Снос жилых домов: очередная афера или выгодная сделка с государством?

15.02.13

     Старые дома, которые стали уже непригодны для жизни, сносили во все времена, и на их месте возводили современное жилье. Только вот понимание такой «непригодности» было несколько различным, а масштабы сноса домов скорее носили единичный характер. С появлением же муниципальной программы, направленной на переселение жильцов из старых домов в новостройки, сделало этот процесс непрерывным и глобальным не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и других крупных городах России.

     Сразу же возник целый комплекс вопросов и непонимания своей дальнейшей судьбы. Какое жилье считается непригодным для жизни? Каковы сроки снесения домов? Что выгоднее продать квартиру в доме под снос или дождаться получения обещанного жилья в новостройке? Какой площади будет квартира в новом доме? Имеет ли смысл приватизировать свою старую квартиру? Можно ли прописать в квартиру, расположенную в доме под снос, кого-то из своих родственников и на что это будет влиять? Как узнать точные сроки сноса своего дома? Где именно будут предлагаться квартиры взамен существующей? Несмотря на то, что программа существует уже достаточно давно, далеко не на все перечисленные вопросы можно найти однозначный ответ. Но, все же, постараемся разобраться в текущей ситуации со сносом старых домов.

     Первое с чего следует начать это разобраться в самом понятии «старых и непригодных для жизни домов». Что же под этим подразумевается в наши дни? Непригодными для жизни считаются дома, находящиеся в аварийном состоянии и оцененные по уровню износа более чем на 70%. К таким домам относятся строения барачного типа, так называемые «хрущевки», представленные пятиэтажными, семиэтажными и девятиэтажными домами. Большинство людей ошибочно полагает, что под программу сноса ветхого жилья попадают только панельные пятиэтажки, но это совсем не так. Правда заключается в том, что большая часть таких домов действительно представлена пятиэтажками, поэтому и создается неверное представление, когда вы видите, как сносят целые пятиэтажные районы.

     Но не только по причине ветхости и непригодности для жизни в современной Москве сносятся дома. Есть еще одна причина, именуемая так называемыми «нуждами города». Такая ситуация может возникнуть, если, например, на месте вашего дома планируется строительство крупной транспортной развязки. В таком случае государство имеет право с вашего согласия переселить вас в другой дом. В случае принятия решения о сносе дома по какой-либо из этих причин, за год до этого события вам будет выслано официальное уведомление, а примерно за полгода начнется непосредственный процесс переселения. Ни один дом в Москве не может быть снесен без Постановления Правительства Москвы.

     В ситуации со сносом дома очень многие боятся остаться вообще без всего и стремятся поскорее продать свою квартиру, чтобы купить что-то другое в этом же районе. Это связано, прежде всего, с уже сложившимся скептическим и недоверчивым отношением к нашему правительству. Конечно, вы можете продать свою квартиру и самостоятельно решить вопрос с переездом на новое место жительство, но совсем не лишним будет знать о том, какие права на компенсацию сносимой квартиры у вас есть по закону:

  1. Предоставление равноценного жилья с автоматическим оформлением в собственность (если ваша квартира в сносимом доме была приватизирована);
  2. Предоставление нового жилья по договору социального найма (если квартира приватизирована не была);
  3. Предоставление денежной компенсации для самостоятельного приобретения новой недвижимости (возможно только в случае приватизации квартиры).

     Исходя из таких гарантированных возможностей, вы сами можете легко сделать вывод, имеет ли смысл приватизировать квартиру в таком доме. Основными плюсами приватизации здесь будут права на компенсацию среднерыночной стоимости сносимого жилья или получение равноценной по стоимости и самое главное количеству комнат квартиры в новом доме. Единственное, на что следует обратить внимание это на само понятие «нового дома». Если в самом начале переселения всем жильцам предлагали квартиры в новостройках, то со временем начали предлагать просто равнозначные квартиры в уже неновых домах, относящихся ко вторичному рынку недвижимости. Так, что никаких гарантий получения квартиры именно в новостройке на сегодняшний день у вас нет.

     Получение квартиры в новом доме преимущественно зависит от причины сноса дома. Если снос строения осуществляется в плановом порядке, государство заранее подготавливает процесс переселения и строит новые дома для этой цели. Если же жильцов переселяют по причине аварийного состояния дома, такое переселение не относится к разряду плановых и жильцам могут предлагать варианты квартир и на вторичном рынке недвижимости. Среди юристов также существуют разногласия относительно обязательного условия переселения в тот же район, где находился снесенный дом.  Кто-то отмечает, что вы можете через суд требовать предоставления аналогичного жилья в том же районе, а кто-то придерживается точки зрения, что это возможно только при наличии веских оснований, и государство обязано предоставить вам квартиру в черте города Москвы без обязательной привязки к конкретному району. На практике, как правило, все-таки стараются предлагать квартиры в том же районе, пусть и дальше от метро.

     Главный минус приватизации квартиры в сносимом доме относится к той ситуации, когда вы имеете право на улучшение жилищных условий. В  таком случае приватизировать квартиру не стоит. Проживание в квартире по договору социального найма позволит вам претендовать не только на получение квартиры большей площади в соответствие с нормами (18 квадратных метров на человека), но и требовать предоставления разных квартир, если вы можете доказать факт проживания разных семей на территории одной квартиры. А приватизировать вы всегда сможете уже новую полученную квартиру. Кроме того, при получение новой квартиры вне зависимости от того, стоите ли вы на очереди по улучшению жилищных условий или нет, вы получите квартиру площадью 33 квадратных метра, если в квартире был прописан один человек, 42 квадратных метра на двоих, и далее, так же, как и при расчете площади в случае улучшения условий проживания по 18 метров на каждого члена семьи. Основные сложности при переселении семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, возникли с 2011 года, когда законодательно стало разрешено переселять такие семьи в равнозначные квартиры и оставлять в списках на расширение площади.

     В том случае, если вы выбираете вариант денежной компенсации рыночной стоимости квартиры, что часто используют владельцы квартир, фактически проживающие в другом месте, вам стоит сосредоточиться на получение адекватной суммы. Для этого вы можете обратиться в независимую оценочную компанию, которая методом сравнительного анализа оценит рыночную стоимость вашей квартиры и выдаст вам официальное заключение. Кроме непосредственной стоимости квартиры, вы можете также требовать компенсации упущенной выгоды, например, в том случае, если эта квартира официально сдается в аренду. Здесь вам совсем не помешает консультация опытного юриста. Обязательным условием получения такой компенсации от государства является инвестирование полученных безналичных денежных средств в приобретение нового жилья. В том числе, и в виде вклада в строительство нового дома на месте сносимого.

     Если же вы не хотите дожидаться момента сноса вашего дома, а стремитесь переехать в более комфортные условия уже сейчас, то тогда имеет смысл рассмотреть вариант продажи квартиры. На современном рынке недвижимости существует целая категория покупателей, ищущих квартиры именно в таких домах. Их привлекает, прежде всего, возможность получения нового жилья по цене старого. Но, как уже говорилось выше, сейчас не всегда есть стопроцентная гарантия предоставления равноценного жилья именно в новостройке. Важно учитывать то обстоятельство, что после получения официального уведомления о сносе дома, проведение каких-либо сделок с недвижимостью, включая ее приватизацию и прописку кого-то из родственников, замораживается. Соответственно, вы можете продать квартиру только в том случае, если просто знаете о планирующемся сносе, но не получили уведомления о точной дате сноса.

     Стоимость таких квартир, особенно однокомнатных, может быть даже выше стоимости аналогичных квартир эконом-класса в нормальных не аварийных домах. В среднем такая разница составляет порядка 14%. Так что вы легко сможете не только подобрать себе равнозначный вариант на вторичном рынке недвижимости, но еще и останутся деньги на небольшой ремонт и покупку мебели.  Интересный факт, что если рассматривать соотношение объема квартир продающихся в готовящихся под снос пятиэтажках и девятиэтажках, то 77% продаваемых квартир приходится именно на девятиэтажки, а 20% на пятиэтажные дома. Оставшиеся 3% распределяются между ветхими домами другой этажности. Эксперты объясняют это тем, что пятиэтажные дома сносятся намного активнее, а, следовательно, шансов получить новую квартиру у жителей таких домов больше. Вот владельцы и не спешат с продажей своей недвижимости в ожидании лучшего варианта.

     И в заключение, немного статистики и актуальной информации по решению вопроса о сносе старых домов. По официальным данным в настоящий момент уже снесено порядка 80% ветхих и аварийных домов, а также домов периода первого индустриального домостроения. Самое большое количество таких домов расположено в Западном округе Москвы. Главным камнем преткновения в вопросе переселения становится отсутствие необходимого количества сданных в эксплуатацию новостроек в тех районах города, где запланирован снос пятиэтажек. А жители в большинстве случаев отказываются от переселения в другие округа. Поэтому сроки реализации проекта приходится постоянно сдвигать. Кроме того, по условиям  программы переселения всем жителям сносимых «хрущевок» обязаны предоставить квартиры равнозначные по количеству комнат.

     Учитывая, что в большинстве типовых пятиэтажек основную массу составляют двухкомнатные квартиры, а в современных домах практически в равных пропорциях встречаются также однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Соответственно, двухкомнатных квартир всем желающим просто не хватает.  На конец января 2013 программа сноса пятиэтажек полностью завершена в Центральном и Южном округах города, а также в Зеленограде. В рамках данной программы было снесено 1365 зданий и 1722 дома. Активное продолжение данной программы запланировано на 2013-2014 годы. Так что у вас есть все шансы поменять вашу старую квартиру на новую комфортную квартиру в современной многоэтажке в самой ближайшей перспективе.

Изменение категории и назначения помещения

Изменение категории и назначения помещения

     Условно все объекты недвижимости можно разделить на «жилые» и «нежилые». Под жилыми помещениям, как правило, понимаются  квартиры, комнаты, коттеджи, загородные дома, виллы, таунхаусы, апартаменты. К...

Гараж: покупка или аренда?

Гараж: покупка или аренда?

     Приобретение автомобиля для некоторых становится воплощением давней мечты, а для других это просто жизненная необходимость. В любом случае, по какой бы причине вы ни решились на покупку автомобиля,...

Все, что вы хотели знать об аренде коттеджей

Все, что вы хотели знать об аренде коттеджей

     Если вы являетесь счастливым обладателем собственного загородного дома, но не проживаете там круглый год и хотите получать дополнительную прибыль, у вас есть прекрасная возможность сдавать его в...

Покупаем дачу

Покупаем дачу

     Собственная квартира уже есть, отдых за границей наскучил, и все чаще с ностальгией вспоминается бабушкин домик в деревне, где вы проводили столько счастливых часов в детстве, наслаждаясь чудесным...

Элитная недвижимость: сегмент с иммунитетом к кризису

Элитная недвижимость: сегмент с иммунитетом к кр...

     Риск финансового кризиса всегда довлеет над практически всеми сферами бизнеса, однако элитная недвижимость, как и вообще категория элитных товаров, стоять будет несколько отдельно.      Дело в том, что...

Квартиры посуточно или гостиничные номера?

Квартиры посуточно или гостиничные номера?

      Довольно перед многими путешественниками стоит вопрос — остановится в гостинице или снять квартиру посуточно? Каждый вид аренды имеет свои преимущества и недостатки, которые очень важно знать,...

Где оформить самый выгодный ипотечный кредит?

Где оформить самый выгодный ипотечный кредит?

     Иметь свой собственный дом мечта миллионов людей. Но, к сожалению, далеко не у  всех есть достаточное количество денежных средств, чтоб такую мечту осуществить. Отказываться от идеи покупки дома или...

Быстро и безопасно обменять квартиру на новую

Быстро и безопасно обменять квартиру на новую

     Если вы уже являетесь счастливым владельцем собственной квартиры, но не хотите останавливаться на достигнутом и мечтаете об улучшении жилищных условий, то вам стоит более детально ознакомиться с...

Самые эффективные способы управления недвижимостью

Самые эффективные способы управления недвижимост...

     Наличие собственной жилой или коммерческой недвижимости это не только выгодная инвестиция и возможность получения дополнительной прибыли, но и большая ответственность. Для того чтобы объект...

Сроки, на которые можно снять квартиру в Москве

Сроки, на которые можно снять квартиру в Москве

     Интересно, на какой срок можно снять квартиру в Москве? По идее, на любой. Все зависит от мнения собственника на этот счет. Речь пойдет о долгосрочной аренде и найме жилья на несколько месяцев.    ...

ФСФР проконтролирует дольщиков

     Минэкономики представил проекты постановлений, в которых определение политики долевого строительства переходит к Минфину, а...

Московское агентство недвижимости

     Перед жителями Первопрестольной довольно часто встает актуальный вопрос о продаже или покупке недвижимости. Большое число...

Особенности социальной ипотеки для многодетных семей

     Вопрос приобретения собственного жилья актуален для большинства молодых семей. Особенно остро он встает, если у вас в семье...

Краткий обзор недвижимости в Италии

     Всем известно крылатое выражение «Увидеть Рим и умереть!». Побывать в Риме и вообще в Италии обязательно стоит хотя бы раз в жизни, и...

Краткий обзор недвижимости в Тайланде

     Тайланд это страна похожая на дикий цветок. Она очень красива, загадочна, притягательна, не всем понятна и доступна и вместе с тем,...

Особенности перепланировки нежилых помещений

     Покупая или арендуя готовое нежилое помещение под офис, склад, ресторан или магазин рано или поздно вы неизбежно столкнетесь с...

Основные тренды рынка недвижимости в 2013 году

     С самого начала наступившего 2013 года четко видно, что для московского рынка недвижимости этот год будет довольно насыщенным и...

Выбираем свое подмосковное направление: Симферопольское шоссе

     Само название шоссе, «Симферопольское», навевает мысли о море, солнце и лете и кажется, что близость к Черному морю сможет...

Предоплата при покупке объекта недвижимости

     Предоплата является весомым аргументом в пользу заключаемой сделки по приобретению какого-либо объекта недвижимости. Когда...

Выбираем помещение под супермаркет

     Несмотря на то, что в современной Москве, казалось бы, должен быть просто избыток различных продуктовых и хозяйственных магазинов,...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru