Самые эффективные способы управления недвижимостью

22.02.13

     Наличие собственной жилой или коммерческой недвижимости это не только выгодная инвестиция и возможность получения дополнительной прибыли, но и большая ответственность. Для того чтобы объект недвижимости прослужил долго, необходимо научиться им эффективно управлять или доверить этот процесс профессионалам. В том, какие способы управления жилой и коммерческой недвижимостью существуют на сегодняшний день, и в каких случаях имеет смысл обращаться к услугам профессионалов, мы постараемся сегодня разобраться.

     Для начала стоит определиться с тем, что мы подразумеваем под самим понятием «управления». С одной стороны, этот процесс может непосредственно относится к тому, каким образом вы используете и распоряжаетесь вашим недвижимым имуществом. А с другой стороны, это более сложный процесс, касающийся управления и поддержания рабочего состояния всего здания, в котором находится принадлежащий вам объект недвижимости. Мы рассмотрим понятие управления и в том, и в другом смыслах.

     На самом деле, сами того не подозревая, мы занимаемся управлением собственной квартирой каждый день, когда стараемся поддержать ее в чистоте и порядке, своевременно оплачиваем коммунальные платежи и время от времени делаем ремонт. Осуществлять такое управление в рамках собственной квартиры может каждый человек. Если у вас появляется дополнительная квартира, которую вы планируете сдавать или уже сдаете в аренду, тогда задача несколько усложняется. Теперь вы несете ответственность не за один объект недвижимости, а уже за несколько. Кроме того, заключенный в письменной или устной форме (если вы не хотите сдавать вторую квартиру официально) договор аренды также накладывает на вас ряд обязательств перед арендатором. Но и в такой ситуации вы вполне можете справляться с обязанностями управляющего недвижимостью.

     С появлением еще и загородного коттеджа задача становится еще более сложной. В этой ситуации вы должны обеспечивать обслуживание не только частного дома, который требует намного больше внимания и затрат, чем городская квартира, включая ответственность за работу основных коммунальных систем и вывоз мусора, но и за поддержание в нормальном состоянии участка земли. В коттеджном поселке вы можете проживать как сами со своей семьей, так и сдавать его в аренду. И даже в таком усложненном варианте, когда вы являетесь счастливым обладателем сразу нескольких объектов жилой городской и загородной недвижимости, справиться с такой задачей можно самостоятельно без привлечения третьих лиц.

     А вот наличие второго дома или квартиры заграницей превращает даже простые заботы о постоянном поддержании чистоты, порядка, оплаты коммунальных платежей и мелкого ремонта в более сложную категорию проблем, потому что находится там постоянно вы не можете. В таком случае самым оптимальным выходом становится так называемое доверительное управление, когда вы доверяете решение всего комплекса проблем и текущих вопросов профессиональному агентству, которое будет представлять ваши интересы на основании оформленной доверенности. Управляющая компания будет за определенное вознаграждение, которое в случае сдачи квартиры или коттеджа в аренду составляет 10-20% от ежемесячного платежа, решать за вас  вопросы поиска арендатора, уборки квартиры или дома, мелкого и крупного ремонта апартаментов, здания, мебели, техники и даже инженерных систем. Производить своевременную оплату коммунальных платежей и платить подоходный налог от получаемой арендной платы также будет ваш управляющий. Такая практика очень широко распространена в Европе и в Америке. Но использование этого варианта возможно только в случае составления официального договора и готовности оплачивать эти услуги, а также подавать данные в налоговую инспекцию.

      Как правило, элементарными знаниями, необходимыми для осуществления базового управления  квартирой и загородным домом обладает каждый человек. А вот со сферой коммерческой недвижимости все обстоит намного сложнее, потому что здесь уже требуются весьма специфические навыки и знания. Без специальной подготовки управлять объектом коммерческой недвижимости, будь то офисное помещение, склад, производственный комплекс, супермаркет или салон оптики уже не получиться. Особенно в ситуации, когда вы владеете сразу несколькими такими помещениями. И здесь приходят на помощь профессиональные консультанты, работающие в крупных московских агентствах недвижимости, специализирующихся именно на управлении коммерческой недвижимостью.

     Помимо ответственности, которую вы несете за управление непосредственно вашей квартирой, коттеджем или офисом, необходимо также управлять и самим многоквартирным домом, коттеджным или дачным поселком и бизнес-центром, в котором этот офис расположен. Это уже совершенно другой тип управления недвижимостью.

     Под управлением жилым помещением принято подразумевать следующий тип работ:

  1. Обеспечение бесперебойного предоставления коммунальных услуг всем жильцам дома.
  2. Управление вопросами использования общедомовых и придомовых территорий, включая чердаки, подвалы, технические этажи и площадку рядом с домом.
  3. Управление вопросами периодического и капитального ремонта жилого дома, а также проведением необходимо комплекса технических работ и работ по проведению профилактики и ремонта основных инженерных систем.

     Если речь идет о типовом многоквартирном доме, то здесь выделяют три возможных способа управления, которые предлагаются Жилищным кодексом Российской Федерации:

  • Управление группой собственников данного помещения

     Такой вариант управления подходит для небольших многоквартирных домов, в которых проживает несколько семей. Например, если вы проживаете в таунхаусе и объединяетесь с вашими непосредственными соседями, коттеджи которых расположены с вами в одном жилом комплексе. В таком варианте, когда в управлении участвует от 2 до 5 семей и все расходы делятся между собой в равных долях, данный тип управления будет наиболее эффективным и наименее затратным. Жильцы самостоятельно решают весь комплекс вопросов, начиная от приема и увольнения обслуживающего персонала, и заканчивая решениями о проведении и организации капитального ремонта здания.

  • Управление с привлечением какой-либо специализированной Управляющей компании

     К несомненным плюсам такого метода управления можно отнести то, что все заботы, связанные с управлением и поддержанием надлежащего состояния вашего дома вы доверяете специализированной компании, имеющей свой штат профессиональных сотрудников и все необходимое оборудование и ресурсы. Основную сложность представляет подбор подходящей вам управляющей компании, что обусловлено относительно недавним появлением таких структур. Многие недавно созданные компании не имеют достаточных знаний, опыта и ресурсов для осуществления эффективного управления жилым домом.

  • Управление через созданное товарищество собственников жилья (ТСЖ) или потребительский кооператив

     Сегодня это один из наиболее часто используемых способов управления многоквартирным домом, который, по сути, является некой комбинацией первых двух типов управления. Данная структура очень сходна со структурой дачного кооператива. ТСЖ имеет возможность нанимать штат как постоянных сотрудников для выполнения рада регулярных работ (например, по уборке подъездов и вывозу мусора), так и привлекать для выполнения разовых и специфических технических работ ряд специализированных организаций.

     ТСЖ является официально зарегистрированным юридическим лицом, которое может быть создано только при согласии не менее двух третий жильцов многоквартирного дома. Как и любая другая организация, эта структура имеет свои учредительные документы. С каждым из жильцов заключается отдельный договор, который имеет минимальный срок действия в течение одного года и максимальный в течение пяти лет. К основным пунктам такого договора относятся обязательное описание объекта недвижимости, над которым будет осуществляться управление, перечень работ, которые подразумеваются под самим понятием управления и включают в себя все виды ремонтных и обслуживающих работ, а также порядок внесения коммунальных платежей и оплаты услуг за содержание помещения каждым владельцем квартиры. Кроме того, в договоре определяется способ и мероприятия, проводимые в качестве контроля за работой ТСЖ. Недостатком такого способа управления будет то, что все решения принимаются большинством собственников квартир и являются обязательными для остальных жильцов, даже если они с таким решением не согласны. Сюда также добавляется и человеческий фактор, который может повлечь за собой различные конфликтные ситуации между соседями, так как у каждого жильца обязательно будет своя точка зрения на оптимальный способ решения обсуждаемого вопроса.

     Из вышесказанного четко видно, что у каждого из  существующих способов управления объектом жилой недвижимости есть свои преимущества и недостатки. Но если с многоквартирными домами и дачными поселками, имеющими свой местный орган самоуправления, все более менее понятно, то вопрос управления коммерческой недвижимостью намного сложнее и многограннее.

     Конечно, в том случае, если вы имеющееся у вас офисное, торговое или производственно-складское помещение используете сами для ведения собственного бизнеса, вопросы своевременного технического обслуживания здания имеет смысл решать самостоятельно или через работающего у вас административного директора (или специалиста АХО, в зависимости от вашего штатного расписания). Решать проблемы уборки помещения и прилегающей территории, ремонта сантехники и мелкого ремонта мебели и техники придется в ежедневном режиме. Это достаточно сложно будет сделать, если вам принадлежит не одно, а несколько помещений. А в ситуации, когда вы сдаете коммерческие площади в аренду или постоянно проживаете в другом городе, наиболее эффективным будет привлечение специалистов из управляющего агентства. В договоре с агентством вы сможете четко оговорить необходимый вам спектр услуг и пределы полномочий управляющего. При выборе варианта доверительного управления вы можете контролировать все текущие процессы и подписывать значимые для вас документы, а можете полностью доверить все процессы, связанные с управлением как помещением, так и извлечением максимальной прибыли от использования коммерческой недвижимости специалистам, которые будут регулярно отчитываться о проделанной работе.

     При передаче всего процесса управления вашей недвижимостью в ведение такого специализированного агентства, список основных услуг будет выглядеть следующим образом:

  1. Проведение детальной технической экспертизы объекта недвижимости с целью определения оптимального и наиболее эффективного способа управления и ведения бизнеса.
  2. Создание генерального бизнес-плана и бюджета, включающего основные статьи расходов и доходов.
  3. Проведение рекламной кампании по привлечению потенциальных клиентов или арендаторов в зависимости от выбранного направления деятельности.
  4. Разработка комплекса мер по сохранению и улучшению эксплуатационных характеристик объекта недвижимости.
  5. Обеспечение охраны объекта недвижимости.
  6. Решение всех вопросов, связанных с поддержанием рабочего состояния помещения, включая проведение ремонтных работ, замену сантехники и других инженерных систем, уборку.
  7. Согласование всех необходимых вопросов с органами местного и государственного управления.
  8. Ведение всего документооборота в сфере финансов и взаимодействия с клиентами.
  9. Подготовка и предоставление регулярного отчета по проделанной работе.

     Непосредственный порядок действий управляющей компании зависит от специфики вашего бизнеса и самого объекта недвижимости. Так, например, если вы являетесь владельцем торгового центра, эксперты помогут вам выбрать оптимальный вариант расчета арендной платы, подобрать новых арендаторов или обеспечить максимально эффективное взаимодействие со старыми, разработают стратегию дополнительных рекламных и маркетинговых кампаний, при необходимости подготовят план реконструкции здания с целью повышения объемов полезных площадей, разработают программу повышения лояльности ваших постоянных клиентов и привлечения новых. Кроме того, вам будет предложено сразу несколько вариантов повышения доходности (за счет изменения пула и уровня арендаторов, размещения дополнительной рекламы внутри торгового центра и на фасаде здания, появления дополнительных сопутствующих ритейлу услуг и т.п.). И, конечно, все агентства недвижимости, занимающиеся управлением коммерческой недвижимостью, предлагают полное юридическое сопровождение и все необходимые консультации.

     Как видно из перечисленного перечня услуг, передав бразды правления управляющей компании, вы больше можете не беспокоиться о необходимости постоянного поддержания оптимального использования вашей коммерческой недвижимости. Теперь она точно будет приносить вам стабильную ежемесячную прибыль.

Агентство недвижимости и вторая половинка. Реально?

Агентство недвижимости и вторая половинка. Реаль...

      Сегодня большой популярностью пользуются агентства недвижимости, которые за короткое время и определенную цену подберут нужный вариант и почти что избавят от канители с бумагами. Обращаются за...

Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Как купить квартиру, находящуюся в залоге у банк...

     Непосредственно столкнувшись с процедурой поиска квартиры, вы можете попасть в такую ситуацию, когда окажется, что понравившаяся вам квартира находится в залоге у банка. Что же делать в таком случае и...

Как правильно оформить договор дарения

Как правильно оформить договор дарения

     Получить квартиру в подарок это заветная мечта миллионов людей. Особенно если эта квартира находится в Москве. Если вам очень повезло с вашими родственниками, и они готовы подарить вам свою квартиру,...

10 способов сэкономить на квартплате

10 способов сэкономить на квартплате

     Часто когда мы получаем квитанции об оплате за коммунальные услуги, у нас округляются глаза. Почему такие огромные цифры? Можно ли за коммунальные услуги платить меньше?      Не только можно, но и очень...

Покупка недвижимости в Австралии

Покупка недвижимости в Австралии

     Австралия является единственным государством, которое занимает целый материк, а также включает в себя ряд островов. Для территории данного государства характерна близость вод Мирового океана, теплый и...

Агентство недвижимости — надежный партнер!

Агентство недвижимости — надежный партнер!

     Перед любой сделкой с недвижимостью каждый задумается, как грамотно поступить — обратиться в агентство недвижимости или взяться за дело самостоятельно и сэкономить на комиссионных агентству? Но...

Эко-поселки, за ними будущее

Эко-поселки, за ними будущее

     В настоящее время всё большую популярность приобретает тема экологичности окружающего нас пространства. Чтобы построить так называемый «эко-поселок», необходимо грамотно совместить достижения...

Как построить коттедж?

Как построить коттедж?

     Когда первый шаг на пути к обустройству вашей будущей дачи уже сделан, и вы купили подходящий участок земли в привлекательном для вас районе, можно непосредственно приступать к вопросу строительства...

Выбираем свою серию новостроек

Выбираем свою серию новостроек

     Приступая к процессу поиска квартиры, мы ищем варианты, соответствующие нашим требованиям, прежде всего, по цене, количеству комнат, общей и жилой площади, удаленности от метро и удобству транспортной...

Как выписать жильца из неприватизированной квартиры?

Как выписать жильца из неприватизированной кварт...

     Идею необходимости приватизации муниципальной квартиры поддерживают многие, потому что осознание того, что теперь это ваша частная собственность, с которой вы можете делать все, что угодно, включая...

Простой алгоритм покупки загородного дома или коттеджа

     Почему-то, как правило, вопросов, связанных с покупкой городской квартиры возникает намного меньше, чем в ситуации, когда вы...

Апартаменты в стиле лофт – выбор оригиналов

     Рынок элитной недвижимости изначально предполагал наличие только эксклюзивных предложений, доступных далеко не каждому. Но даже...

Краткий обзор недвижимости в США

     Крупные американские города и их пригороды стали для нас уже вполне привычными и знакомыми по многочисленным фильмам. Даже тем, кто...

Пятиэтажки: за и против

     Очень многим риэлторам знакома ситуация, когда потенциальные покупатели квартир, описывая свое будущее жилье, кроме стандартного...

Есть ли смысл делать ремонт в арендуемой квартире?

     Каждый из нас стремится свить свое гнездо и обустроить свое жилище по собственному вкусу, чтобы находиться там было уютно и...

Будьте внимательными при сделках с недвижимостью

     Решившись на покупку или продажу квартиры или дома, очень страшно попасть в руки к аферистам и мошенникам и пополнить печальную...

Нужно ли оформлять разрешение на строительство дома?

     Когда мы слышим фразу «оформление разрешения на строительство дома», сразу же возникает образ затяжного процесса сбора...

Сдавать квартиру легко и приятно

     Самый актуальный сегодня вопрос для желающих сдавать комнату или квартиру в аренду звучит так: Как можно сдать жилплощадь быстро,...

Элитная недвижимость в Москве

     Сейчас понятие «элитная недвижимость» стало достаточно популярным, и вы легко можете найти как на бескрайних просторах Интернета,...

Выбираем свою серию новостроек

     Приступая к процессу поиска квартиры, мы ищем варианты, соответствующие нашим требованиям, прежде всего, по цене, количеству...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru