Сдаем в аренду по эксклюзивному договору

04.03.13

     Если при решении продать квартиру собственники обычно понимают необходимость заключения эксклюзивного договора с агентством, который позволяет провести сделку максимально быстро, качественно и безопасно, то в ситуации со сдачей в аренду возникает вопрос, а стоит ли в этом случае заключать подобный договор?

     Действительно, ведь сделка аренды кажется намного проще и безопаснее, чем продажа недвижимости, да и суммы здесь фигурируют в несколько раз меньше. Зачем же тогда заключать эксклюзивный договор с агентством? Далеко не все владельцы квартир и загородных коттеджей вообще обращаются в московские агентства недвижимости, когда решают сдавать свою дополнительную свободную недвижимость, а передавать исключительные права на сдачу квартиры или загородного дома конкретному риэлтору им кажется совершенно бессмысленным. Ведь, основная задача найти платежеспособных арендаторов, в идеале на долгий срок, а это проще всего сделать, задействовав максимальное количество источников.

     Попробуем разобраться, насколько в действительности необходим эксклюзивный договор с агентством недвижимости в случае сдачи в аренду вашей недвижимости, и в каких случаях такой вариант является наиболее выгодным для собственника квартиры или загородного дома.

     Обратившись в одно из московских агентств недвижимости, вам, как и в случае с продажей квартиры или коттеджа, предложат заключить или стандартный договор оказания услуг, или эксклюзивный, делающий вас сразу же VIP-персоной. По условиям второго типа договора вы передаете данному агентству недвижимости все права на проведение и подготовку сделки, и не имеете права обращаться в другое агентство, к частным риэлторам или искать арендаторов самостоятельно. Чтобы вам не рассказывали в агентстве, на самом деле заключать эксклюзивный договор аренды имеет смысл, только в том случае, если вы сдаете жилье бизнес-класса или элитные объекты недвижимости. В таких квартирах, как правило, проведен хороший евроремонт, куплена качественная мебель и техника, а условия проживания отлично подходят преуспевающим бизнесменам, иностранцам и топ-менеджерам крупных компаний.

     Найти арендаторов самостоятельно бывает достаточно проблематично, учитывая специфику статуса потенциальных клиентов. Обычные источники информации здесь практически не работают, а арендные ставки сравнимы с зарплатой успешного менеджера международной компании. Именно для обеспечения безопасности и эффективности проведения таких сделок и заключается эксклюзивный договор с агентством, который предполагает достаточно кропотливую работу по поиску арендаторов и дорогостоящее размещение информации о сдающемся в аренду объекте недвижимости в специализированных источниках. Если же вы являетесь владельцем типовой квартиры, которую готовы предложить потенциальным клиентам эконом и комфорт-класса, то вам достаточно будет заключить с агентством стандартный договор оказания риэлтерских услуг. Этот договор будет для вас абсолютно бесплатным, в отличие от эксклюзивного договора. Но это совершенно не означает, что при заключении типового договора риэлтор сразу же потеряет к вам интерес, и не будет заниматься вашей квартирой или коттеджем. Просто для данной категории жилья применяются несколько иные методы привлечения потенциальных арендаторов, круг которых в несколько раз шире, чем среди желающих снять эксклюзивное элитное жилье. Так что за качество оказанных вам услуг вы можете быть абсолютно спокойны.

     Но вернемся к ситуации, когда вы владеете недвижимостью более высокого класса. Итак, заключение такого договора предполагает оплату не только со стороны арендатора, но и со стороны арендодателя, так как перечень оказываемых услуг, требует определенных материальных и ресурсных затрат. В зависимости от агентства недвижимости стоимость таких услуг может варьироваться от стоимости месячной арендной платы до 40-50% стоимости. В эту цену включена предварительная оценка арендной стоимости квартиры и рекомендации по ее подготовке к сдаче в аренду с целью повышения стоимости арендной платы и придания ей большей привлекательности в глаза потенциальных арендаторов (косметический ремонт, обновление мебели и техники, оформление нового дизайна интерьера и т.п), непосредственный поиск арендаторов, ответ на телефонные звонки и организация просмотров квартиры или коттеджа по согласованию с собственником, консультации на всех этапах сделки, разработка и оформление договора аренды и страховка гражданской ответственности перед третьими лицами (в случае пожара, затопления, прорыва батарей центрального отопления и других аварийных ситуаций), а также страховка сохранности внутреннего имущества квартиры (мебели, техники, сантехники и пр.). Во всех объявлениях о сдаче вашей квартиры или загородного дома в наем будут стоять контактные данные агентства недвижимости, поэтому вам придется контактировать только со своим персональным риэлтором и теми арендаторами, которые максимально подходят под ваши требования (пол, возраст, гражданство, социальный статус, семейное положение, наличие/отсутствие детей и животных и т.п.).

     Стандартный и наиболее оптимальный срок действия эксклюзивного договора составляет один месяц. Этот срок стимулирует оперативную работу риэлторов и помогает не откладывать процесс поиска потенциальных арендаторов на потом, надеясь на то, что клиент подождет, ведь обратиться к другим специалистам он не может по условиям данного договора. Кроме того, крупные московские агентства недвижимости предлагают  бесплатную гарантийную замену арендатора, если договор найма будет расторгнут по инициативе нанимателя в течение определенного фиксированного периода (как правило, в течение первых трех месяцев).

     Помимо классического эксклюзивного договора аренды жилой недвижимости, существует и еще одна разновидность договора, которая в настоящий момент больше популярна в Европе, чем в России, это договор доверительного управления. В соответствие с этим договором агентство недвижимости назначает управляющего, который будет следить за состоянием вашей сдаваемой в наем квартиры, проводить там по мере необходимости крупные и мелкие ремонтных работы, оплачивать коммунальные услуги, взимать с арендатора ежемесячную плату, подготавливать и подавать пакет документов в районное отделение федеральной налоговой инспекции, решать все конфликтные и спорные ситуации с арендатором, и беспокоить вас только в случае крайней необходимости. При этом собственник никак не будет контактировать с арендатором, а просто будет получать ежемесячные платежи на свой расчетный счет. Стандартная стоимость такой услуги доверительного управления представляет собой процент от ежемесячной арендной платы. Самый популярный вариант составляет 10% от такого платежа. С одной стороны, доходность от сдачи квартиры в аренду за счет этого несколько снижается. Но, с другой стороны, владелец квартиры или коттеджа, сдаваемого в наем, полностью избавлен от решения всех организационных вопросов. Пока такой вариант не получил широкого распространения в России. Он особенно удобен, если вы постоянно проживаете в другом городе, часто бываете в командировках или просто имеете очень ограниченный запас свободного времени.

     Итак, мы убедились в том, что эксклюзивные договора бывают не только при совершении сделок купли-продажи, но и при оформлении сделок, связанных с арендой жилых помещений. При этом такие договора применяются для дорогостоящих элитных объектов недвижимости, арендаторами которых является весьма специфическая категории людей, донести информацию до которой необходимо с использованием особого подхода. Такие договора очень выгодны агентствам недвижимости, так как в случае успешного проведения сделки, они получают оплату и со стороны нанимателя, и со стороны собственника недвижимости. Поэтому к эксклюзивным клиентам сохраняется особое отношение даже после окончания срока действия договора, а почувствовать себя VIP-персоной всегда бывает приятно.

Как перевести свою квартиру в нежилой фонд?

Как перевести свою квартиру в нежилой фонд?

     В нашей жизни могут возникать самые разнообразные ситуации и потребности, в том числе и в переводе своей жилой квартиры в нежилой фонд. Например, вы являетесь владельцем малопривлекательной для...

Особенности аренды и покупки складских помещений

Особенности аренды и покупки складских помещений

     Начиная заниматься собственным бизнесом, рано или поздно вы столкнетесь с необходимостью одновременного хранения большого количества товара. Если первоначально вам может хватать и небольшого...

Выбираем свою серию новостроек

Выбираем свою серию новостроек

     Приступая к процессу поиска квартиры, мы ищем варианты, соответствующие нашим требованиям, прежде всего, по цене, количеству комнат, общей и жилой площади, удаленности от метро и удобству транспортной...

В чьих интересах новый закон об аренде недвижимости в Москве?

В чьих интересах новый закон об аренде недвижимо...

     Сдача в аренду квартир и комнат стала для многих москвичей и жителей Подмосковья полноценным направлением бизнеса, приносящим стабильный посуточный или ежемесячный доход, в зависимости от того, на...

Понятие и принципы аренды недвижимости

Понятие и принципы аренды недвижимости

     Аренда появилась приблизительно за два тысячелетия до Рождества Христова, ее объектом была земля. В последствие предметами аренды стали строения, оборудование и даже энергетические комплексы.    ...

Как выбрать загородный дом?

Как выбрать загородный дом?

     Как часто при употреблении пословицы «мой дом – моя крепость» нам видится образ не обычной типовой квартиры в многоэтажном доме, а небольшой уютный загородный коттедж? Многие из нас с детства мечтали...

Пятиэтажки: за и против

Пятиэтажки: за и против

     Очень многим риэлторам знакома ситуация, когда потенциальные покупатели квартир, описывая свое будущее жилье, кроме стандартного «кроме первый и последних этажей», предпочтительного...

Особенности перепланировки нежилых помещений

Особенности перепланировки нежилых помещений

     Покупая или арендуя готовое нежилое помещение под офис, склад, ресторан или магазин рано или поздно вы неизбежно столкнетесь с необходимостью проведения перепланировки и переустройства данного...

Нужно ли оформлять разрешение на строительство дома?

Нужно ли оформлять разрешение на строительство д...

     Когда мы слышим фразу «оформление разрешения на строительство дома», сразу же возникает образ затяжного процесса сбора многочисленных документов и посещения всевозможных государственных инстанций....

А не купить ли домик в Сочи?

А не купить ли домик в Сочи?

     Наверное, каждый житель такого крупного мегаполиса, как Москва, хотя бы однажды задумывался о том, что может быть стоит бросить все и перебраться от шума и суеты куда-нибудь поближе к сказочному синему...

Сроки, на которые можно снять квартиру в Москве

     Интересно, на какой срок можно снять квартиру в Москве? По идее, на любой. Все зависит от мнения собственника на этот счет. Речь...

Как купить квартиру в Москве?

     Покупка квартиры – это целый процесс, долгий и трудоемкий, занимающий много времени и мыслей. Если по завершении цель будет...

Как выписать жильца из неприватизированной квартиры?

     Идею необходимости приватизации муниципальной квартиры поддерживают многие, потому что осознание того, что теперь это ваша...

Почем нынче жилье в столице?

     Ни для кого из нас не секрет, что недвижимость в Москве и ближайшем Подмосковье считается одной из самых дорогих в мире, особенно...

Элитная недвижимость: секреты правильного выбора

     Устали от жизни в типовых многоэтажных домах? Хочется чего-то нового, более просторного и комфортного? Пора уже подчеркнуть ваш...

Недвижимость в Новой Москве

     Еще совсем недавнее привычное территориальное деление Москвы претерпело значительные изменения во второй половине 2011 года....

Как правильно оформить налоговый вычет?

     Очень немногие москвичи и жители Подмосковья знают о своем праве на получение налогового вычета при покупке собственной квартиры...

Квартиры посуточно, как грамотно сдать!

     Довольно многие собственники свободной недвижимости останавливаются на том, чтобы сдавать ее посуточно. Этот факт вполне...

Как продать  квартиру, находящуюся в залоге у банка?

     Когда мы совершаем самую глобальную покупку в нашей жизни, то нам кажется, что это уже навсегда. Но, к сожалению, обстоятельства...

Особенности покупки и аренды производственных помещений

     Задумались об организации собственного производства? Тогда вам предстоит не только в теории, но и на практике изучить весь...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru