядела наша столица, но далеко не всегда пригодны для комфортного проживания в них и их реконструкция, перепланировка и адаптация к современным условиям не всегда оправдана. А вот для того, чтобы переделать это помещение под офис, усилий, конечно, тоже придется приложить немало, но все же этот процесс будет на порядок проще и быстрее. Благодаря своим значительным внутренним площадям и очень удобному территориальному расположению в центре города, возможность приобрести или арендовать помещение под офис в таких особняках привлекает очень многие компании. Какова же специфика использования данных помещений? В чем преимущества и недостатки таких особняков перед современными бизнес-центрами? Ну, и, конечно, как всегда, какова цена вопроса аренды и покупки таких площадей?

     Выбирая место для своего будущего офиса, огромное значение имеет необходимая для него площадь, уровень технического оснащения и одно из самых главных требований это удобное территориальное расположение как для сотрудников компании, так и для ее клиентов. Ведь, не секрет, что организации, расположенные в центре города, вызывают у потенциальных клиентов большее доверие, чем те, которые расположены в далеких спальных районах, процесс посещения которых требует  немало усилий и терпения. Один тот факт, что фирма готова вкладывать деньги в дорогостоящую аренду или покупку помещения в центре городе, уже говорит о серьезности ее намерений и прочных позициях на рынке. Так что для поддержания позитивного имиджа расположение офиса в одном из красивых исторических особняков Москвы играет далеко не последнюю роль. Принимая во внимание то обстоятельство, что таких особняков в центре Москвы весьма ограниченное количество, данный вид коммерческой недвижимости пользуются большой популярностью среди крупных международных европейских компаний, коммерческих банков, различных инвестиционных организаций, ресторанов, адвокатских контор, крупных туристических агентств. Такой вариант выбирают и компании, которым необходимо именно отдельностоящее здание с целью обеспечения максимального уровня безопасности. Поэтому многие консульства и посольства расположены в исторических особняках, хотя в последние годы и наметилась тенденция к их переселению в современные постройки.

     Особняки офисного назначения находятся преимущественно в пределах Садового кольца в районах Цветного Бульвара, Замоскворечья, Хамовников, Сухаревской, Кузнецкого моста, Чистых прудов, Пушкинской и Курской. Иногда встречаются варианты офисных особняков, расположенных за пределами Садового кольца. Но таких предложений очень мало и составляют они около 5% рынка, не пользуясь особой популярностью среди потенциальных арендаторов и покупателей данного сегмента элитной недвижимости. Учитывая особенности территориального расположения, стоимость покупки и аренды квадратного метра такой недвижимости не может быть дешевой по определению. А благодаря уникальности данных объектов, эта стоимость значительно превышает аналогичные по площади и территориальному расположению варианты офисных помещений в современных бизнес-центрах и обычных административных зданиях. Средняя стоимость аренды квадратного метра одного из центральных особняков начинается примерно от 700 долларов. Так стоимость аренды небольшого офиса с общей площадью 477 квадратных метров в районе станции метро Бауманская составляет 850 000 рублей  без учета коммунальных платежей. А скромный (всего 245 квадратных метров) исторический особнячок на Арбате сдается по цене 33 000 рублей за квадратный метр.

     Что же представляют собой сегодняшние особняки офисного назначения? Надо заметить, что среди риэлторов нет однозначного понимания и четкого определения понятия «особняк». Наиболее крупные московские агентства элитной недвижимости к особнякам относят исторические или стилизованные под старину малоэтажные (обычно не выше пяти этажей) отдельно стоящие здания, имеющие общую площадь от 300 до примерно 5 тысяч квадратных метров. Самый популярный среди покупателей и арендаторов вариант по площади составляет 500 – 2500 квадратных метров. Такой площади оптимально хватает для размещения офисного здания, отделения банка или ресторана. Характерной особенностью офисных особняков является пониженный относительно стандартных административных помещений коэффициент использования полезной площади, который колеблется в промежутке от 60 до 80% против стандартных 85-90%, что еще больше повышает реальную стоимость квадратного метра действительно используемой площади. К зданию, как правило, прилегает собственная огороженная территория, проход на которую находится под контролем службы безопасности.

     Существуют и другие подходы к определению понятия «особняк». Ряд специалистов по недвижимости пытается включить их в современную классификацию всех офисных зданий, которые делятся на категории А, В и С. Только вот сравнительно небольшие площади и существующий уровень технического оснащения, которое имеет свои ограничения на установку в старых зданиях, не позволяет полноценно вписать данный избранный сегмент элитной коммерческой недвижимости в эти категории. Потому что по этим параметрам особняки попадают в категорию В, хотя по уровню престижности и ценовому диапазону полностью соответствуют категории А. Есть еще подход, выделяющий особняки в отдельный тип недвижимости и подразумевающий их внутреннюю классификацию в зависимости от периода постройки и возможностей адаптации внутреннего устройства и планировки здания к современным условиям эксплуатации. Но все же, с точки зрения экспертов по недвижимости, более правильным будет самый первый подход, который не пытается стандартизировать и классифицировать особняки, а выделяет их в отдельную независимую категорию.

     Основным минусом исторических особняков является отсутствие подземного паркинга, что очень ощутимо, учитывая существующую проблему с нехваткой парковочных мест, особенно в центре города, и серьезные ограничения на проведение перепланировки и переобустройства внутренних помещений, считающихся памятниками архитектуры. К особнякам, которым присвоен статус памятников архитектуры, предъявляются довольно строгие требования по их содержанию и сохранности со стороны Москомархитектуры. Эти требования касаются как поддержания в неизменном состоянии фасадов здания, так и запрет на проведение изменений внутренних интерьеров, в которые необходимо как-то органично вписать жизнь современного офиса с сопутствующей ему оргтехникой и сейфами. Кроме того, стоимость разрешенных реконструкционных работ может порой превышать стоимость самого особняка. Поэтому большинство организаций предпочитает все-таки рассматривать для себя вариант аренды, а не покупки такого помещения.  В этом отношении более выигрышным будет вариант использования недавно построенного псевдо-старинного особняка, который оборудован всеми необходимыми современными коммуникационными и инженерными системами, и представляет собой вариант свободной или наиболее эффективной планировки внутреннего пространства.

     Новостроек среди особняков очень и очень мало, так как в центре они могут быть построены только на месте снесенных старых зданий. При этом инвестировать деньги в строительство небольшого по площади здания не так выгодно, как построить на этом же месте современный бизнес-центр, площади которого можно успешно сдавать намного большему числу арендаторов. Процент вновь построенных особняков не превышает порога в 10-15%. Одним из наиболее крупных на сегодняшний день проектов строительства бизнес-квартала, в состав которого входит и отдельно стоящий особняк, является Smart Park, расположенный на Юго-Западе столице. В этом квартале планируется расположение фронт-офисов таких лидеров рынка как Газпром, Volkswagen Group, John Deere, Новатек, Русская алмазная компания, Газпромбанк и некоторых других.

     Особняк имеет оригинальную стилизацию под историческое здание, огромные панорамные окна, планировку в популярном формате open space, индивидуальный подъезд, отдельные входные группы и собственный подземный паркинг. Стоимость особняка не афишируется и обсуждается с потенциальным клиентом индивидуально.

     Еще два современных офисных особняка под названия «Оксфорд» и «Бредфорд» построены в районе станции метро Бауманская и представляют собой интересные архитектурные и планировочные решения, совмещающие в себе все необходимые современные инженерные системы и великолепную эксклюзивную отделку из натуральных природных материалов. Так что выбор среди современных построек на сегодняшний день хоть и ограничен, но все-таки есть. При желании вы сможете подобрать для себя по-настоящему эксклюзивные варианты.

     Подводя итоги, можно сделать вывод, что особняки офисного назначения представляют собой особую категорию элитной коммерческой недвижимости. Они имеют свои специфические особенности и характеристики. Стать владельцем или арендатором такого особняка не так просто, учитывая уникальность и единичность подобных предложений на современном рынке недвижимости. В первую очередь этот вид недвижимости подходит для компаний, которым важно подчеркнуть свой статус и престижность в глазах клиентов. Сегодня вы можете выбрать настоящий дореволюционный особняк или современное здание, стилизованное под старину. Все зависит от ваших реальных потребностей. Удачных вам сделок!

Московский рынок недвижимости 2012 — 2013

Московский рынок недвижимости 2012 — 2013

     Если попытаться вкратце охарактеризовать итоги ушедшего 2012 года, то можно сказать, что очередной кризис, которым всех так долго пугали, так и не наступил. По итогам года в России все макроэкономические...

Решили сдать квартиру?

Решили сдать квартиру?

     На сегодняшний день собственники свободных квадратных метров, безусловно, находятся в явно выгодном положении. Ведь с каждым годом спрос на аренду жилой недвижимости уверенно набирает обороты. Это...

Квартира, гостиница или квартирная гостиница?

Квартира, гостиница или квартирная гостиница?

     Совсем недавно, приезжая в другой город отдохнуть или по работе, большинство из нас предпочитала останавливаться в заранее подобранных отелях или пансионатах. Конечно, всегда были любители летнего...

Купить квартиру — преодоление проблем!

Купить квартиру — преодоление проблем!

     Так уж повелось, что купить квартиру выпадает счастье не часто и не всем. Сначала голова кружится сначала от радости, а потом от проблем. И все они кажутся подводными камнями, айсбергами, способными...

Как купить квартиру в Москве?

Как купить квартиру в Москве?

     Покупка квартиры – это целый процесс, долгий и трудоемкий, занимающий много времени и мыслей. Если по завершении цель будет достигнута, все будет оправдано.      С такой сделкой, как правило,...

Как приобрести квартиру за чужие деньги?

Как приобрести квартиру за чужие деньги?

     Не подумайте, что мы предложим Вам ознакомиться с различными способами мошенничества, предлагаемая схема является реальной на законных основаниях. Существует несколько способов использования...

Как правильно оформить кредит на недвижимость?

Как правильно оформить кредит на недвижимость?

    И на сегодняшний день не утратила актуальности тема приобретения собственного жилья. Особенно эта проблема волнует молодые семьи, которые не очень-то хотят жить со старшим поколением. А если семья ждёт...

Элитная недвижимость: сегмент с иммунитетом к кризису

Элитная недвижимость: сегмент с иммунитетом к кр...

     Риск финансового кризиса всегда довлеет над практически всеми сферами бизнеса, однако элитная недвижимость, как и вообще категория элитных товаров, стоять будет несколько отдельно.      Дело в том, что...

Перспективы и сложности бизнес-иммиграции в Венгрию

Перспективы и сложности бизнес-иммиграции в Венг...

    Венгерская Республика на сегодняшнем этапе развития является очень привлекательным вариантом для иммиграции. Причин для этого множество – это и высокий уровень системы образования и здравоохранения,...

Чтобы самострой не стал головной болью

Чтобы самострой не стал головной болью

     В России ситуация, когда стройку затевают без оформления всех необходимых документов, не такая уж редкость. Но со временем перед владельцем подобной недвижимости встает серьезная проблема – самострой...

Выбираем свое подмосковное направление: Осташковское шоссе

     Выбирая место для своей будущей дачи или загородного коттеджа, где можно проживать в течение всего года, многие обращают внимание...

Недвижимость в Турции для русских!

     Около пяти лет назад иностранные граждане получили возможность стать владельцами недвижимости в Турции. Власти этой страны дали...

Аренда комнаты в Москве

     Практически любой владелец квартиры с количеством комнат от двух и больше может рассчитывать на дополнительный доход от сдаваемой...

Покупаем дачу

     Собственная квартира уже есть, отдых за границей наскучил, и все чаще с ностальгией вспоминается бабушкин домик в деревне, где вы...

Пятиэтажки: за и против

     Очень многим риэлторам знакома ситуация, когда потенциальные покупатели квартир, описывая свое будущее жилье, кроме стандартного...

Краткий обзор недвижимости в Англии

     Еще в школе, изучая английский язык, большинство из нас мечтало побывать в Великобритании. Посетив эту необычную страну, про...

А не купить ли домик в Сочи?

     Наверное, каждый житель такого крупного мегаполиса, как Москва, хотя бы однажды задумывался о том, что может быть стоит бросить все...

Что за птица эта квартирная гостиница?

     Когда едем на пару дней в чужой город по делам или в отпуск на праздники, всегда стремимся найти достойное место временного...

ФСФР проконтролирует дольщиков

     Минэкономики представил проекты постановлений, в которых определение политики долевого строительства переходит к Минфину, а...

Хочу дом на Рублевке!

     Так исторически сложилось, что за последние десятилетия Рублево-Успенское направление стало очень престижным и популярным среди...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru