Сдаем в аренду по эксклюзивному договору

04.03.13

     Если при решении продать квартиру собственники обычно понимают необходимость заключения эксклюзивного договора с агентством, который позволяет провести сделку максимально быстро, качественно и безопасно, то в ситуации со сдачей в аренду возникает вопрос, а стоит ли в этом случае заключать подобный договор?

     Действительно, ведь сделка аренды кажется намного проще и безопаснее, чем продажа недвижимости, да и суммы здесь фигурируют в несколько раз меньше. Зачем же тогда заключать эксклюзивный договор с агентством? Далеко не все владельцы квартир и загородных коттеджей вообще обращаются в московские агентства недвижимости, когда решают сдавать свою дополнительную свободную недвижимость, а передавать исключительные права на сдачу квартиры или загородного дома конкретному риэлтору им кажется совершенно бессмысленным. Ведь, основная задача найти платежеспособных арендаторов, в идеале на долгий срок, а это проще всего сделать, задействовав максимальное количество источников.

     Попробуем разобраться, насколько в действительности необходим эксклюзивный договор с агентством недвижимости в случае сдачи в аренду вашей недвижимости, и в каких случаях такой вариант является наиболее выгодным для собственника квартиры или загородного дома.

     Обратившись в одно из московских агентств недвижимости, вам, как и в случае с продажей квартиры или коттеджа, предложат заключить или стандартный договор оказания услуг, или эксклюзивный, делающий вас сразу же VIP-персоной. По условиям второго типа договора вы передаете данному агентству недвижимости все права на проведение и подготовку сделки, и не имеете права обращаться в другое агентство, к частным риэлторам или искать арендаторов самостоятельно. Чтобы вам не рассказывали в агентстве, на самом деле заключать эксклюзивный договор аренды имеет смысл, только в том случае, если вы сдаете жилье бизнес-класса или элитные объекты недвижимости. В таких квартирах, как правило, проведен хороший евроремонт, куплена качественная мебель и техника, а условия проживания отлично подходят преуспевающим бизнесменам, иностранцам и топ-менеджерам крупных компаний.

     Найти арендаторов самостоятельно бывает достаточно проблематично, учитывая специфику статуса потенциальных клиентов. Обычные источники информации здесь практически не работают, а арендные ставки сравнимы с зарплатой успешного менеджера международной компании. Именно для обеспечения безопасности и эффективности проведения таких сделок и заключается эксклюзивный договор с агентством, который предполагает достаточно кропотливую работу по поиску арендаторов и дорогостоящее размещение информации о сдающемся в аренду объекте недвижимости в специализированных источниках. Если же вы являетесь владельцем типовой квартиры, которую готовы предложить потенциальным клиентам эконом и комфорт-класса, то вам достаточно будет заключить с агентством стандартный договор оказания риэлтерских услуг. Этот договор будет для вас абсолютно бесплатным, в отличие от эксклюзивного договора. Но это совершенно не означает, что при заключении типового договора риэлтор сразу же потеряет к вам интерес, и не будет заниматься вашей квартирой или коттеджем. Просто для данной категории жилья применяются несколько иные методы привлечения потенциальных арендаторов, круг которых в несколько раз шире, чем среди желающих снять эксклюзивное элитное жилье. Так что за качество оказанных вам услуг вы можете быть абсолютно спокойны.

     Но вернемся к ситуации, когда вы владеете недвижимостью более высокого класса. Итак, заключение такого договора предполагает оплату не только со стороны арендатора, но и со стороны арендодателя, так как перечень оказываемых услуг, требует определенных материальных и ресурсных затрат. В зависимости от агентства недвижимости стоимость таких услуг может варьироваться от стоимости месячной арендной платы до 40-50% стоимости. В эту цену включена предварительная оценка арендной стоимости квартиры и рекомендации по ее подготовке к сдаче в аренду с целью повышения стоимости арендной платы и придания ей большей привлекательности в глаза потенциальных арендаторов (косметический ремонт, обновление мебели и техники, оформление нового дизайна интерьера и т.п), непосредственный поиск арендаторов, ответ на телефонные звонки и организация просмотров квартиры или коттеджа по согласованию с собственником, консультации на всех этапах сделки, разработка и оформление договора аренды и страховка гражданской ответственности перед третьими лицами (в случае пожара, затопления, прорыва батарей центрального отопления и других аварийных ситуаций), а также страховка сохранности внутреннего имущества квартиры (мебели, техники, сантехники и пр.). Во всех объявлениях о сдаче вашей квартиры или загородного дома в наем будут стоять контактные данные агентства недвижимости, поэтому вам придется контактировать только со своим персональным риэлтором и теми арендаторами, которые максимально подходят под ваши требования (пол, возраст, гражданство, социальный статус, семейное положение, наличие/отсутствие детей и животных и т.п.).

     Стандартный и наиболее оптимальный срок действия эксклюзивного договора составляет один месяц. Этот срок стимулирует оперативную работу риэлторов и помогает не откладывать процесс поиска потенциальных арендаторов на потом, надеясь на то, что клиент подождет, ведь обратиться к другим специалистам он не может по условиям данного договора. Кроме того, крупные московские агентства недвижимости предлагают  бесплатную гарантийную замену арендатора, если договор найма будет расторгнут по инициативе нанимателя в течение определенного фиксированного периода (как правило, в течение первых трех месяцев).

     Помимо классического эксклюзивного договора аренды жилой недвижимости, существует и еще одна разновидность договора, которая в настоящий момент больше популярна в Европе, чем в России, это договор доверительного управления. В соответствие с этим договором агентство недвижимости назначает управляющего, который будет следить за состоянием вашей сдаваемой в наем квартиры, проводить там по мере необходимости крупные и мелкие ремонтных работы, оплачивать коммунальные услуги, взимать с арендатора ежемесячную плату, подготавливать и подавать пакет документов в районное отделение федеральной налоговой инспекции, решать все конфликтные и спорные ситуации с арендатором, и беспокоить вас только в случае крайней необходимости. При этом собственник никак не будет контактировать с арендатором, а просто будет получать ежемесячные платежи на свой расчетный счет. Стандартная стоимость такой услуги доверительного управления представляет собой процент от ежемесячной арендной платы. Самый популярный вариант составляет 10% от такого платежа. С одной стороны, доходность от сдачи квартиры в аренду за счет этого несколько снижается. Но, с другой стороны, владелец квартиры или коттеджа, сдаваемого в наем, полностью избавлен от решения всех организационных вопросов. Пока такой вариант не получил широкого распространения в России. Он особенно удобен, если вы постоянно проживаете в другом городе, часто бываете в командировках или просто имеете очень ограниченный запас свободного времени.

     Итак, мы убедились в том, что эксклюзивные договора бывают не только при совершении сделок купли-продажи, но и при оформлении сделок, связанных с арендой жилых помещений. При этом такие договора применяются для дорогостоящих элитных объектов недвижимости, арендаторами которых является весьма специфическая категории людей, донести информацию до которой необходимо с использованием особого подхода. Такие договора очень выгодны агентствам недвижимости, так как в случае успешного проведения сделки, они получают оплату и со стороны нанимателя, и со стороны собственника недвижимости. Поэтому к эксклюзивным клиентам сохраняется особое отношение даже после окончания срока действия договора, а почувствовать себя VIP-персоной всегда бывает приятно.

Есть ли смысл делать ремонт в арендуемой квартире?

Есть ли смысл делать ремонт в арендуемой квартир...

     Каждый из нас стремится свить свое гнездо и обустроить свое жилище по собственному вкусу, чтобы находиться там было уютно и комфортно. Для того чтобы внести позитивные изменения в вашу квартиру не...

Особенности аренды и покупки складских помещений

Особенности аренды и покупки складских помещений

     Начиная заниматься собственным бизнесом, рано или поздно вы столкнетесь с необходимостью одновременного хранения большого количества товара. Если первоначально вам может хватать и небольшого...

Сдаем в аренду по эксклюзивному договору

Сдаем в аренду по эксклюзивному договору

     Если при решении продать квартиру собственники обычно понимают необходимость заключения эксклюзивного договора с агентством, который позволяет провести сделку максимально быстро, качественно и...

Гараж: покупка или аренда?

Гараж: покупка или аренда?

     Приобретение автомобиля для некоторых становится воплощением давней мечты, а для других это просто жизненная необходимость. В любом случае, по какой бы причине вы ни решились на покупку автомобиля,...

Квартиры, купленные на «материнский капитал»

Квартиры, купленные на «материнский капитал»

     Среди предложений о покупке значительную часть объектов недвижимости составляют на сегодня квартиры, которые были куплены при участии «материнского капитала». Риелторы не очень любят проводить...

Элитная недвижимость: сегмент с иммунитетом к кризису

Элитная недвижимость: сегмент с иммунитетом к кр...

     Риск финансового кризиса всегда довлеет над практически всеми сферами бизнеса, однако элитная недвижимость, как и вообще категория элитных товаров, стоять будет несколько отдельно.      Дело в том, что...

Как правильно сдавать квартиру?

Как правильно сдавать квартиру?

     Сдача квартиры в аренду — это весьма прибыльная деятельность. Доходы, которые получают собственники недвижимости от сдачи ее в наем, сегодня весьма велики. В особенности, если речь идет о таком...

Краткий обзор недвижимости в Канаде

Краткий обзор недвижимости в Канаде

     За последние годы Канада в глазах россиян стала очень привлекательной страной с точки зрения работы и проживания на ее территории, а, следовательно, и с точки зрения приобретения жилой и коммерческой...

Самые эффективные способы управления недвижимостью

Самые эффективные способы управления недвижимост...

     Наличие собственной жилой или коммерческой недвижимости это не только выгодная инвестиция и возможность получения дополнительной прибыли, но и большая ответственность. Для того чтобы объект...

Краткий обзор недвижимости в США

Краткий обзор недвижимости в США

     Крупные американские города и их пригороды стали для нас уже вполне привычными и знакомыми по многочисленным фильмам. Даже тем, кто никогда не бывал в Северной Америке, кажется, что он там провел не один...

Понятие и принципы аренды недвижимости

     Аренда появилась приблизительно за два тысячелетия до Рождества Христова, ее объектом была земля. В последствие предметами аренды...

Аренда квартир без посредников!

     С каждым годом существенно пополняются ряды желающих снять жилье без привлечения посредников. Конечно же, это обусловлено прежде...

Есть ли смысл делать ремонт в арендуемой квартире?

     Каждый из нас стремится свить свое гнездо и обустроить свое жилище по собственному вкусу, чтобы находиться там было уютно и...

Выбираем свое подмосковное направление: Осташковское шоссе

     Выбирая место для своей будущей дачи или загородного коттеджа, где можно проживать в течение всего года, многие обращают внимание...

Как построить бассейн

     Итак, дачный участок выбран и куплен, дом построен, цветы красиво расположились на клумбах, зона отдыха с мангалом для шашлыка...

Доступные квартиры для молодых семей

     Наверное, каждая  молодая семья мечтает о приобретении собственного семейного гнездышка, которое можно свить по собственному...

Как выбрать земельный участок?

     Итак, вы, наконец-то, решили, что пора сбегать из душного мегаполиса и дать себе шанс наслаждаться тишиной и свежим воздухом в любое...

Почем нынче жилье в столице?

     Ни для кого из нас не секрет, что недвижимость в Москве и ближайшем Подмосковье считается одной из самых дорогих в мире, особенно...

Всё, что вы хотели знать об элитном жилье

     По отношению к жилью термин «элитный» появился в нашей стране в 90-х годах прошлого столетия. За прошедшие с тех пор годы он...

10 способов сэкономить на квартплате

     Часто когда мы получаем квитанции об оплате за коммунальные услуги, у нас округляются глаза. Почему такие огромные цифры? Можно ли...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru