Сдаем в аренду по эксклюзивному договору

04.03.13

     Если при решении продать квартиру собственники обычно понимают необходимость заключения эксклюзивного договора с агентством, который позволяет провести сделку максимально быстро, качественно и безопасно, то в ситуации со сдачей в аренду возникает вопрос, а стоит ли в этом случае заключать подобный договор?

     Действительно, ведь сделка аренды кажется намного проще и безопаснее, чем продажа недвижимости, да и суммы здесь фигурируют в несколько раз меньше. Зачем же тогда заключать эксклюзивный договор с агентством? Далеко не все владельцы квартир и загородных коттеджей вообще обращаются в московские агентства недвижимости, когда решают сдавать свою дополнительную свободную недвижимость, а передавать исключительные права на сдачу квартиры или загородного дома конкретному риэлтору им кажется совершенно бессмысленным. Ведь, основная задача найти платежеспособных арендаторов, в идеале на долгий срок, а это проще всего сделать, задействовав максимальное количество источников.

     Попробуем разобраться, насколько в действительности необходим эксклюзивный договор с агентством недвижимости в случае сдачи в аренду вашей недвижимости, и в каких случаях такой вариант является наиболее выгодным для собственника квартиры или загородного дома.

     Обратившись в одно из московских агентств недвижимости, вам, как и в случае с продажей квартиры или коттеджа, предложат заключить или стандартный договор оказания услуг, или эксклюзивный, делающий вас сразу же VIP-персоной. По условиям второго типа договора вы передаете данному агентству недвижимости все права на проведение и подготовку сделки, и не имеете права обращаться в другое агентство, к частным риэлторам или искать арендаторов самостоятельно. Чтобы вам не рассказывали в агентстве, на самом деле заключать эксклюзивный договор аренды имеет смысл, только в том случае, если вы сдаете жилье бизнес-класса или элитные объекты недвижимости. В таких квартирах, как правило, проведен хороший евроремонт, куплена качественная мебель и техника, а условия проживания отлично подходят преуспевающим бизнесменам, иностранцам и топ-менеджерам крупных компаний.

     Найти арендаторов самостоятельно бывает достаточно проблематично, учитывая специфику статуса потенциальных клиентов. Обычные источники информации здесь практически не работают, а арендные ставки сравнимы с зарплатой успешного менеджера международной компании. Именно для обеспечения безопасности и эффективности проведения таких сделок и заключается эксклюзивный договор с агентством, который предполагает достаточно кропотливую работу по поиску арендаторов и дорогостоящее размещение информации о сдающемся в аренду объекте недвижимости в специализированных источниках. Если же вы являетесь владельцем типовой квартиры, которую готовы предложить потенциальным клиентам эконом и комфорт-класса, то вам достаточно будет заключить с агентством стандартный договор оказания риэлтерских услуг. Этот договор будет для вас абсолютно бесплатным, в отличие от эксклюзивного договора. Но это совершенно не означает, что при заключении типового договора риэлтор сразу же потеряет к вам интерес, и не будет заниматься вашей квартирой или коттеджем. Просто для данной категории жилья применяются несколько иные методы привлечения потенциальных арендаторов, круг которых в несколько раз шире, чем среди желающих снять эксклюзивное элитное жилье. Так что за качество оказанных вам услуг вы можете быть абсолютно спокойны.

     Но вернемся к ситуации, когда вы владеете недвижимостью более высокого класса. Итак, заключение такого договора предполагает оплату не только со стороны арендатора, но и со стороны арендодателя, так как перечень оказываемых услуг, требует определенных материальных и ресурсных затрат. В зависимости от агентства недвижимости стоимость таких услуг может варьироваться от стоимости месячной арендной платы до 40-50% стоимости. В эту цену включена предварительная оценка арендной стоимости квартиры и рекомендации по ее подготовке к сдаче в аренду с целью повышения стоимости арендной платы и придания ей большей привлекательности в глаза потенциальных арендаторов (косметический ремонт, обновление мебели и техники, оформление нового дизайна интерьера и т.п), непосредственный поиск арендаторов, ответ на телефонные звонки и организация просмотров квартиры или коттеджа по согласованию с собственником, консультации на всех этапах сделки, разработка и оформление договора аренды и страховка гражданской ответственности перед третьими лицами (в случае пожара, затопления, прорыва батарей центрального отопления и других аварийных ситуаций), а также страховка сохранности внутреннего имущества квартиры (мебели, техники, сантехники и пр.). Во всех объявлениях о сдаче вашей квартиры или загородного дома в наем будут стоять контактные данные агентства недвижимости, поэтому вам придется контактировать только со своим персональным риэлтором и теми арендаторами, которые максимально подходят под ваши требования (пол, возраст, гражданство, социальный статус, семейное положение, наличие/отсутствие детей и животных и т.п.).

     Стандартный и наиболее оптимальный срок действия эксклюзивного договора составляет один месяц. Этот срок стимулирует оперативную работу риэлторов и помогает не откладывать процесс поиска потенциальных арендаторов на потом, надеясь на то, что клиент подождет, ведь обратиться к другим специалистам он не может по условиям данного договора. Кроме того, крупные московские агентства недвижимости предлагают  бесплатную гарантийную замену арендатора, если договор найма будет расторгнут по инициативе нанимателя в течение определенного фиксированного периода (как правило, в течение первых трех месяцев).

     Помимо классического эксклюзивного договора аренды жилой недвижимости, существует и еще одна разновидность договора, которая в настоящий момент больше популярна в Европе, чем в России, это договор доверительного управления. В соответствие с этим договором агентство недвижимости назначает управляющего, который будет следить за состоянием вашей сдаваемой в наем квартиры, проводить там по мере необходимости крупные и мелкие ремонтных работы, оплачивать коммунальные услуги, взимать с арендатора ежемесячную плату, подготавливать и подавать пакет документов в районное отделение федеральной налоговой инспекции, решать все конфликтные и спорные ситуации с арендатором, и беспокоить вас только в случае крайней необходимости. При этом собственник никак не будет контактировать с арендатором, а просто будет получать ежемесячные платежи на свой расчетный счет. Стандартная стоимость такой услуги доверительного управления представляет собой процент от ежемесячной арендной платы. Самый популярный вариант составляет 10% от такого платежа. С одной стороны, доходность от сдачи квартиры в аренду за счет этого несколько снижается. Но, с другой стороны, владелец квартиры или коттеджа, сдаваемого в наем, полностью избавлен от решения всех организационных вопросов. Пока такой вариант не получил широкого распространения в России. Он особенно удобен, если вы постоянно проживаете в другом городе, часто бываете в командировках или просто имеете очень ограниченный запас свободного времени.

     Итак, мы убедились в том, что эксклюзивные договора бывают не только при совершении сделок купли-продажи, но и при оформлении сделок, связанных с арендой жилых помещений. При этом такие договора применяются для дорогостоящих элитных объектов недвижимости, арендаторами которых является весьма специфическая категории людей, донести информацию до которой необходимо с использованием особого подхода. Такие договора очень выгодны агентствам недвижимости, так как в случае успешного проведения сделки, они получают оплату и со стороны нанимателя, и со стороны собственника недвижимости. Поэтому к эксклюзивным клиентам сохраняется особое отношение даже после окончания срока действия договора, а почувствовать себя VIP-персоной всегда бывает приятно.

Как безопасно снять квартиру в Москве?

Как безопасно снять квартиру в Москве?

     Так сложились обстоятельства, что в данный момент вам понадобилось собственное отдельное жилье.  Возможно, вы приехали покорять столицу из другого города или хотите просто попробовать жить...

Что такое жилье эконом-класса?

Что такое жилье эконом-класса?

     Далеко не у всех москвичей и приезжих есть возможность купить квартиру в Москве и ближайшем Подмосковье, а, если такая возможность и появляется, то привлекают в первую очередь не красивые и недосягаемые...

Покупаем магазин

Покупаем магазин

     Собрались приобретать магазин и не знаете с чего начать? Мы поможем вам. Базовый этап в налаживании бизнеса – поиск и приобретение помещения. Купить помещение под магазин не просто. Во-первых, требуются...

Эксклюзивный договор при продаже квартиры

Эксклюзивный договор при продаже квартиры

     Решившись по тем или иным причинам на продажу вашей квартиры или загородного дома, и обратившись с этой целью в одно из московских агентств недвижимости, вам предложат заключить официальный договор...

Краткий обзор недвижимости в Германии

Краткий обзор недвижимости в Германии

     Уже давно стало аксиомой, не требующей доказательств, что лучший способ вложения денежный средств это покупка недвижимости. Причем если у вас есть возможность приобрести квартиру или дом не только в...

Кому на Руси жить хорошо – арендаторам или ипотечникам?

Кому на Руси жить хорошо – арендаторам или ипоте...

     Проценты по вкладам различных банков сегодня медленно, но верно растут. Экономисты знают, что такое явление – один из признаков ожидающейся инфляции. А это означает, что денежные вложения будут...

Изменение категории и назначения помещения

Изменение категории и назначения помещения

     Условно все объекты недвижимости можно разделить на «жилые» и «нежилые». Под жилыми помещениям, как правило, понимаются  квартиры, комнаты, коттеджи, загородные дома, виллы, таунхаусы, апартаменты. К...

Как не стать обманутым дольщиком?

Как не стать обманутым дольщиком?

     История об обманутых дольщиках, которые остались и без дома, и без денег, не могла оставить москвичей равнодушными, особенно тех, кто сам активно занимается решением квартирного вопроса в настоящий...

Краткий обзор недвижимости в США

Краткий обзор недвижимости в США

     Крупные американские города и их пригороды стали для нас уже вполне привычными и знакомыми по многочисленным фильмам. Даже тем, кто никогда не бывал в Северной Америке, кажется, что он там провел не один...

Как снять квартиру на сутки в чужом городе

Как снять квартиру на сутки в чужом городе

     Если вы хотите приехать в незнакомый город и не желаете разориться на проживании в гостинице, то вам следует узнать о том, как снять квартиру на сутки. Почему мы обращаем ваше внимание именно на...

Как арендовать нежилое помещение?

     В том случае, если вы зарегистрировали собственную фирму и начали заниматься оказанием тех или иных услуг, рано или поздно вам...

Снос жилых домов: очередная афера или выгодная сделка с государством?

     Старые дома, которые стали уже непригодны для жизни, сносили во все времена, и на их месте возводили современное жилье. Только вот...

Выбираем помещение под супермаркет

     Несмотря на то, что в современной Москве, казалось бы, должен быть просто избыток различных продуктовых и хозяйственных магазинов,...

Краткий обзор недвижимости в Тайланде

     Тайланд это страна похожая на дикий цветок. Она очень красива, загадочна, притягательна, не всем понятна и доступна и вместе с тем,...

Новые налоговые ставки на недвижимость

     Ставка налога на имущество в России сегодня не отличается от ставок во многих странах мира и составляет от 0,1% до 2% в год. Однако...

Кому на Руси жить хорошо – арендаторам или ипотечникам?

     Проценты по вкладам различных банков сегодня медленно, но верно растут. Экономисты знают, что такое явление – один из признаков...

Недвижимость в Турции для русских!

     Около пяти лет назад иностранные граждане получили возможность стать владельцами недвижимости в Турции. Власти этой страны дали...

Как перевести квартиру в нежилой фонд?

    Если вы вдруг решились открыть своё собственное дело и для этого бизнеса есть на примете наличествует своя квартира или другое...

Сколько стоит коммуналка в Испании?

     Если вы планируете переехать на ПМЖ в Испанию, то вам, наверное, интересно, сколько придется платить за коммунальные услуги. Может...

Коммерческая недвижимость в Москве в 2013 году

     Из всех сегментов коммерческой недвижимости Москвы в 2012 году бесспорными лидерами стали офисные и торговые объекты. Как считают...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru