В чьих интересах новый закон об аренде недвижимости в Москве?

15.02.13

     Сдача в аренду квартир и комнат стала для многих москвичей и жителей Подмосковья полноценным направлением бизнеса, приносящим стабильный посуточный или ежемесячный доход, в зависимости от того, на какой срок сдается жилье. Учитывая количество приезжих, которым нужна крыша над головой, и коренных жителей столицы, у которых нет возможности купить квартиру, этот бизнес будет успешно существовать еще много лет. На современном рынке аренды недвижимости вы найдете предложения на любой вкус и бюджет.

     Среди многочисленных предложений аренды квартиры или комнаты в Москве ежедневно появляются сотни предложений об аренде комнаты или квартиры на час, на сутки, на несколько месяцев, для встречи Нового года, а также часто жилые помещения сдаются под офисы начинающим предпринимателям. Позвонив по части таких объявлений, вы практически в равной степени сможете пообщаться как с риэлторами, работающими частным образом или на московское агентство недвижимости, так и напрямую с владельцами квартир, которые не хотят прибегать к услугам посредников и предпочитают сдавать свою недвижимость напрямую. Если в первом случае, как правило,  заключается официальный гражданско-правовой договор аренды, то во втором случае большинство собственников предпочитает факт сдачи квартиры никак не оформлять и не афишировать. Очевидно, что именно этим обстоятельством и объясняется тот факт, что по официальным данным в Москве сдается только каждая 20 квартира. Хотя для всех жителей столицы, очевидно, что в реальности это далеко не так. А наша современная действительность на самом деле очень близка к дореволюционной ситуации прошлого века, когда в Москве сдавалось в аренду около 60% жилого фонда.

     Зная о сложившейся ситуации Правительство Москвы, активно пытается вывести подпольных арендодателей на чистую воду и обязать официально оформлять договор аренды квартиры, а, как следствие, ежегодно подавать налоговую декларацию и платить подоходный налог. Кроме того, в том случае, если квартиру арендует мигрант, хозяин квартиры еще и вынужден будет оформлять официальную временную регистрацию, что повлияет на увеличение оплаты коммунальных услуг в среднем на 20-25%. В итоге сложившаяся ситуация приводит к тому, что государство и владельцы незаконно сдающихся квартир уже несколько лет играют в постоянные кошки-мышки. При этом доказать факт неофициальной сдачи квартиры не так-то просто. Хозяин квартиры всегда может сказать, что безвозмездно пустил пожить своих дальних родственников. А, если и будет зафиксирован факт передачи денег, он может отговориться тем, что это просто разовая благодарность за гостеприимство, а не ежемесячная арендная плата.

     В 2013 году начался новый виток такой борьбы за незаконную сдачу жилой недвижимости в аренду преимущественно частным лицам. Почему именно частным? Потому что в случае сдачи квартиры под офис юридическому лицу, предприниматели все-таки стараются заключить официальный пусть и без печатей договор аренды, чтобы обезопасить собственный бизнес. На самом деле заключенный договор аренды является гарантом безопасности сделки в равной степени и для арендатора, которому гарантирована фиксированная и неизменная стоимость ежемесячной аренды, а также конкретный срок проживания в съемной квартире, так и для арендодателя, которому гарантирует сохранность указанного в договоре имущества и соблюдение графика ежемесячных платежей. Только вот, если о таком договоре узнает государство, придется платить штраф и в дальнейшем выплачивать стандартные 13% от получаемого дохода.

     С одной стороны, дополнительный доход может оказаться очень даже полезен в ситуации, когда вы официально не работаете, а хотите получить банковский кредит или собираете документы для оформления туристической визы. А с другой стороны, если вы продолжаете официально работать или получаете вполне приличную пенсию, афишировать еще один источник дохода и отдавать государству «просто так» ваши кровно заработанные 13% очень даже не хочется. К тому же, многие владельцы сдающихся квартир, даже если и готовы платить подоходный налог, останавливаются перед необходимость сбора целого пакета документов и простаивания в бесконечных очередях в налоговой инспекции. Особенно, если владельцами квартир являются пенсионеры, которым по состоянию здоровья физически трудно столько времени и сил уделять этому процессу. Работающие же владельцы квартир сталкиваются с необходимостью отпрашиваться с работы и тратить время на фактически не особо нужный им процесс подачи документов.

     Особое внимание сейчас уделяется незаконному проживанию мигрантов, не имеющих гражданства РФ. Кроме рассмотрения законопроекта о введении в уголовный кодекс статьи за «Незаконное предоставление жилых и нежилых помещений иностранным гражданам или лицам без гражданства», активно рассматривается также предложение назначения штрафа в размере 200 тысяч рублей. Правительство Москвы всерьез обеспокоено сложившейся ситуацией и считает, что принятие подобных мер заставит владельцев сдаваемых квартир выйти из тени и узаконить сделку аренды жилья. Но, по мнению экспертов рынка аренды московской недвижимости, это может привести к совершенно другой ситуации, когда владельцы квартир просто сократят предложения аренды для мигрантов, которым необходимо оформлять временную регистрацию. Учитывая сегодняшнюю ситуацию, когда спрос в несколько раз превышает предложение, это вполне возможное развитие событий. Ведь гораздо выгоднее сдать квартиру в Москве жителю Подмосковья, имеющему российское гражданство, чем выходцу из бывших союзных республик СССР. Учитывая, что большинство мигрантов претендует именно на квартиры и комнаты эконом-класса, стоимость которых минимальна на рынке недвижимости, владельцам просто невыгодно нести какие-то дополнительные расходы. Что же касается иностранцев,  ориентированных на элитные квартиры и квартиры бизнес-класса, то здесь проблем с уплатой налогов и официальным оформлением договора аренды, как правило, не существует в принципе. Во-первых, европейский менталитет априори предусматривает полную законность и оформление любых сделок с недвижимостью, так что сам арендатор будет настаивать на заключении полноценного договора аренды. Во-вторых, учитывая стоимость аренды элитного жилья, владелец вполне может себе позволить заплатить налоги и увеличившуюся сумму за коммунальные платежи, которые сам же и включит в стоимость ежемесячной арендной платы.

     Чтобы избежать всех сложностей процедуры подачи налоговой декларации, всегда есть возможность обратиться к опытным юристам и максимально упростить для себя эту процедуру за разумное вознаграждение. Именно для такой категории арендодателей очень выгодным становится введение с 2013 года патентной системы, когда заплатив  60 000 рублей, вы больше не выплачиваете никаких налогов и можете спокойно сдавать даже несколько квартир, оформив свой бизнес как частную предпринимательскую деятельность. На фоне общего дохода такие расходы будут незначительными. Но насколько имеет смысл покупать такой ежегодный патент на индивидуальную предпринимательскую деятельность тем, кто сдает, например, одну из комнат в своей двух или трехкомнатной квартире? В таком случае, конечно, проще оставаться в рамках действующей до этого системы 13%процентного налогообложения, то есть продолжать заполнять налоговую декларацию и раз в год отчислять процент с годового дохода. Путем простых математических вычислений можно легко подсчитать, что покупать патент и действовать в рамках облегченной системы налогообложения, имеет смысл в том случае, если стоимость аренды вашей квартиры превышает порог в 38 500 рублей.

     Основным рычагом воздействия государства в настоящий момент является проведение многочисленных рейдов по определению незаконной сдачи жилья в наем,  привлечение к выявлению подобных случаев участковых и соседей и напоминание о действующей уголовной ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов государству. Причем наказание за нарушение закона начинается от предписания погасить 100% задолженности и уплаты штрафа в размере 20% от общей суммы налоговых выплат до трех лет лишения свободы с выплатой штрафа в максимальном размере до 500 000 рублей.

     Если посмотреть официальную статистику по ситуации на рынке аренды квартир в Москве на конец января 2013 года, то можно увидеть, что спрос превысил предложение примерно в 1,5 раза. При этом самыми востребованными среди арендаторов остаются однокомнатные квартиры эконом-класса, запросы на которые составляют больше 52%. Среди предложений арендодателей в тоже время лидируют двухкомнатные квартиры этого же класса, составляющие практически 40% от общего объема сдаваемых в аренду квартир. Причем минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры на январь составила 23 000 рублей, а максимальная 100 000 рублей. Исходя из этой ситуации, можно легко предугадать, кто из собственников предпочтет оформить официальный договор аренды, а кто захочет по-прежнему оставаться в тени и просто соблюдать элементарные правила осторожности, чтобы не попасть в руки налоговой полиции.

     Общий вывод напрашивается сам собой. Вряд ли в текущем 2013 году, даже с введением нового законодательства, ситуация с арендой квартир в Москве сильно изменится.

Выбираем свое подмосковное направление: Егорьевское шоссе

Выбираем свое подмосковное направление: Егорьевс...

     Выбор походящего именно вам дачного участка очень непростое занятие. Ведь так хочется подобрать для себя то место, где будет приятно проводить не только летние месяцы, наслаждаясь живописными...

Продажа квартиры по доверенности

Продажа квартиры по доверенности

     Иногда в жизни случается так, что владелец квартиры по каким-либо причинам не может непосредственно сам заниматься продажей недвижимости. Например, квартира досталась ему в наследство, а проживает...

Нужна ли вам недвижимость в Панаме?

Нужна ли вам недвижимость в Панаме?

     Если спросить незнающего человека, купил бы он недвижимость в Панаме или нет, однозначный ответ будет очень сложно услышать. Происходит это потому, что не каждый ведает об особенностях инвестиций в этой...

О разделе имущества и долевой собственности

О разделе имущества и долевой собственности

     Сегодня очень часто встречается ситуация, когда люди, проживающие в квартире, не являются ее единственными владельцами, а владеют только определенной долей данного имущества. Такие ситуации могут...

Парковочные места в современной Москве

Парковочные места в современной Москве

     Проблема нехватки парковочных мест это неизбежная проблема любого крупного мегаполиса, особенно такого большого, как Москва. Только в 2012 году было продано 2 935 000 новых легковых и легких коммерческих...

Где оформить самый выгодный ипотечный кредит?

Где оформить самый выгодный ипотечный кредит?

     Иметь свой собственный дом мечта миллионов людей. Но, к сожалению, далеко не у  всех есть достаточное количество денежных средств, чтоб такую мечту осуществить. Отказываться от идеи покупки дома или...

Купить недвижимость в Евпатории

Купить недвижимость в Евпатории

   В настоящее время жилая недвижимость у моря довольно востребована у покупателей. Люди, решая купить квартиру в Евпатории или любом другом южном городе, хорошо понимают, что такое вложение капитала...

Краткий обзор недвижимости в Испании

Краткий обзор недвижимости в Испании

     Можно без преувеличения сказать, что каждый человек, хотя бы раз, побывавший на одном из сказочных средиземноморских побережий Испании, и пообщавшийся с открытыми и жизнерадостными обитателями этой...

Как построить бассейн

Как построить бассейн

     Итак, дачный участок выбран и куплен, дом построен, цветы красиво расположились на клумбах, зона отдыха с мангалом для шашлыка организована, а зеленая травка на газонах радует глаз. Осмотревшись по...

Пятиэтажки: за и против

Пятиэтажки: за и против

     Очень многим риэлторам знакома ситуация, когда потенциальные покупатели квартир, описывая свое будущее жилье, кроме стандартного «кроме первый и последних этажей», предпочтительного...

Использование пеноблоков в строительстве

Современные технологии и модернизация строительной сферы позволяют получать строительные материалы с улучшенными характеристиками и...

Где оформить самый выгодный ипотечный кредит?

     Иметь свой собственный дом мечта миллионов людей. Но, к сожалению, далеко не у  всех есть достаточное количество денежных средств,...

Пять шагов к выбору помещения под офис

     С необходимостью приобретения или аренды помещения под офис сталкиваются как начинающие, так и опытные предприниматели. В первом...

Плюсы вывоза мусора из квартиры в Москве с помощью специальных организаций

    Люди в последнее время уже так сильно привыкли к порядку и чистоте вокруг них, что даже не задумываются о том, какой это сложный...

Нюансы покупки недвижимости за рубежом

   Выбирая недвижимость за границей, необходимо обращать внимание на многие факторы. Часто случается так, что из-за не внимательности...

Агентство недвижимости MoscowMax: актуальные задачи

Гарантии безопасности проведения сделок      Основой деятельности агентства является принцип социальной ответственности, включающей...

Выбор земельного участка

     Целью данной статьи является выявление и определение тех аспектов, на которые в первую очередь следует обратить внимание при...

Почем нынче жилье в столице?

     Ни для кого из нас не секрет, что недвижимость в Москве и ближайшем Подмосковье считается одной из самых дорогих в мире, особенно...

Особенности программы реконструкции ветхого жилья в Москве

     Программа реконструкции ветхого жилья реализуется в Москве в течение последних нескольких лет. В зависимости от того, насколько...

Квартиры, купленные на «материнский капитал»

     Среди предложений о покупке значительную часть объектов недвижимости составляют на сегодня квартиры, которые были куплены при...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru