Снос жилых домов: очередная афера или выгодная сделка с государством?

15.02.13

     Старые дома, которые стали уже непригодны для жизни, сносили во все времена, и на их месте возводили современное жилье. Только вот понимание такой «непригодности» было несколько различным, а масштабы сноса домов скорее носили единичный характер. С появлением же муниципальной программы, направленной на переселение жильцов из старых домов в новостройки, сделало этот процесс непрерывным и глобальным не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и других крупных городах России.

     Сразу же возник целый комплекс вопросов и непонимания своей дальнейшей судьбы. Какое жилье считается непригодным для жизни? Каковы сроки снесения домов? Что выгоднее продать квартиру в доме под снос или дождаться получения обещанного жилья в новостройке? Какой площади будет квартира в новом доме? Имеет ли смысл приватизировать свою старую квартиру? Можно ли прописать в квартиру, расположенную в доме под снос, кого-то из своих родственников и на что это будет влиять? Как узнать точные сроки сноса своего дома? Где именно будут предлагаться квартиры взамен существующей? Несмотря на то, что программа существует уже достаточно давно, далеко не на все перечисленные вопросы можно найти однозначный ответ. Но, все же, постараемся разобраться в текущей ситуации со сносом старых домов.

     Первое с чего следует начать это разобраться в самом понятии «старых и непригодных для жизни домов». Что же под этим подразумевается в наши дни? Непригодными для жизни считаются дома, находящиеся в аварийном состоянии и оцененные по уровню износа более чем на 70%. К таким домам относятся строения барачного типа, так называемые «хрущевки», представленные пятиэтажными, семиэтажными и девятиэтажными домами. Большинство людей ошибочно полагает, что под программу сноса ветхого жилья попадают только панельные пятиэтажки, но это совсем не так. Правда заключается в том, что большая часть таких домов действительно представлена пятиэтажками, поэтому и создается неверное представление, когда вы видите, как сносят целые пятиэтажные районы.

     Но не только по причине ветхости и непригодности для жизни в современной Москве сносятся дома. Есть еще одна причина, именуемая так называемыми «нуждами города». Такая ситуация может возникнуть, если, например, на месте вашего дома планируется строительство крупной транспортной развязки. В таком случае государство имеет право с вашего согласия переселить вас в другой дом. В случае принятия решения о сносе дома по какой-либо из этих причин, за год до этого события вам будет выслано официальное уведомление, а примерно за полгода начнется непосредственный процесс переселения. Ни один дом в Москве не может быть снесен без Постановления Правительства Москвы.

     В ситуации со сносом дома очень многие боятся остаться вообще без всего и стремятся поскорее продать свою квартиру, чтобы купить что-то другое в этом же районе. Это связано, прежде всего, с уже сложившимся скептическим и недоверчивым отношением к нашему правительству. Конечно, вы можете продать свою квартиру и самостоятельно решить вопрос с переездом на новое место жительство, но совсем не лишним будет знать о том, какие права на компенсацию сносимой квартиры у вас есть по закону:

  1. Предоставление равноценного жилья с автоматическим оформлением в собственность (если ваша квартира в сносимом доме была приватизирована);
  2. Предоставление нового жилья по договору социального найма (если квартира приватизирована не была);
  3. Предоставление денежной компенсации для самостоятельного приобретения новой недвижимости (возможно только в случае приватизации квартиры).

     Исходя из таких гарантированных возможностей, вы сами можете легко сделать вывод, имеет ли смысл приватизировать квартиру в таком доме. Основными плюсами приватизации здесь будут права на компенсацию среднерыночной стоимости сносимого жилья или получение равноценной по стоимости и самое главное количеству комнат квартиры в новом доме. Единственное, на что следует обратить внимание это на само понятие «нового дома». Если в самом начале переселения всем жильцам предлагали квартиры в новостройках, то со временем начали предлагать просто равнозначные квартиры в уже неновых домах, относящихся ко вторичному рынку недвижимости. Так, что никаких гарантий получения квартиры именно в новостройке на сегодняшний день у вас нет.

     Получение квартиры в новом доме преимущественно зависит от причины сноса дома. Если снос строения осуществляется в плановом порядке, государство заранее подготавливает процесс переселения и строит новые дома для этой цели. Если же жильцов переселяют по причине аварийного состояния дома, такое переселение не относится к разряду плановых и жильцам могут предлагать варианты квартир и на вторичном рынке недвижимости. Среди юристов также существуют разногласия относительно обязательного условия переселения в тот же район, где находился снесенный дом.  Кто-то отмечает, что вы можете через суд требовать предоставления аналогичного жилья в том же районе, а кто-то придерживается точки зрения, что это возможно только при наличии веских оснований, и государство обязано предоставить вам квартиру в черте города Москвы без обязательной привязки к конкретному району. На практике, как правило, все-таки стараются предлагать квартиры в том же районе, пусть и дальше от метро.

     Главный минус приватизации квартиры в сносимом доме относится к той ситуации, когда вы имеете право на улучшение жилищных условий. В  таком случае приватизировать квартиру не стоит. Проживание в квартире по договору социального найма позволит вам претендовать не только на получение квартиры большей площади в соответствие с нормами (18 квадратных метров на человека), но и требовать предоставления разных квартир, если вы можете доказать факт проживания разных семей на территории одной квартиры. А приватизировать вы всегда сможете уже новую полученную квартиру. Кроме того, при получение новой квартиры вне зависимости от того, стоите ли вы на очереди по улучшению жилищных условий или нет, вы получите квартиру площадью 33 квадратных метра, если в квартире был прописан один человек, 42 квадратных метра на двоих, и далее, так же, как и при расчете площади в случае улучшения условий проживания по 18 метров на каждого члена семьи. Основные сложности при переселении семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, возникли с 2011 года, когда законодательно стало разрешено переселять такие семьи в равнозначные квартиры и оставлять в списках на расширение площади.

     В том случае, если вы выбираете вариант денежной компенсации рыночной стоимости квартиры, что часто используют владельцы квартир, фактически проживающие в другом месте, вам стоит сосредоточиться на получение адекватной суммы. Для этого вы можете обратиться в независимую оценочную компанию, которая методом сравнительного анализа оценит рыночную стоимость вашей квартиры и выдаст вам официальное заключение. Кроме непосредственной стоимости квартиры, вы можете также требовать компенсации упущенной выгоды, например, в том случае, если эта квартира официально сдается в аренду. Здесь вам совсем не помешает консультация опытного юриста. Обязательным условием получения такой компенсации от государства является инвестирование полученных безналичных денежных средств в приобретение нового жилья. В том числе, и в виде вклада в строительство нового дома на месте сносимого.

     Если же вы не хотите дожидаться момента сноса вашего дома, а стремитесь переехать в более комфортные условия уже сейчас, то тогда имеет смысл рассмотреть вариант продажи квартиры. На современном рынке недвижимости существует целая категория покупателей, ищущих квартиры именно в таких домах. Их привлекает, прежде всего, возможность получения нового жилья по цене старого. Но, как уже говорилось выше, сейчас не всегда есть стопроцентная гарантия предоставления равноценного жилья именно в новостройке. Важно учитывать то обстоятельство, что после получения официального уведомления о сносе дома, проведение каких-либо сделок с недвижимостью, включая ее приватизацию и прописку кого-то из родственников, замораживается. Соответственно, вы можете продать квартиру только в том случае, если просто знаете о планирующемся сносе, но не получили уведомления о точной дате сноса.

     Стоимость таких квартир, особенно однокомнатных, может быть даже выше стоимости аналогичных квартир эконом-класса в нормальных не аварийных домах. В среднем такая разница составляет порядка 14%. Так что вы легко сможете не только подобрать себе равнозначный вариант на вторичном рынке недвижимости, но еще и останутся деньги на небольшой ремонт и покупку мебели.  Интересный факт, что если рассматривать соотношение объема квартир продающихся в готовящихся под снос пятиэтажках и девятиэтажках, то 77% продаваемых квартир приходится именно на девятиэтажки, а 20% на пятиэтажные дома. Оставшиеся 3% распределяются между ветхими домами другой этажности. Эксперты объясняют это тем, что пятиэтажные дома сносятся намного активнее, а, следовательно, шансов получить новую квартиру у жителей таких домов больше. Вот владельцы и не спешат с продажей своей недвижимости в ожидании лучшего варианта.

     И в заключение, немного статистики и актуальной информации по решению вопроса о сносе старых домов. По официальным данным в настоящий момент уже снесено порядка 80% ветхих и аварийных домов, а также домов периода первого индустриального домостроения. Самое большое количество таких домов расположено в Западном округе Москвы. Главным камнем преткновения в вопросе переселения становится отсутствие необходимого количества сданных в эксплуатацию новостроек в тех районах города, где запланирован снос пятиэтажек. А жители в большинстве случаев отказываются от переселения в другие округа. Поэтому сроки реализации проекта приходится постоянно сдвигать. Кроме того, по условиям  программы переселения всем жителям сносимых «хрущевок» обязаны предоставить квартиры равнозначные по количеству комнат.

     Учитывая, что в большинстве типовых пятиэтажек основную массу составляют двухкомнатные квартиры, а в современных домах практически в равных пропорциях встречаются также однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Соответственно, двухкомнатных квартир всем желающим просто не хватает.  На конец января 2013 программа сноса пятиэтажек полностью завершена в Центральном и Южном округах города, а также в Зеленограде. В рамках данной программы было снесено 1365 зданий и 1722 дома. Активное продолжение данной программы запланировано на 2013-2014 годы. Так что у вас есть все шансы поменять вашу старую квартиру на новую комфортную квартиру в современной многоэтажке в самой ближайшей перспективе.

Краткий обзор недвижимости в Тайланде

Краткий обзор недвижимости в Тайланде

     Тайланд это страна похожая на дикий цветок. Она очень красива, загадочна, притягательна, не всем понятна и доступна и вместе с тем, не может не привлекать к себе внимания. Эта страна за последние пять-семь...

Особняки офисного назначения

Особняки офисного назначения

     Прогуливаясь по центру Москвы, вы, наверное, заметили, что очень многие старинные здания, да и новостройки, стилизованные под исторические особняки, используется не для проживания в них москвичей, а в...

Обмен недвижимости

Обмен недвижимости

     Отчего же, невзирая на то, что люди, которые сами обменивают жилье, часто попадают в капканы аферистов, их численность не убавляется?      Первое — это категория людей, которые хотят на этом сэкономить...

Самые ожидаемые события 2013 года на рынке недвижимости

Самые ожидаемые события 2013 года на рынке недви...

     Рынок недвижимости России обещает быть весьма насыщенным в наступившем году. Во-первых, по причине завершения работ над несколькими знаковыми проектами. К таковым относятся олимпийские объекты в Сочи,...

Как купить квартиру в кредит?

Как купить квартиру в кредит?

     Экономия при покупке квартиры в кредит прямо пропорциональна риску, на который вы сами решитесь пойти, оформляя сделку. Чем меньше риск, тем меньше будет экономия.      Есть два этапа снижения итоговой...

Как выбрать земельный участок?

Как выбрать земельный участок?

     Итак, вы, наконец-то, решили, что пора сбегать из душного мегаполиса и дать себе шанс наслаждаться тишиной и свежим воздухом в любое время года. А это значит, что наступило время выбирать место для вашего...

Клиентоориентированная аренда недвижимости

Клиентоориентированная аренда недвижимости

     Если вы реально представляете, какую сумму вам приятно было бы получать ежемесячно в качестве арендной платны, то теперь вам следует определиться с количеством жильцов, которых вы планируете...

Решили сдать квартиру?

Решили сдать квартиру?

     На сегодняшний день собственники свободных квадратных метров, безусловно, находятся в явно выгодном положении. Ведь с каждым годом спрос на аренду жилой недвижимости уверенно набирает обороты. Это...

Агентство недвижимости и вторая половинка. Реально?

Агентство недвижимости и вторая половинка. Реаль...

      Сегодня большой популярностью пользуются агентства недвижимости, которые за короткое время и определенную цену подберут нужный вариант и почти что избавят от канители с бумагами. Обращаются за...

Краткий обзор недвижимости в Канаде

Краткий обзор недвижимости в Канаде

     За последние годы Канада в глазах россиян стала очень привлекательной страной с точки зрения работы и проживания на ее территории, а, следовательно, и с точки зрения приобретения жилой и коммерческой...

Таунхаус, загородный коттедж или квартира?

     Задумываясь о приобретении собственного жилья, каждый из нас рисует в уме разные картинки идеального дома. Для кого-то пределом...

Апартаменты в стиле лофт – выбор оригиналов

     Рынок элитной недвижимости изначально предполагал наличие только эксклюзивных предложений, доступных далеко не каждому. Но даже...

Не забирайте мою квартиру!

     Покупая квартиру, каждый из нас считает, что это если не навсегда, то уж точно всерьез и надолго. Но как показывает практика просто...

Краткий обзор недвижимости в США

     Крупные американские города и их пригороды стали для нас уже вполне привычными и знакомыми по многочисленным фильмам. Даже тем, кто...

Изменение категории и назначения помещения

     Условно все объекты недвижимости можно разделить на «жилые» и «нежилые». Под жилыми помещениям, как правило, понимаются  квартиры,...

Расселение коммунальных квартир

     В разных городах, где есть коммунальные квартиры, существуют разные нормативные документы, регламентирующие вопросы расселения...

Выбираем свое подмосковное направление: Киевское шоссе

     Все больше москвичей задумывается о том, чтобы переехать из шумного и загазованного города в экологически чистый и комфортный...

Особенности покупки недвижимости в рассрочку

     Каждому из нас хочется иметь новую просторную квартиру, с улучшенной планировкой, лоджией, большой кухней, и чтобы находилась она в...

Чтобы самострой не стал головной болью

     В России ситуация, когда стройку затевают без оформления всех необходимых документов, не такая уж редкость. Но со временем перед...

Выбираем свое подмосковное направление: Калужское шоссе

     Если вы хотите купить современный дачный участок в удобной транспортной доступности от Москвы, в экологически чистом и престижном...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru