Пятиэтажки: за и против

04.03.13

     Очень многим риэлторам знакома ситуация, когда потенциальные покупатели квартир, описывая свое будущее жилье, кроме стандартного «кроме первый и последних этажей», предпочтительного месторасположения, включающего в себя район и удаленность от метро, количество комнат и примерную общую площадь, торопливо добавляют «да, и, конечно, пятиэтажки мы рассматривать не хотим». Обратная ситуация, когда покупатели ищут именно пятиэтажки, встречается в несколько раз реже, так же, как и количество «равнодушных», для которых этажность дома в том случае, если квартира будет соответствовать всем их требованиям, значения не имеет. Почему же так происходит? Откуда взялся такой негатив к некогда популярным пятиэтажкам, переселение в которые для многих семей, проживающих в коммунальных квартирах, было настоящим счастьем? Может быть, виной всему стереотипы? Но здесь полезным будет узнать, что пятиэтажка пятиэтажке рознь, и далеко не все из них так уж плохи для проживания. Проведем, как говорится в медицине, препарирование существующих пятиэтажных проектов в Москве.

     Основные минусы пятиэтажек в глазах покупателей  в целом сводятся к следующему списку:

  • Маленькая площадь квартир.
  • Проходные комнаты.
  • Совмещенный санузел.
  • Низкие потолки.
  • Очень маленькие кухни.
  • Мизерные прихожие и коридоры.
  • Отсутствие лифта.
  • Отсутствие мусоропровода.
  • Старые коммуникации.
  • Отсутствие возможности сделать тамбур между квартирами.
  • Ощущение незащищенности на фоне стоящих рядом высоток.
  • Возможность сноса обжитой и отремонтированный квартиры с последующим переселением в новостройку в другом районе.

     Последний пункт некоторые покупатели как раз рассматривают как плюс, так как есть даже категория людей, специально покупающих квартиры в доме под снос с целью получения другой в уже новом доме. Такие покупатели предпочитают не вкладываться в проведение ремонтных работ, и очень часто сдают их в аренду в том виде, в каком они есть, предоставляя арендатором возможность самостоятельно сделать ремонт, если они видят в этом необходимость.

     Но здесь есть один очень важный нюанс, который стоит иметь ввиду. Далеко не все серии пятиэтажных домов подлежат сносу в рамках программы реконструкции ветхого жилья. Некоторые пятиэтажки могут претендовать только на капитальный ремонт, а о сносе речь пока не идет. Хотя и было официально объявлено, что со временем все пятиэтажные дома будут снесены. Тут ключевая фраза «со временем», которая, в принципе, никак не определяет четкие временные рамки. Таким образом, если вы рассчитываете в ближайшее время переехать из своей квартиры в новостройку, обязательно поинтересуйтесь конкретной серией дома и познакомьтесь  с планами реконструкции. Очень может быть, что в доме просто проведут капитальный ремонт необходимого уровня сложности, и следующие 15-20 лет вы продолжите жить именно в этой квартире, особенно, если речь идет о кирпичном доме, срок службы которого составляет 100-150 лет, в отличие от панельных домов, имеющих предельный срок эксплуатации 50 лет, который, впрочем, зачастую не соблюдается. Если же ваш дом попадает под снос, то не стоит бояться выселения в другой район, потому что правительство Москвы старается преимущественно предлагать новостройки этого же района или как минимум округа.

     Что касается маленьких площадей квартир в пятиэтажках, то, во-первых, это утверждение справедливо далеко не для всех серий домов, а, во-вторых, зачастую является плюсом и единственным выходом для людей, которые хотят приобрести недорогое жилье в пределах МКАД. Ведь, как известно, самое большое влияние на стоимость, кроме престижности района, удаленности от метро, этажности и количества комнат, оказывает именно общая площадь, из стоимости квадратного метра которой и складывается итоговая стоимость с некоторыми поправками на вышеперечисленные дополнительные факторы, которые способны скорректировать цену лишь на 10-15% в среднем. Кроме того, убирать небольшую по площади квартиру намного проще, чем стандартную. Можно даже воспользоваться только одной электрической розеткой и длинным шнуром пылесоса, чтобы пропылесосить все комнаты, коридор, прихожую и кухню. Это особенно актуально для пожилых людей и холостяков.

     Маленькую площадь кухни некоторые «исправляют» путем осуществления перепланировки и сноса межкомнатной стены между кухней и комнатой. Таким образом, получается популярный в последнее время формат квартиры-студии с отгороженной зоной спальни.

     Такой недостаток как смежные комнаты и совмещенные санузлы встречаются далеко не во всех сериях пятиэтажных домов, что оставляет вам выбор подходящей именно вам планировки.

     Отсутствие мусоропровода в квартире и на лестничной клетке позволяет поддерживать подъезд в лучшем порядке и избежать возникновения неприятных запахов.

     Компенсировать наличие низких потолков можно с помощью оригинальных дизайнерских решений и особого подбора цветовой гаммы, которая позволит помещению выглядеть объемнее и просторнее. Кроме того, такие квартиры зачастую намного уютнее некоторых «сталинок» с четырех метровыми потолками.

     Недостаток, связанный с малым количеством этажей, в скором времени вообще перестанет быть таковым, потому что многие строительные компании занимаются созданием целых жилых комплексов, состоящих из домов малоэтажной застройки, которая очень популярна в США и Европе.

     Вот с отсутствием лифтов, конечно, вряд ли можно что-то сделать, хотя и тут встречаются реконструированные проекты, в которых лифт пристраивался отдельно.

      Старые коммуникации тоже не должны вас пугать, потому что в рамках той же программы реконструкции ветхого жилья, о которой уже упоминалось выше, происходит их частичная или полная замена в результате капитального ремонта. Если этот пункт вас особенно беспокоит, и вы боитесь, что вам придется платить за протечку к соседям, то вы всегда можете оформить страховой договор гражданской ответственности в одной из московских страховых компаний.

     Так что здесь все очень относительно, и то, что для одних будет минусом, для других может стать плюсом.

      Итак, мы постарались разобраться с основными минусами и сомнениями, которые наиболее часто одолевают покупателей, боящихся и отказывающихся приобретать квартиры в пятиэтажных домах.

     При рассмотрении основных минусов пятиэтажек несколько раз упоминалось, что ряд недостатков характерен далеко не для всех серий домов. Так какие же серии существуют в старом фонде? Познакомимся с самыми распространенными из них поподробнее.

     Серия II-01. Эта серия домов строилась в Москве в период с 1952 по 1959 годы, а в последствие была заменена более дешевыми по себестоимости сериями 1-511, 1-510, К-7, 1-515 и некоторыми другими. Такие дома представляют собой кирпичные пятиэтажки (очень редко четырехэтажки) с двумя торцевыми окнами, небольшими балконами, начинающимися только с третьего этажа, вполне приличной площадью кухонь (от 8 до 11 квадратных метров), часто с газовыми горелками вместо централизованной системы горячего и холодного водоснабжения и высокими трехметровыми потолками. Большинство проектов этой серии имеют изолированные комнаты, а в тех вариантах планировок, где они все же смежные, из них легко можно самостоятельно создать изолированные за счет продления коридора без существенной потери жилой площади. Санузлы часто совмещенные. Такие квартиры никак нельзя назвать малогабаритными, так как площадь стандартной трехкомнатной квартиры составляет примерно 75-78 квадратных метров. Если вас не смущает наличие газовой колонки, которая позволяет, кстати, избежать неприятной процедуры ежегодного профилактического отключения горячего водоснабжения, то такой вариант может быть вполне интересным. Такие дома часто можно встретить на Юго-Востоке столицы в районе Рязанского Проспекта и Текстильщиков.

     Серия II-05. Дома этой серии также строились из кирпича в период с 1954 по 1959 годы. Среди таких классических пятиэтажек встречаются также надстроенные варианты, которые представляют собой уже семиэтажки с пристроенным лифтом. Главной особенностью данной серии домов является отсутствие однокомнатных квартир и достаточно большие площади (от 53 до 78 кв. метров). Эти дома, как и предыдущая серия, не планируется сносить в ближайшие десятилетия. Основным их недостатком являются достаточно старые коммуникации, который подлежат плановой реконструкции. Эти пяти —      и семиэтажки встречаются преимущественно на Юго-Западе столицы в районе Черемушек, Нахимовского проспекта, Проспекта Вернадского и т.п.

     Серия II-14. Одна из наиболее популярных серий кирпичных пятиэтажных домов, которые можно встретить практически во всех районах Москвы и в Подмосковье. Здесь представлены квартиры от однокомнатных до трехкомнатных, преимущественно с изолированными комнатами и раздельными санузлами, а также вполне нормальной площадью кухни (от 7 квадратных метров). Такие дома простоят еще долгое время. К основным их достоинствам относится хорошая тепло- и звукоизоляция, несмотря на внешнюю отделку фасадов непривлекательным силикатным кирпичом. В зависимости от конкретного проекта квартиры представлены малогабаритными или стандартными вариантами. Иногда встречаются надстроенные шестиэтажные варианты с лифтами.

     Серия 1-511. Дома этой серии тоже построены из кирпича, а, следовательно, уровень тепла и звукоизоляции в них достаточно высокий, а качество отделочных материалов намного превосходит типовые панельные «хрущевки». Все бы хорошо, но вот основным недостатком являются низкие потолки (2,48, реже 2.72 метра), малюсенькие кухни (от 4,5 до 5,7 квадратных метров), отсутствие лифта, типично «хрущевские» в плохом смысле этого понятия габариты квартиры (начинаются от 28 и максимально достигают 57 квадратных метров), наличие двух окон в большой комнате в квартирах, расположенных в угловых секциях.  При этом совмещенные санузлы встречаются только в однокомнатных квартирах, а смежные комнаты характерны только для трешек, где довольно легко этот недостаток исправить. Приятным бонусом будет наличие встроенных шкафов. Если вы ищите двухкомнатную пусть и малогабаритную квартиру в настоящем кирпичном доме в ценовом диапазоне от 6 до 7,5 миллионов рублей, то тогда настоятельно советуем вам присмотреться к данному варианту. Дома этой серии активно строились в 1958-1969 годы в районах Перово, Измайлово, Рязанский проспект, Черемушки, Нагорная, Кунцево, Солнцево и многих других.

     Говоря о кирпичных пятиэтажках, нельзя обойти своим вниманием и  так называемые «сталинки», квартиры в которых зачастую не только ни в чем не уступают, но даже превосходят своих многоэтажных собратьев. Единственным их недостатком остается отсутствие лифта, а общая площадь самой квартиры, коридоров и кухонь сохраняется аналогичной многоэтажным «сталинкам» более позднего периода строительства. Это, конечно, не типичные огромные коммуналки, расположенные в центре города, но и здесь при желании можно проехать по коридору на велосипеде. Как вы понимаете, сносить такие дома уж точно никто не будет, а стоимость квадратного метра конкурирует с самыми современными новостройками комфорт- и бизнес-класса. Важно при этом разделять так называемые «номенклатурные» и «рабочие сталинки». Последние не только не отличаются просторными площадями, но иногда вообще не имеют собственного санузла. Поэтому будьте внимательны, когда услышите привлекательное «мы предлагаем вам квартиру в сталинке». Купить настоящую «номенклатурную сталинку» бывает очень непросто, так как объем подобных предложений на сегодняшнем рынке минимален, а стоимость достаточно высокая, в том числе и благодаря очень удачному территориальному расположению данного типа домов, относящихся к застройке старого жилищного фонда.

     Конечно, не справедливо будет «забыть» про самый массовый сегмент пятиэтажек это панельные и блочные дома, некоторые серии которых как раз и подлежат сносу в ближайшее время в соответствие с федеральной государственной программой. Рассмотрим некоторые из них подробнее.

     Самой популярной серией пятиэтажных домов всех периодов строительства в Москве является серия 1-515/5. Именно эти дома можно встретить буквально в каждом спальном районе города. Эти панельные дома состоят из однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир с преимущественно изолированными комнатами и раздельными санузлами, но очень уж маленькими площадями, сопоставимыми с кирпичной серией 1-511. В целом эти дома очень похожи между собой в плане планировки, но основным минусом панельных вариантов является промерзание стен и плохая шумоизоляция. Кроме того, качество используемых для строительства материалов отлично иллюстрируют случаи сноса таких домов, которые признавались аварийными после запуска под ними новой линии метрополитена или в связи с образованием карстовых пустот. Квартиры в таких домах являются одним из наиболее бюджетных вариантов, но, как ни парадоксально, их пока сносить не планируют.

     Серия 1-510. Можно без преувеличения сказать, что это, наверное, самая неудачная серия из всех в плане планировочных решений, которые предполагают совмещенных санузлы во всех квартирах, включая трехкомнатные, и смежные комнаты, даже в двушках (кроме расположенных в торце здания). И это все помимо стандартных низких потолков и маленьких общих площадей, а также низкого качества плохо тепло- и звукоизолирующих панелей, используемых для строительства этой серии. Несмотря на очевидные минусы и неудобство для проживания в квартирах данного проекта, эту серию, как и предыдущие, которые мы уже рассмотрели, тоже сносить не планируется. Более того, существуют проекты надстройки двух верхних этажей с аналогичными по планировкам квартирами и пристройкой к лестничным пролетам пассажирского лифта.

Какие же пятиэтажки тогда идут под снос?

К наиболее часто сносимым сериям относятся 1-335, 1-МГ-300, К-7, 1605 АМ, II-32, II-35, которые имели в свое время одну из самых низких себестоимостей строительства, в связи с чем, конструктивно очень непрочные, имеют очень плохую тепло- и звукоизоляцию, промерзающие стены, тонкие межкомнатные перегородки, маленькие площади, в большинстве проектов совмещенные санузлы и смежные комнаты, хотя здесь можно встретить даже нетипичные для пятиэтажек варианты четырехкомнатных квартир. Владельцам последних очень повезло, потому намучившись несколько лет в таких, мягко говоря, некомфортных условиях они получили возможность переселиться в современные просторные новостройки, в одной четырехкомнатной квартире которых может в среднем уместиться две «хрущевки». Процесс сноса эти серий начался после 1990 года, и программа уже выполнена практически на 80%. Особенно много таких домов было в Западном округе, где теперь их почти совсем не осталось.

     По статистике соотношение типов пятиэтажных домов выглядит следующим образом:

  • 70% кирпичных домов, 10% из которых составляют «сталинки»;
  • 22% панельных домов;
  • 8% блочных домов.

     Если говорить о примерном ценовом диапазоне для однокомнатных квартир в пятиэтажках на конец 2012 года, то минимальная стоимость составляет 4 миллиона рублей, а средняя цена колеблется в пределах 5, 5 миллионов, если в квартире сделан хороший ремонт. К сожалению, такие квартиры быстрее, чем в многоэтажках теряют свою ликвидность, но при этом их стоимость, при условии расположения в хорошем районе, ничуть не уступает квартирам в панельных девятиэтажках и малогабаритных кирпичных башнях — «брежневках».

     Вот так незаметно мы провели с вами целое расследование, целью которого было изучение ситуации с этими неоднозначными пятиэтажками на сегодняшнем рынке недвижимости Москвы. Рассматривать варианты квартир в таких домах или нет, решать вам и только и вам. Но на данный момент это один из наиболее доступных способов приобретения жилья для многих молодых семей. А если вы считаете, что иметь квартиру в таком доме непрестижно, обратите внимание на припаркованные в близи таких домов автомобили, большую часть которых составляют иномарки далеко не категории эконом-класса.

Все, что вы хотели знать об аренде коттеджей

Все, что вы хотели знать об аренде коттеджей

     Если вы являетесь счастливым обладателем собственного загородного дома, но не проживаете там круглый год и хотите получать дополнительную прибыль, у вас есть прекрасная возможность сдавать его в...

Расселение коммунальных квартир

Расселение коммунальных квартир

     В разных городах, где есть коммунальные квартиры, существуют разные нормативные документы, регламентирующие вопросы расселения таких квартир, а в некоторых городах, например в Петербурге, таких...

Эксклюзивный договор при продаже квартиры

Эксклюзивный договор при продаже квартиры

     Решившись по тем или иным причинам на продажу вашей квартиры или загородного дома, и обратившись с этой целью в одно из московских агентств недвижимости, вам предложат заключить официальный договор...

Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банк...

     Непосредственно столкнувшись с процедурой поиска квартиры, вы можете попасть в такую ситуацию, когда окажется, что понравившаяся вам квартира находится в залоге у банка. Что же делать в таком случае и...

Как выбрать риэлтора?

Как выбрать риэлтора?

     Очень часто в различных статьях, размещенных как в Интернете, так и в печатных  изданиях, вы можете прочитать, что специалисты настоятельно рекомендуют вам при совершении любых видов сделок с объектами...

Выбор земельного участка

Выбор земельного участка

     Целью данной статьи является выявление и определение тех аспектов, на которые в первую очередь следует обратить внимание при выборе земельного участка для строительства объекта недвижимости....

Сдавать квартиру легко и приятно

Сдавать квартиру легко и приятно

     Самый актуальный сегодня вопрос для желающих сдавать комнату или квартиру в аренду звучит так: Как можно сдать жилплощадь быстро, безопасно, по приемлемой цене, и, желательно очень аккуратным и...

Что означает понятие «ликвидная недвижимость»?

Что означает понятие «ликвидная недвижимость»?

     Читая специализированную литературу о недвижимости или общаясь с профессиональным риэлтором, вы очень часто можете встретить понятие «ликвидная недвижимость». Причем в самых разных...

Аренда комнаты в Москве

Аренда комнаты в Москве

     Практически любой владелец квартиры с количеством комнат от двух и больше может рассчитывать на дополнительный доход от сдаваемой в аренду свободной жилплощади. Но прежде чем предаваться мысленным...

Агентство недвижимости и вторая половинка. Реально?

Агентство недвижимости и вторая половинка. Реаль...

      Сегодня большой популярностью пользуются агентства недвижимости, которые за короткое время и определенную цену подберут нужный вариант и почти что избавят от канители с бумагами. Обращаются за...

Что стоит знать про обмен недвижимости в Москве

     Самыми популярными видами сделки как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью являются операции купли-продажи и аренды....

Недвижимость в Новой Москве

     Еще совсем недавнее привычное территориальное деление Москвы претерпело значительные изменения во второй половине 2011 года....

Элитная недвижимость: сегмент с иммунитетом к кризису

     Риск финансового кризиса всегда довлеет над практически всеми сферами бизнеса, однако элитная недвижимость, как и вообще...

Плюсы вывоза мусора из квартиры в Москве с помощью специальных организаций

    Люди в последнее время уже так сильно привыкли к порядку и чистоте вокруг них, что даже не задумываются о том, какой это сложный...

Почем нынче жилье в столице?

     Ни для кого из нас не секрет, что недвижимость в Москве и ближайшем Подмосковье считается одной из самых дорогих в мире, особенно...

Как правильно оформить налоговый вычет?

     Очень немногие москвичи и жители Подмосковья знают о своем праве на получение налогового вычета при покупке собственной квартиры...

Топ-3 самых популярных  способов оценки недвижимости

     Хотите узнать, какова настоящая рыночная стоимость вашей квартиры? За сколько вы сможете ее продать? Реально ли ее разменять на две...

Особенности программы реконструкции ветхого жилья в Москве

     Программа реконструкции ветхого жилья реализуется в Москве в течение последних нескольких лет. В зависимости от того, насколько...

Регистрация собственности за один день. Миф?

     Глава Министерства экономического развития Андрей Белоусов вместе со своими коллегами считает, что российская система...

10 способов сэкономить на квартплате

     Часто когда мы получаем квитанции об оплате за коммунальные услуги, у нас округляются глаза. Почему такие огромные цифры? Можно ли...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru