Сдаем в аренду по эксклюзивному договору

04.03.13

     Если при решении продать квартиру собственники обычно понимают необходимость заключения эксклюзивного договора с агентством, который позволяет провести сделку максимально быстро, качественно и безопасно, то в ситуации со сдачей в аренду возникает вопрос, а стоит ли в этом случае заключать подобный договор?

     Действительно, ведь сделка аренды кажется намного проще и безопаснее, чем продажа недвижимости, да и суммы здесь фигурируют в несколько раз меньше. Зачем же тогда заключать эксклюзивный договор с агентством? Далеко не все владельцы квартир и загородных коттеджей вообще обращаются в московские агентства недвижимости, когда решают сдавать свою дополнительную свободную недвижимость, а передавать исключительные права на сдачу квартиры или загородного дома конкретному риэлтору им кажется совершенно бессмысленным. Ведь, основная задача найти платежеспособных арендаторов, в идеале на долгий срок, а это проще всего сделать, задействовав максимальное количество источников.

     Попробуем разобраться, насколько в действительности необходим эксклюзивный договор с агентством недвижимости в случае сдачи в аренду вашей недвижимости, и в каких случаях такой вариант является наиболее выгодным для собственника квартиры или загородного дома.

     Обратившись в одно из московских агентств недвижимости, вам, как и в случае с продажей квартиры или коттеджа, предложат заключить или стандартный договор оказания услуг, или эксклюзивный, делающий вас сразу же VIP-персоной. По условиям второго типа договора вы передаете данному агентству недвижимости все права на проведение и подготовку сделки, и не имеете права обращаться в другое агентство, к частным риэлторам или искать арендаторов самостоятельно. Чтобы вам не рассказывали в агентстве, на самом деле заключать эксклюзивный договор аренды имеет смысл, только в том случае, если вы сдаете жилье бизнес-класса или элитные объекты недвижимости. В таких квартирах, как правило, проведен хороший евроремонт, куплена качественная мебель и техника, а условия проживания отлично подходят преуспевающим бизнесменам, иностранцам и топ-менеджерам крупных компаний.

     Найти арендаторов самостоятельно бывает достаточно проблематично, учитывая специфику статуса потенциальных клиентов. Обычные источники информации здесь практически не работают, а арендные ставки сравнимы с зарплатой успешного менеджера международной компании. Именно для обеспечения безопасности и эффективности проведения таких сделок и заключается эксклюзивный договор с агентством, который предполагает достаточно кропотливую работу по поиску арендаторов и дорогостоящее размещение информации о сдающемся в аренду объекте недвижимости в специализированных источниках. Если же вы являетесь владельцем типовой квартиры, которую готовы предложить потенциальным клиентам эконом и комфорт-класса, то вам достаточно будет заключить с агентством стандартный договор оказания риэлтерских услуг. Этот договор будет для вас абсолютно бесплатным, в отличие от эксклюзивного договора. Но это совершенно не означает, что при заключении типового договора риэлтор сразу же потеряет к вам интерес, и не будет заниматься вашей квартирой или коттеджем. Просто для данной категории жилья применяются несколько иные методы привлечения потенциальных арендаторов, круг которых в несколько раз шире, чем среди желающих снять эксклюзивное элитное жилье. Так что за качество оказанных вам услуг вы можете быть абсолютно спокойны.

     Но вернемся к ситуации, когда вы владеете недвижимостью более высокого класса. Итак, заключение такого договора предполагает оплату не только со стороны арендатора, но и со стороны арендодателя, так как перечень оказываемых услуг, требует определенных материальных и ресурсных затрат. В зависимости от агентства недвижимости стоимость таких услуг может варьироваться от стоимости месячной арендной платы до 40-50% стоимости. В эту цену включена предварительная оценка арендной стоимости квартиры и рекомендации по ее подготовке к сдаче в аренду с целью повышения стоимости арендной платы и придания ей большей привлекательности в глаза потенциальных арендаторов (косметический ремонт, обновление мебели и техники, оформление нового дизайна интерьера и т.п), непосредственный поиск арендаторов, ответ на телефонные звонки и организация просмотров квартиры или коттеджа по согласованию с собственником, консультации на всех этапах сделки, разработка и оформление договора аренды и страховка гражданской ответственности перед третьими лицами (в случае пожара, затопления, прорыва батарей центрального отопления и других аварийных ситуаций), а также страховка сохранности внутреннего имущества квартиры (мебели, техники, сантехники и пр.). Во всех объявлениях о сдаче вашей квартиры или загородного дома в наем будут стоять контактные данные агентства недвижимости, поэтому вам придется контактировать только со своим персональным риэлтором и теми арендаторами, которые максимально подходят под ваши требования (пол, возраст, гражданство, социальный статус, семейное положение, наличие/отсутствие детей и животных и т.п.).

     Стандартный и наиболее оптимальный срок действия эксклюзивного договора составляет один месяц. Этот срок стимулирует оперативную работу риэлторов и помогает не откладывать процесс поиска потенциальных арендаторов на потом, надеясь на то, что клиент подождет, ведь обратиться к другим специалистам он не может по условиям данного договора. Кроме того, крупные московские агентства недвижимости предлагают  бесплатную гарантийную замену арендатора, если договор найма будет расторгнут по инициативе нанимателя в течение определенного фиксированного периода (как правило, в течение первых трех месяцев).

     Помимо классического эксклюзивного договора аренды жилой недвижимости, существует и еще одна разновидность договора, которая в настоящий момент больше популярна в Европе, чем в России, это договор доверительного управления. В соответствие с этим договором агентство недвижимости назначает управляющего, который будет следить за состоянием вашей сдаваемой в наем квартиры, проводить там по мере необходимости крупные и мелкие ремонтных работы, оплачивать коммунальные услуги, взимать с арендатора ежемесячную плату, подготавливать и подавать пакет документов в районное отделение федеральной налоговой инспекции, решать все конфликтные и спорные ситуации с арендатором, и беспокоить вас только в случае крайней необходимости. При этом собственник никак не будет контактировать с арендатором, а просто будет получать ежемесячные платежи на свой расчетный счет. Стандартная стоимость такой услуги доверительного управления представляет собой процент от ежемесячной арендной платы. Самый популярный вариант составляет 10% от такого платежа. С одной стороны, доходность от сдачи квартиры в аренду за счет этого несколько снижается. Но, с другой стороны, владелец квартиры или коттеджа, сдаваемого в наем, полностью избавлен от решения всех организационных вопросов. Пока такой вариант не получил широкого распространения в России. Он особенно удобен, если вы постоянно проживаете в другом городе, часто бываете в командировках или просто имеете очень ограниченный запас свободного времени.

     Итак, мы убедились в том, что эксклюзивные договора бывают не только при совершении сделок купли-продажи, но и при оформлении сделок, связанных с арендой жилых помещений. При этом такие договора применяются для дорогостоящих элитных объектов недвижимости, арендаторами которых является весьма специфическая категории людей, донести информацию до которой необходимо с использованием особого подхода. Такие договора очень выгодны агентствам недвижимости, так как в случае успешного проведения сделки, они получают оплату и со стороны нанимателя, и со стороны собственника недвижимости. Поэтому к эксклюзивным клиентам сохраняется особое отношение даже после окончания срока действия договора, а почувствовать себя VIP-персоной всегда бывает приятно.

Самые ожидаемые события 2013 года на рынке недвижимости

Самые ожидаемые события 2013 года на рынке недви...

     Рынок недвижимости России обещает быть весьма насыщенным в наступившем году. Во-первых, по причине завершения работ над несколькими знаковыми проектами. К таковым относятся олимпийские объекты в Сочи,...

Продажа квартиры по доверенности

Продажа квартиры по доверенности

     Иногда в жизни случается так, что владелец квартиры по каким-либо причинам не может непосредственно сам заниматься продажей недвижимости. Например, квартира досталась ему в наследство, а проживает...

Чтобы самострой не стал головной болью

Чтобы самострой не стал головной болью

     В России ситуация, когда стройку затевают без оформления всех необходимых документов, не такая уж редкость. Но со временем перед владельцем подобной недвижимости встает серьезная проблема – самострой...

Как согласовать перепланировку квартиры или прощайте лишние стены

Как согласовать перепланировку квартиры или прощ...

     При проектировании типовых многоэтажек эконом-класса такие понятия как оригинальность архитектуры и удобство планировки, к сожалению, не входили в список обязательных требований на этапе разработки и...

Будьте внимательными при сделках с недвижимостью

Будьте внимательными при сделках с недвижимостью

     Решившись на покупку или продажу квартиры или дома, очень страшно попасть в руки к аферистам и мошенникам и пополнить печальную статистику людей, у которых в результате сделки не осталось ни дома, ни...

Выбираем помещение под супермаркет

Выбираем помещение под супермаркет

     Несмотря на то, что в современной Москве, казалось бы, должен быть просто избыток различных продуктовых и хозяйственных магазинов, где можно найти товары на любой вкус и кошелек, в действительности...

Рейтинг самых дорогих квартир в Москве

Рейтинг самых дорогих квартир в Москве

     На протяжении уже нескольких лет московские информационные агентства публикуют интересные рейтинги самых дорогих квартир продаваемых и сдающихся в аренду в Москве. Конечно, суммы, которые фигурируют...

Краткий обзор недвижимости в Тайланде

Краткий обзор недвижимости в Тайланде

     Тайланд это страна похожая на дикий цветок. Она очень красива, загадочна, притягательна, не всем понятна и доступна и вместе с тем, не может не привлекать к себе внимания. Эта страна за последние пять-семь...

Особенности программы реконструкции ветхого жилья в Москве

Особенности программы реконструкции ветхого жиль...

     Программа реконструкции ветхого жилья реализуется в Москве в течение последних нескольких лет. В зависимости от того, насколько изношено жилье, возможен вариант или проведения капитального ремонта...

ФСФР проконтролирует дольщиков

ФСФР проконтролирует дольщиков

     Минэкономики представил проекты постановлений, в которых определение политики долевого строительства переходит к Минфину, а контроль над этим процессом к ФСФР. При этом Минрегион перекрывает...

Московский рынок недвижимости 2012 — 2013

     Если попытаться вкратце охарактеризовать итоги ушедшего 2012 года, то можно сказать, что очередной кризис, которым всех так долго...

Сдать квартиру – как в русскую рулетку сыграть

Получить дополнительный доход от сдачи в аренду свободных квадратных метров или отдельной жилплощади законом не запрещено. А...

Что влияет на стоимость квартиры?

     Почему очень часто, казалось бы, однотипные квартиры имеют совершенно разную цену? Иногда эта разница незначительная, а иногда она...

О разделе имущества и долевой собственности

     Сегодня очень часто встречается ситуация, когда люди, проживающие в квартире, не являются ее единственными владельцами, а владеют...

Выбираем свое подмосковное направление: Симферопольское шоссе

     Само название шоссе, «Симферопольское», навевает мысли о море, солнце и лете и кажется, что близость к Черному морю сможет...

Апартаменты в стиле лофт – выбор оригиналов

     Рынок элитной недвижимости изначально предполагал наличие только эксклюзивных предложений, доступных далеко не каждому. Но даже...

Простые шаги к выбору помещения под салон красоты

      Идеи для организации собственного бизнеса просто витают в воздухе, стоит только ухватить и повнимательнее изучить ту, которая...

Покупка недвижимости в Австралии

     Австралия является единственным государством, которое занимает целый материк, а также включает в себя ряд островов. Для территории...

Как купить квартиру и получать ежемесячный доход?

     Каждый из нас мечтает о собственном доме, но не у всех есть возможность приобрести собственное жилье. В осуществлении этой мечты в...

Перспективы и сложности бизнес-иммиграции в Венгрию

    Венгерская Республика на сегодняшнем этапе развития является очень привлекательным вариантом для иммиграции. Причин для этого...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru