В чьих интересах новый закон об аренде недвижимости в Москве?

15.02.13

     Сдача в аренду квартир и комнат стала для многих москвичей и жителей Подмосковья полноценным направлением бизнеса, приносящим стабильный посуточный или ежемесячный доход, в зависимости от того, на какой срок сдается жилье. Учитывая количество приезжих, которым нужна крыша над головой, и коренных жителей столицы, у которых нет возможности купить квартиру, этот бизнес будет успешно существовать еще много лет. На современном рынке аренды недвижимости вы найдете предложения на любой вкус и бюджет.

     Среди многочисленных предложений аренды квартиры или комнаты в Москве ежедневно появляются сотни предложений об аренде комнаты или квартиры на час, на сутки, на несколько месяцев, для встречи Нового года, а также часто жилые помещения сдаются под офисы начинающим предпринимателям. Позвонив по части таких объявлений, вы практически в равной степени сможете пообщаться как с риэлторами, работающими частным образом или на московское агентство недвижимости, так и напрямую с владельцами квартир, которые не хотят прибегать к услугам посредников и предпочитают сдавать свою недвижимость напрямую. Если в первом случае, как правило,  заключается официальный гражданско-правовой договор аренды, то во втором случае большинство собственников предпочитает факт сдачи квартиры никак не оформлять и не афишировать. Очевидно, что именно этим обстоятельством и объясняется тот факт, что по официальным данным в Москве сдается только каждая 20 квартира. Хотя для всех жителей столицы, очевидно, что в реальности это далеко не так. А наша современная действительность на самом деле очень близка к дореволюционной ситуации прошлого века, когда в Москве сдавалось в аренду около 60% жилого фонда.

     Зная о сложившейся ситуации Правительство Москвы, активно пытается вывести подпольных арендодателей на чистую воду и обязать официально оформлять договор аренды квартиры, а, как следствие, ежегодно подавать налоговую декларацию и платить подоходный налог. Кроме того, в том случае, если квартиру арендует мигрант, хозяин квартиры еще и вынужден будет оформлять официальную временную регистрацию, что повлияет на увеличение оплаты коммунальных услуг в среднем на 20-25%. В итоге сложившаяся ситуация приводит к тому, что государство и владельцы незаконно сдающихся квартир уже несколько лет играют в постоянные кошки-мышки. При этом доказать факт неофициальной сдачи квартиры не так-то просто. Хозяин квартиры всегда может сказать, что безвозмездно пустил пожить своих дальних родственников. А, если и будет зафиксирован факт передачи денег, он может отговориться тем, что это просто разовая благодарность за гостеприимство, а не ежемесячная арендная плата.

     В 2013 году начался новый виток такой борьбы за незаконную сдачу жилой недвижимости в аренду преимущественно частным лицам. Почему именно частным? Потому что в случае сдачи квартиры под офис юридическому лицу, предприниматели все-таки стараются заключить официальный пусть и без печатей договор аренды, чтобы обезопасить собственный бизнес. На самом деле заключенный договор аренды является гарантом безопасности сделки в равной степени и для арендатора, которому гарантирована фиксированная и неизменная стоимость ежемесячной аренды, а также конкретный срок проживания в съемной квартире, так и для арендодателя, которому гарантирует сохранность указанного в договоре имущества и соблюдение графика ежемесячных платежей. Только вот, если о таком договоре узнает государство, придется платить штраф и в дальнейшем выплачивать стандартные 13% от получаемого дохода.

     С одной стороны, дополнительный доход может оказаться очень даже полезен в ситуации, когда вы официально не работаете, а хотите получить банковский кредит или собираете документы для оформления туристической визы. А с другой стороны, если вы продолжаете официально работать или получаете вполне приличную пенсию, афишировать еще один источник дохода и отдавать государству «просто так» ваши кровно заработанные 13% очень даже не хочется. К тому же, многие владельцы сдающихся квартир, даже если и готовы платить подоходный налог, останавливаются перед необходимость сбора целого пакета документов и простаивания в бесконечных очередях в налоговой инспекции. Особенно, если владельцами квартир являются пенсионеры, которым по состоянию здоровья физически трудно столько времени и сил уделять этому процессу. Работающие же владельцы квартир сталкиваются с необходимостью отпрашиваться с работы и тратить время на фактически не особо нужный им процесс подачи документов.

     Особое внимание сейчас уделяется незаконному проживанию мигрантов, не имеющих гражданства РФ. Кроме рассмотрения законопроекта о введении в уголовный кодекс статьи за «Незаконное предоставление жилых и нежилых помещений иностранным гражданам или лицам без гражданства», активно рассматривается также предложение назначения штрафа в размере 200 тысяч рублей. Правительство Москвы всерьез обеспокоено сложившейся ситуацией и считает, что принятие подобных мер заставит владельцев сдаваемых квартир выйти из тени и узаконить сделку аренды жилья. Но, по мнению экспертов рынка аренды московской недвижимости, это может привести к совершенно другой ситуации, когда владельцы квартир просто сократят предложения аренды для мигрантов, которым необходимо оформлять временную регистрацию. Учитывая сегодняшнюю ситуацию, когда спрос в несколько раз превышает предложение, это вполне возможное развитие событий. Ведь гораздо выгоднее сдать квартиру в Москве жителю Подмосковья, имеющему российское гражданство, чем выходцу из бывших союзных республик СССР. Учитывая, что большинство мигрантов претендует именно на квартиры и комнаты эконом-класса, стоимость которых минимальна на рынке недвижимости, владельцам просто невыгодно нести какие-то дополнительные расходы. Что же касается иностранцев,  ориентированных на элитные квартиры и квартиры бизнес-класса, то здесь проблем с уплатой налогов и официальным оформлением договора аренды, как правило, не существует в принципе. Во-первых, европейский менталитет априори предусматривает полную законность и оформление любых сделок с недвижимостью, так что сам арендатор будет настаивать на заключении полноценного договора аренды. Во-вторых, учитывая стоимость аренды элитного жилья, владелец вполне может себе позволить заплатить налоги и увеличившуюся сумму за коммунальные платежи, которые сам же и включит в стоимость ежемесячной арендной платы.

     Чтобы избежать всех сложностей процедуры подачи налоговой декларации, всегда есть возможность обратиться к опытным юристам и максимально упростить для себя эту процедуру за разумное вознаграждение. Именно для такой категории арендодателей очень выгодным становится введение с 2013 года патентной системы, когда заплатив  60 000 рублей, вы больше не выплачиваете никаких налогов и можете спокойно сдавать даже несколько квартир, оформив свой бизнес как частную предпринимательскую деятельность. На фоне общего дохода такие расходы будут незначительными. Но насколько имеет смысл покупать такой ежегодный патент на индивидуальную предпринимательскую деятельность тем, кто сдает, например, одну из комнат в своей двух или трехкомнатной квартире? В таком случае, конечно, проще оставаться в рамках действующей до этого системы 13%процентного налогообложения, то есть продолжать заполнять налоговую декларацию и раз в год отчислять процент с годового дохода. Путем простых математических вычислений можно легко подсчитать, что покупать патент и действовать в рамках облегченной системы налогообложения, имеет смысл в том случае, если стоимость аренды вашей квартиры превышает порог в 38 500 рублей.

     Основным рычагом воздействия государства в настоящий момент является проведение многочисленных рейдов по определению незаконной сдачи жилья в наем,  привлечение к выявлению подобных случаев участковых и соседей и напоминание о действующей уголовной ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов государству. Причем наказание за нарушение закона начинается от предписания погасить 100% задолженности и уплаты штрафа в размере 20% от общей суммы налоговых выплат до трех лет лишения свободы с выплатой штрафа в максимальном размере до 500 000 рублей.

     Если посмотреть официальную статистику по ситуации на рынке аренды квартир в Москве на конец января 2013 года, то можно увидеть, что спрос превысил предложение примерно в 1,5 раза. При этом самыми востребованными среди арендаторов остаются однокомнатные квартиры эконом-класса, запросы на которые составляют больше 52%. Среди предложений арендодателей в тоже время лидируют двухкомнатные квартиры этого же класса, составляющие практически 40% от общего объема сдаваемых в аренду квартир. Причем минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры на январь составила 23 000 рублей, а максимальная 100 000 рублей. Исходя из этой ситуации, можно легко предугадать, кто из собственников предпочтет оформить официальный договор аренды, а кто захочет по-прежнему оставаться в тени и просто соблюдать элементарные правила осторожности, чтобы не попасть в руки налоговой полиции.

     Общий вывод напрашивается сам собой. Вряд ли в текущем 2013 году, даже с введением нового законодательства, ситуация с арендой квартир в Москве сильно изменится.

Клиентоориентированная аренда недвижимости

Клиентоориентированная аренда недвижимости

     Если вы реально представляете, какую сумму вам приятно было бы получать ежемесячно в качестве арендной платны, то теперь вам следует определиться с количеством жильцов, которых вы планируете...

Как купить квартиру в Москве?

Как купить квартиру в Москве?

     Покупка квартиры – это целый процесс, долгий и трудоемкий, занимающий много времени и мыслей. Если по завершении цель будет достигнута, все будет оправдано.      С такой сделкой, как правило,...

Выбираем недвижимость в Болгарии

Выбираем недвижимость в Болгарии

     Как часто, вернувшись, домой, в душный мегаполис, после расслабляющего отдыха на море, мы мечтаем о том, чтобы у нас был свой собственный домик в этом чудесном солнечном месте. Тогда мы могли бы каждый...

В чьих интересах новый закон об аренде недвижимости в Москве?

В чьих интересах новый закон об аренде недвижимо...

     Сдача в аренду квартир и комнат стала для многих москвичей и жителей Подмосковья полноценным направлением бизнеса, приносящим стабильный посуточный или ежемесячный доход, в зависимости от того, на...

Купить квартиру — преодоление проблем!

Купить квартиру — преодоление проблем!

     Так уж повелось, что купить квартиру выпадает счастье не часто и не всем. Сначала голова кружится сначала от радости, а потом от проблем. И все они кажутся подводными камнями, айсбергами, способными...

Таунхаус, загородный коттедж или квартира?

Таунхаус, загородный коттедж или квартира?

     Задумываясь о приобретении собственного жилья, каждый из нас рисует в уме разные картинки идеального дома. Для кого-то пределом мечтаний является самая обыкновенная типовая квартира в многоэтажном...

Как построить бассейн

Как построить бассейн

     Итак, дачный участок выбран и куплен, дом построен, цветы красиво расположились на клумбах, зона отдыха с мангалом для шашлыка организована, а зеленая травка на газонах радует глаз. Осмотревшись по...

Особенности покупки недвижимости в рассрочку

Особенности покупки недвижимости в рассрочку

     Каждому из нас хочется иметь новую просторную квартиру, с улучшенной планировкой, лоджией, большой кухней, и чтобы находилась она в современном доме, для строительства которого используются только...

Виза, как стимул к покупке недвижимости

Виза, как стимул к покупке недвижимости

     Недвижимость за рубежом по-прежнему пользуется большим спросом у российских граждан. География предпочтений зависит от суммы бюджета и целей, для которых приобретается жилье. Однако новой, четко...

Как арендовать загородный дом?

Как арендовать загородный дом?

     Если на рынке аренды обычных городских квартир все более-менее понятно, то рынок аренды загородной недвижимости вызывает значительно большее количество вопросов. Многие москвичи, круглый год...

Что за птица эта квартирная гостиница?

     Когда едем на пару дней в чужой город по делам или в отпуск на праздники, всегда стремимся найти достойное место временного...

Рейтинг самых дорогих квартир в Москве

     На протяжении уже нескольких лет московские информационные агентства публикуют интересные рейтинги самых дорогих квартир...

Элитная недвижимость: сегмент с иммунитетом к кризису

     Риск финансового кризиса всегда довлеет над практически всеми сферами бизнеса, однако элитная недвижимость, как и вообще...

Особенности социальной ипотеки для многодетных семей

     Вопрос приобретения собственного жилья актуален для большинства молодых семей. Особенно остро он встает, если у вас в семье...

Нужно ли оформлять разрешение на строительство дома?

     Когда мы слышим фразу «оформление разрешения на строительство дома», сразу же возникает образ затяжного процесса сбора...

Пятиэтажки: за и против

     Очень многим риэлторам знакома ситуация, когда потенциальные покупатели квартир, описывая свое будущее жилье, кроме стандартного...

Как быстро и надежно снять квартиру в Москве без посредников?

     Жилищный вопрос это, наверное, один из самых актуальных и острых вопросов всех крупных мегаполисов. Ведь, с одной стороны, сюда...

Что такое жилье эконом-класса?

     Далеко не у всех москвичей и приезжих есть возможность купить квартиру в Москве и ближайшем Подмосковье, а, если такая возможность...

Квартиры посуточно, как грамотно сдать!

     Довольно многие собственники свободной недвижимости останавливаются на том, чтобы сдавать ее посуточно. Этот факт вполне...

Особенности программы реконструкции ветхого жилья в Москве

     Программа реконструкции ветхого жилья реализуется в Москве в течение последних нескольких лет. В зависимости от того, насколько...

18+

Контакты
Продажа квартир
Элитная недвижимость
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Работа в компании Москоу Мэкс
Статьи о строительстве и недвижимости


Рейтинг@Mail.ru